房企按预计利润缴税不属于预缴分析

房企按预计利润缴税不属于预缴分析

       提醒： 依据 国税发[2009]31号 文件，《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）相应失效。本文发表时国税发[2009]31号 文件尚未出台，后续阅读理解上以国税发[2009]31号文件精神为准。

      关联政策:  国税发[2006]31号 房地产开发业务征收企业所得税
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                       国税发[2009]31号解读：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 
                       解读国税发[2009]31号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法

　　按照国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，房地产企业预售开发产品收入应按15％的预计计税毛利率计算预计营业利润额，并计算所得税，该笔所得税是否属于预缴税款性质？

　　企业所得税实行按年计算、分期预缴、年终汇算清缴的征收办法。预缴是保证税款均衡入库的一种手段，纳税人预缴所得税时，应当按月度或季度的实际利润额计算，按实际利润额计算应纳税款有困难的，可以按上一纳税年度应纳税所得额的月度或季度平均额预缴，还可以按税务机关认可的其他方法计算预缴。

　　国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定，开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。根据上述规定，预售收入预计的毛利额是计入当期应纳税所得额的。也就是说，当期的应纳税所得额包含了预计利润部分，所以，预售收入预计利润缴纳的税款不是预缴税款性质。

　　这种理解还可以从国家税务总局《关于修订企业所得税纳税申报表的通知》（国税发[2006]56号）中的《企业所得税年度纳税申报表》及填表说明中看出，预售收入预计利润属于纳税调整项目，开发产品完工前属于调增项目，完工结转收入后属于调减项目。因此，税务检查发现上述房地产开发企业开发项目存在以往年度预售收入少计或未计所得税的情况，对该笔所得税应按查补税款的相关规定处以罚款和加收滞纳金。

　　如果今后一旦工程结算后出现亏损，属于结算年度的亏损，原来预收收入结转收入时，可以调减年度应纳税所得额，用以后年度实现的利润按规定弥补亏损。但以前年度缴纳的税款，不可以退回或抵减今后的税款。

　　需要补充的是，关于预售收入预计利润缴纳所得税，外资房地产企业的相关规定却是不同的，外资房地产企业则属于预缴性质。国家税务总局《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）规定，企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：应纳税额＝应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税。国税发[2001]142号文件规定，企业预售房地产的，其取得的预收款，应按国家税务总局《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）的规定，预征企业所得税。而国家税务总局《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）就预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的问题作出规定，从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。

　　显然，上述两个文件明确规定了预计利润缴纳税款不属于当期应纳税所得额，其应纳税款计算公式已将其列入了预征税款。同时，文件明确指出了该税款属于“预征企业所得税”，且可以在“销售收入实现后”，按规定“计算应补退税额”。因此，外资房地产企业预售收入少预计利润造成年度少缴纳企业所得税行为，属于少预缴税款，按税法规定，可以加收滞纳金，但一般不予处罚。

　　除此之外，原内外资房地产企业所得税还在其他方面存在不同，如各种销售收入确认时限、收入确认原则、期间费用的处理、视同销售等方面。企业所得税法实施后，内外资企业所得税处理已经趋于一致，都要按新实施的企业所得税法及相关法规执行。