青地税发[2003]166号 青岛市地方税务局关于下发营业税 财产行为税若干税收政策问题解答的通知

　　6、问：对房地产开发企业以房产补偿被拆迁单位或个人，是否征收营业税?

　　答：根据青地税发〔2002〕123号文件的规定，对2002年以后发生的房屋拆迁补偿行为，对开发商以房产抵顶补偿费返还给被拆迁单位和个人的房产，一律视同销售房产并按“销售不动产”税目征收营业税。

　　7、问：房地产开发企业将自建房屋转作自用是否征收营业税?如何征收?

　　答：房地产开发企业将自己建设开发的商品房转为自用或者以下用途的，应视同销售房地产，并于办理产权过户环节或者移送环节，按“销售不动产”税目征收营业税：

　　(1)[条款废止]将开发的商品房转为自用固定资产

　　(2)将开发的商品房分配给职工，不收取任何费用或者只收取少量补偿费;

　　(3)以开发的商品房抵顶所欠债务;

　　(4)将开发的商品房用于对外投资;

　　(5)将开发的商品房作为股利或投资分红分配给股东或投资者的;

　　(6)将开发的商品房无偿赠予他人的;

　　对已按“销售不动产”税目征收营业税的自己开发的商品房，房地产开发纳税人对外再次或正式销售时，可视为该纳税人转让其购置的房产，以其当初转为自用时的征税价格作为购置原价，在计算营业税时以售房全部收入减去购置原价后的余额作为营业额。

　　8、问：保险公司开展无赔偿奖励业务，对部分投保人以较高的返还率返还现金，应如何确定保险企业的营业额?

　　答：无赔偿奖励业务，是指保险公司以本期合同约定的无赔偿奖励金额冲减本期或后期应向投保人收取的保费金额，则对本期或后期以实际收取的保费金额作为营业额。

　　如果保险公司采取以现金或实物形式单独返还无赔偿奖励，未将返还的无赔偿奖励在收取保费的发票中注明，则不得冲减应税营业额。

　　9、问：企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房是否征收房产税?

　　答：企业和自收自支事业单位按政府规定价格向职工出租的单位自有住房，暂免征收房产税。各基层局原执行与上述规定不一致的，应及时纠正。

　　10、问：对个人按市场价格出租的居民住房房产税税率如何掌握?

　　答：财政部、国家税务总局《关于调整住房租赁市场税收政策的通知》第二条规定，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。因此，只要出租的是居民住房，一律享受该低税率征收房产税。

　　11、问：个人对外出租的房屋、其房产证中注明“商住”两用房，如何界定房产税税率?

　　答：对房产证中注明“商住”两用房出租后用于办公经商的，按租金的12%计征房产税;用于居住的按租金的4%计征房产税;若既用于办公经商又用于居住的，一律按租金的12%计征房产税。

　　12、问：自建自用房产“地价”是否征收房产税?

　　答：财政部、税务总局(86)财税地字008号通知中规定：“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿‘固定资产’科目中记载的房屋原价。”因此，对“地价”是否征收房产税，取决于会计制度规定。凡会计制度规定列入“固定资产”科目的，一律征收房产税。

　　(有关会计制度规定摘录，供参考：(1)2001年1月1日起新施行《企业会计制度》第47条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的帐面价值全部转入开发成本;企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的帐面价值全部转入在建工程成本。(2)财政部关于印发《实施〈企业会计制度〉及其相关准则问题解答》的通知第九问：“土地使用权转入房屋、建筑物的价值后，其价值摊销期限如何确定?”答：“执行《企业会计制度》前土地使用权价值作为无形资产核算而未转入所建造的房屋、建筑物成本的公司，可不做调整，其土地使用权价值按《企业会计制度》规定的期限平均摊销。)