豫国税发[2004]62号 河南省国家税务局关于印发《河南省外商投资房地产企业所得税管理办法(试行)》的通知[全文废止]

河南省国家税务局关于印发《河南省外商投资房地产企业所得税管理办法(试行)》的通知[全文废止]

豫国税发[2004]62号               2004-03-01

各省辖市国家税务局：

　　为贯彻执行国家税务总局关于加强外商投资房地产企业(以下简称企业)所得税管理的政策规定，规范和加强企业所得税的征收管理，改变由于企业成本费用的结转与收入不配比或成本费用列支不实等原因而造成该行业亏损面居高不下、亏损数额大的现状，省局在充分调研、广泛征求意见的基础上，依照现行政策制定了《河南省外商投资房地产企业所得税管理办法(试行)》(以下简称办法)。现印发给你们，请认真遵照执行。同时，在贯彻执行中要注意把握以下几点：

　　一、政策依据

　　本办法严格按照《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》及其实施细则、国家税务总局关于规范加强外商投资房地产企业所得税管理的有关规范性文件要求制定，主要包括：国税发[2001]142号、国税发[1999]242号、国税发[1995]153号文件。同时，还参照了总局国税发[2000]38号和国税发[2003]83号文件对房地产企业管理的部分规定。

　　二、结构说明

　　本办法共六章，三十条。除第一章总则、第六章附则外，从企业征收方式的确定、企业销售收入的确定、成本费用的扣除、日常征收管理四个方面，对如何计算缴纳房地产企业所得税和加强日常管理作出规定。办法中涉及计算公式六个、附表四张，计算公式、附表同企业的季度、年度所得税申报表相互关联、一一对应，基层税务机关可通过逻辑关系审核、主要指标的比对，以加强对企业的日常控管力度，实现对税基精细管理的目的。

　　三、补充事项

　　本办法依据总局文件精神，除了对总局的政策性文件进行细化，以增强基层税务机关实际工作中的可操作性以外，又在以下三个方面做了补充：

　　(一)销售收入的确定。根据实际需要，参照总局关于加强房地产企业管理的文件规定补充了两种收入的确认标准(见第八条五、六款)以及视同销售的条款(见第十条)。

　　(二)建设期的决算。为了督促企业按时办理竣工决算，我们在实地调研、借鉴外地经验的基础上，规定了从销售开始一年时间的决算期。超过决算期还未决算的，暂按不低于20%的利润率征收企业所得税。

　　(三)在申报季度、年度企业所得税时加报附表。分别是：《预征税款情况表》、《核实缴纳税款情况表》、《成本、费用分摊情况表》。

　　(四)税务机关建立管理台帐(见附表四)。按年度对企业的工程项目、实现收入、成本费用、缴纳所得税等情况实施跟踪管理。

　　四、在执行中有什么问题，请及时反馈省局，以便进一步修改完善。

河南省外商投资房地产企业所得税管理办法(试行)

　　第一章 总则

　　第一条 为贯彻执行国家税务总局关于加强外商投资房地产企业(以下简称企业)所得税管理的政策规定，规范和加强企业所得税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称税法)及其实施细则和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)文件等规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于在我省从事房地产开发经营业务的外商投资企业。

　　第二章 企业征收方式的确定

　　第三条 企业应以其首次取得房地产开发经营项目之日为实际开始生产、经营之日。若首次取得房地产开发经营项目之日在营业执照签发之日之前，则应以营业执照签发之日为实际开始生产、经营之日。

　　第四条 对企业在未开始销售房产以前预售房产的，其取得的各种形式的预收房款，无论会计上如何核算，均应按规定的预计利润率预征企业所得税。计算公式为：

　　当期预征税款=当期预收房款×预计利润率×所得税税率

　　第五条 企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日,三者中的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始,应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，按照税法及其实施细则的规定计算企业年度实际应纳税款。计算公式为：

　　当期应纳税额=应纳税所得额×所得税税率-已售房产已预征的所得税

　　已售房产已预征的所得税是指在本期结转为销售收入并在以前按预收帐款已预缴部分的税款

　　第六条 对企业既有销售收入又有预收款的，应分别计算缴纳企业所得税。计算公式为：

　　当期应纳税额=应纳税所得额×所得税税率-已售房产已预征的所得税+当期预征税款

　　第七条 对于帐目混乱或者成本资料、费用凭证残缺不全难以核实的，税务机关可以核定征收企业所得税。

　　第三章 企业销售收入的确定

　　第八条 房地产销售收入的确定应以权责发生制为原则，可根据不同的销售方式，按以下原则确定：

　　(一)采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日或实际收讫价款作为销售收入的实现。

　　(二)采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。

　　(三)采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。

　　(四)采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转帐之日，为销售收入的实现。且无论外商投资房地产企业是否就房地产全价向业主开具发票，其已取得的银行按揭款应及时作为企业当期销售收入。

