房屋出租按综合征收率缴税合算方法

　　李先生在北京城区内拥有一套已经建好并居住了30多年的两居室，有意出租，同时计划将房屋修缮一新。现在有两个承租人有意向租下这套房子，一个是商贸公司，初定月租为2500元；另一个是个人（用于居住），初定月租为2000元。

　　根据相关税收政策和北京市地税局出台的征管规定，个人出租房产，房主可以自愿选择分税种计征方式或者按综合征收率计征方式计算缴纳税款。

　　在按照综合征收率缴税方式下，如果李先生将房屋租给商贸公司，每月应纳税款2500×5%=125元，租给个人每月应纳税额2000×5%=100元。在分? ??种计算缴纳税款方式下，出租给商贸公司和个人的分种税计算如下：

　　1．营业税

　　根据北京市地税局的规定，对于按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税减按3%的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5%税率征收。同时，应缴纳城市维护建设税和教育费附加。北京东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山、门头沟城建税税率为7%；在郊区县城、镇范围内，税率为5%；其余的税率为1%.教育费附加的税率为3%.但是，个人出租房屋月租金收入在5000元以下的免征营业税，所以李某将房屋租给两位求租者中的任何一位，均可不缴纳营业税。

　　2．房产税

　　对于个人按市场价格出租的居民住房，房产税暂减按4%的税率征收。租给商务公司，房主每月应纳房产税2500×4%=100元；租给个人，房主每月应纳房产税2000×4%=80元。

　　3．印花税

　　房屋出租合同所涉及的双方分别按“财产租赁合同”税目，使用千分之一税率贴花计税。房屋租赁合同，凡属个人生活居住的暂免计税贴花。租给商务公司，房主应当一次性缴纳印花税2500×0.001=2.5元；租给个人，房主应纳印花税0元。

　　4．个人所得税

　　对个人出租房屋取得的所得税暂减按10%的税率征收个人所得税。租给商务公司，房主每月应纳个人所得税2500×10%=250元；租给个人，房主每月应纳个人所得税2000×10%=200元。

　　计算后可以得出结论，假定房屋的租期为1年，那么租给商务公司，房主1年应缴纳税款4202.5元，净收益为30000－4202.5=25797.5元；租给个人，房主1年应缴纳税款3360元，净收益为24000－3360=20640元。因此，如果必须分税种计算缴纳税款，李先生应该将房屋租给商务公司。

　　由于在计算缴纳个人所得税时，在出租过程中发生的有关税费（需提供合法凭证）可以在税前扣除。其中允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直到扣完为止。

　　因此，李先生可以选择在出租期间进行修缮。扣除一次修缮费用，就可以抵扣个人所得税款800×10%=80元。在按照综合征收率方式缴税，在5%的综合征收率中，0.5%为个人所得税征收率。如果修缮费用为9600元，按照综合征收率方式缴税，1年可少缴个人所得税48元；分税种计算缴纳税款，1年可少缴个人所得税960元。

　　在修缮房屋的情况下，李先生选择将房屋租给商务公司，如果分税种计算缴纳税款，租期内应纳税3242.5元；按照综合征收率方式缴税，租期内应纳税1452元，因此，李先生应该选择按综合征收率缴纳税款方式。

　　需要注意的是，2008年3月1日起出租住房，按照《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）规定的优惠税率执行。