房开企业税款预缴时点问题

　　问题：

　　未取得预售许可证，房开企业与业主方签订了购房协议，并取得部分购房款，在取得预售许可证后，正式签订商品房销售合同，办理网签等手续。房开企业的各税种预缴税款计算时点怎么确定?如果已经交付使用，各税种的收入确认时点怎么确定?

　　建议：

　　从各税种的相关政策文件，对预缴税金是否需取得预售许可证未做说明，问题中提到签订了购房协议，并取得部分购房款(实际为预收款)，因此应当按照相应的税收规定预缴税金。

　　1、增值税

　　根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

　　2、企业所得税

　　根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：

       (一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

       (二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

       (三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

　　因此，本问题应当在收到购房款时按预计毛利率申报企业所得税。

　　3、土地增值税

　　根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发〔2010〕53号)第二条，预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来。

　　《国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局关于土地增值税预征有关事项的公告》(国家税务总局重庆市税务局 重庆市财政局公告2023年第5号)，房地产开发经营中，在清算基准日上季度末前发生的土地增值税应税行为，均应以土地增值税应税收入为计税依据预征土地增值税。

　　因此，土地增值税应当在季度末按到预收款预缴土地增值税。