　　(五)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

　　1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

　　2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

　　3.采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　4.采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。委托方和受托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

　　(六)将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：

　　1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。

　　2.将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

　　(七)对于房地产企业以房屋作为抵押向他人借款，逾期不能偿还本息，而将房屋赔付债权人的，应视同销售行为，主管税务机关可依抵押价格确定其销售收入。其中对债权人取得的抵押价款中含有利息的，且该债权人又为外国企业，则依法缴纳利息收入预提所得税。

　　第九条 企业除在销售合同中明确给予买方的折扣、折让外，其他方式的各种优惠一律不能冲减销售收入。

　　第十条 视同销售行为的确认

　　(一)下列行为应视同销售确认收入

　　1.将开发产品用于本企业捐赠、职工福利、奖励等;

　　2.将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者;

　　3.以开发产品抵偿债务;

　　4.以开发产品换取其他企事业单位、个人的非货币性资产。

　　(二)视同销售行为的收入确认时限视同销售行为应于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。

　　(三)视同销售行为收入确认的方法和顺序

　　1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

　　2.由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定;

　　3.按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。

　　第十一条 房地产销售收入的核实在核查企业相关账簿、合同及收款凭证的基础上,可通过了解以下事项确认销售收入。

　　1、当地计委、土地、规划部门对企业的立项审批情况，包括其开发项目的名称、数量、规模和面积等;

　　2、当地房屋测绘部测量的企业实际可售面积;

　　3、当地房管局和相关银行的企业售房资料;

　　4、对委托中介机构销售的,到中介售房机构查询;

　　5、其他方法。

　　第四章 成本费用的扣除

　　第十二条 企业销售房地产所发生的成本费用应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期销售面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用，即：企业当期销售成本费用=当期销售面积×可售单位工程成本费用。

　　第十三条 企业可售单位工程成本费用计算公式为：

　　可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积

　　上述可售总成本费用是指归属于建成可售房地产所发生的土地使用费、拆迁补偿费、七通一平、勘察设计等前期开发费用;建筑安装费、基础设施费、公用设备、绿化、道路及其他配套设施费等开发成本以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。

　　总可售面积是指国家规定的房屋管理部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积，指建成可售的房屋总面积。

　　第十四条 企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提，待工程结束后应按实际决算成本在完工当期作出调整。预提进入可售总成本费用的计算公式如下：

　　未发生的房屋建成后的绿化等配套设施支出=实现的销售收入÷实现销售收入的销售面积×总可售面积×税务机关核准的预提比例。

　　第十五条 对于外商投资房地产企业在房屋销售后继续发生的绿化、道路等配套设施费用，可在各地规划部门出具的规划用地许可证、规划图及审定的设计方案基础上，经主管税务机关审核同意后，分可售项目按销售收入的10%比例范围预提上述费用。

　　主管税务机关应按照下列原则，严格审核、控制此项费用的列支。(1)考虑配套设施整体预算与预提比例相结合的原则;(2)若房屋主体工程(包括管网工程、建筑安装工程)已完工，只剩下后期的花、草、树木等配套的环境绿化，则预提比例不应超过销售收入的2%。

　　第十六条 对于房地产企业开发项目中的不可出售面积，如绿地、花园、停车场、商业网点、教育设施及会所等，凡由政府有关部门无偿占用或属于业主公共产权的，其相应支出经审核后可计入可售面积的成本费用;凡建成后产权属于外商投资企业并继续从事生产经营活动的，其相应支出不能计入可售面积的成本费用。

　　第十七条 对于各类成本费用的分摊，应按负担对象不同分别归集，不能够准确划分清楚负担对象的，以面积、成本、收入等比例或其它方法在各对象之间合理划分。

　　(一)对于一个工程项目涉及多栋房屋，分期开发建设的，应将土地征用费、配套设施费用、开发前期费用、七通一平、绿化等公共费用按规划的建筑面积在已建成(可售)的和未建成的房屋之间进行分摊。对同一纳税年度内既有已建成(可售)的和在建的房屋，期间费用应以合理的方法在可售房屋与在建房屋之间进行分摊。

　　(二)对同一房地产企业涉及多个开发项目同时出现销售收入的，可按项目分别归集各自的销售开发成本;再将期间费用按各项目的可售面积进行分摊，计算各项目当期应分摊的期间费用;最后再分别算出各项目的可售总成本。

　　第十八条 房地产开发成本及费用的列支要求：

　　(一)企业发生的各项成本费用支出应提供实际支出的合法凭证并按照税法及实施细则规定的标准据实列支。

　　(二)企业实际发生的境外劳务费用应参考企业与境外代理人签订的合法劳务合同规定的数额，并且在上述费用已由该企业实际直接支付后方可在规定比例内列支。根据《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(国税发[1999]242号)的规定，从事房地产业务的外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%。

　　(三)企业实际进口并构成开发项目实体的设备、材料(包括开发建设所需各种机器设备及建筑材料)，应凭进口设备、材料的海关报关单及关税完税证明方可计入成本。

　　(四)对于企业已安装使用机器设备而因故尚未部分或全部支付的货款，以及企业已完成建筑工程，而尚未部分或全部支付的建筑安装费用，虽尚未取得正式凭证，在进行汇算时暂可按照有关合同规定的价款计入开发成本。对于企业所欠上述款项，应依据《国家税务总局关于外商投资企业和外国企业接受捐赠税务处理问题的通知》(国税发[1999]195号)第三条的规定，"企业的应付未付款项，凡债权人逾期两年未要求偿还的应计入企业当年收益"的规定，以有关合同规定的付款时间为准对超过两年的上述应付款项及时作出调整。

　　第十九条 企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

　　第五章 日常征收管理

　　第二十条 工程项目决算期的管理

　　(一)外商投资房地产企业应于房地产开始销售起一年内，向主管税务机关报送由开发商和施工单位双方认可的或当地建设主管部门认可的工程决算报告。同时，自房地产开始销售起对企业取得的收入不再预征企业所得税，但在房地产开始销售至办理建设期决算期间，如企业纳税申报时不能准确核算房屋成本费用，主管税务机关可依据税法有关规定，暂按10%的利润率计算征收企业所得税。

　　(二)对于无正当理由，未按规定期限进行建设期决算的，税务机关可暂按20%的利润率征收所得税;对已缴纳企业所得税的收入部分，若其利润率低于20%，追缴其利润率差额部分应纳的所得税;若其利润率高于20%，对剩余房产销售时按计算出的利润率征收企业所得税。

　　第二十一条 外商投资房地产企业在办理建设期决算后不再进行其它形式的总清算，应按照税法及实施细则规定原则确定当期收入、扣除企业当期实际发生的成本费用后，计算缴纳所得税。

　　第二十二条 对于在工程结算中已将尚未支付的设备价款和建筑安装费已按合同规定的价款计入成本费用的，在建设期决算后实际支付时不得重复计入企业当期成本费用。

　　第二十三条 境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质，境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(国税发[1999]242号)的规定执行。即从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。

　　第二十四条 凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用(包括中方以土地使用权作为投资的费用)后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。

　　第二十五条 企业应按照税法规定的时限和要求申报缴纳企业所得税。对于未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，税务机关可依据征管法的规定进行处罚。

　　(一)申报缴纳季度企业所得税时，在报送季度申报表和会计报表外的同时，附送《预征税款情况表》(附表一)和《核实缴纳税款情况表》(附表二)，当期未缴纳企业所得税的报送企业经营情况说明。

　　(二)申报年度企业所得税申报表时，在报送年度申报表、会计报表和查帐报告的同时，附送：企业当年度开发项目基本情况、《预征税款情况表》、《核实缴纳税款情况表》、《成本、费用分摊情况表》(附表三)、工程决算报告(复印件)。

　　第二十六条 主管税务机关接到企业报送的有关报表、资料后，要认真审核企业填报的项目和金额。

　　第二十七条 主管税务机关要加强对企业的控管，分户按年度建立管理台帐(附表四)，专档归集、保管有关文件、资料。详细记录各项目销售收入、可售面积单位成本、期间费用的发生额、期间费用分摊入各项目的金额及当年扣除的金额等。

　　第六章 附则

　　第二十八条 本办法自2004年3月1日起执行。

　　第二十九条 条本办法由河南省国家税务局负责解释。

　　第三十条 各省辖市可依据本办法制定具体实施方案，并报省局备案。