项目公共配套设施税前扣除的四大标准

　　房地产项目公共配套设施作为成本的重要组成部分，如何税前扣除?能否税前扣除?将对整个项目税负产生重要影响。作为企业财务，应该从以下四个方面关注扣除的判断标准：

　　01、公共配套设施必须是红线内的建筑物

　　项目范围内的才能够叫做公共配套设施，如会所、幼儿园、物业用房、小学等。红线外的建筑物不属于项目范畴，自然不能计入公共配套设施，但红线外的支出是否一定不能扣除?这要看具体情况才能确定，实务中常常会常出现特殊勾地条件，如取得土地必须配建学校，如果学校在红线内，自然是作为项目组成部分的公共配套扣除，如果是不在红线内，就应该属于特殊土地成本，而非公共配套设施。

　　02、公共配套设施在结构上相对独立

　　无论是会所、幼儿园还是物业用房，这些公共配套设施都有一个共同特点，就是结构上相对独立，如果不是独立的空间，而是依附于别的空间，如在地下室内设置的配电室等，就不是单独的公共配套设施，而应划入对应的独立空间，如人防或地下室。

　　这种独立还有一个重要的作用，就是对应的成本可以被单独归集，这决定了公共配套设施要作为一个过渡性成本对象先单独归集核算成本，最后再做二次分摊，将公共配套设施成本摊入其他可售面积。

　　03、公共配套设施的非营利性特点

　　公共配套设施的定义决定了它一定是非营利性，不能够有收入，因为是为所有住户服务，因此应将成本计入所有可售面积。实务中常常有企业在这个问题上犯错，导致出现巨大涉税风险。

　　第一种风险：将公共配套设施对外销售;

　　公共配套设施不属于可售面积，也不能对外销售，但实务中总是有开发商将其对外转让，尤其是地下车位，既然不能独立网签，那就签署《车位使用权转让协议》，转让与土地等长的永久使用权。这种操作应被视为转让商品房，正参照销售缴纳各种税费。

　　第二种风险：将公共配套设施对外出租、承包经营;

　　对外出租或承包经营依然属于利用设施获取利润，违背了非营利性特点，将原本属于政府或者业主的利益窃为己有，那么自然也不允许税前扣除这部分成本。

　　第三种风险：将公共配套设施自己公司占据使用

　　这虽然看起来没有直接利益对价，但本质上属于无偿使用，依然应归属于私下改变公共配套设施性质的行为，不允许税前扣除对应成本。

　　04、公共配套设施的产权归属

　　按照税法规定，公共配套设施的未来产权归属有两个方向：

　　1、产权属于全体业主所有

　　这种公共配套设施的典型代表有会所、物业用房、车位等，正常情况应移交业主委员会;如业主委员会暂未成立，也应有变通的处理，各地对这个问题意见不一，有的地方认为应移交当地居委会，有的地方认为应在报纸上打公告，还有的地方认为应在合同中注明，如果当地政府有这样的规定，应该按照规定处理，如果没有规定，至少应该移交物业公司代管。

　　2、无偿移交政府或相关职能部门

　　这种公共配套设施的代表是幼儿园、学校、社区办公房等，如果移交应取得政府的移交手续;但需要关注人防设施的特殊性，中国的人防设施依据《人民防空法》规定，谁投资，谁使用，那么实务中的人防设施完工后并不是移交手续，而是独特的验收手续，我认为这依然应被理解为一种特殊的移交，税务机关也不能以此为理由拒绝人防成本作为公共配套设施扣除。

　　来源：李舟财税圈  作者：李舟
 

房地产企业项目内公共配套设施费预提的账务处理

　　在房地产领域，所谓的“公共配套设施费”是指在房地产开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在计算完工开发产品企业所得税时，对于未竣工或未建造的，且在售房合同、协议或广告、模型中明晰承诺建造且不可撤消，或根据法律法规规定必须配套建造的公共配套设施支出，可以按预算造价合理预提建造费用。这些预提的公共配套设施费用再按照已售开发产品的建筑面积法分配预提的公共配套设施费。有关详细的账务处理分析如下。

　　（一）预提公共配套设施费必须具备的三个条件。

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条第（五）项和第三十条第（二）项的规定，预提公共配套设施费必须具备以下三个条件：

　　第一个条件：可以预提的公共配套设施费，仅限于开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。如果是项目内发生的营利性或者产权归企业所有、或未明确产权归属的、或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的“公共配套设施”支出，则不可以进行预提。

　　第二个条件：项目内可以预提公共配套设施费的公共配套设施仍未建造或仍未竣工。

　　第三个条件：项目内可以预提公共配套设施费必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明晰承诺建造且不可撤消，或根据法律法规规定必须配套建造的条件。

　　（二）公共配套设施费预提的方法：按预算造价法预提

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十二条第二款的规定，符合以上三个条件的项目内可以预提公共配套设施费的公共配套设施支出，可按预算造价合理预提建造费用。

　　（三）预提的公共配套设施费只适用企业所得税而不适用土地增值税。

　　根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，对于房地产企业项目（红线）内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出，可以按照预算造价合理预提的建造费用，只能适用于企业所得税前进行扣除，而不能适用于土地增值税税前扣除。

　　（四）预提公共配套设施费的账务处理.

　　对于非营利性公共配套设施与房子等开发产品不同步开发，房屋等开发产品已完成开发建设，已售或转租，而该公共配套设施仍未全部完成的，可按该公共配套设施的预算成本或计划成本，预提公共配套设施费，可按各开发产品的可售建筑面积比列，将其计入房子等开发成本明细分类账。具体的账务处理如下：

　　1、预提公共配套设施费时的账务处理

　　借：开发成本——具体成本对象——公共配套设施费

　　贷：应付账款——预提费用（某某公共配套设施开发成本）

　　2、公共配套设施开发成本实际发生时的账务处理

　　借：应付账款——预提费用（某某公共配套设施开发成本）

　　贷：银行存款/应付账款——应付工程款

　　3、公共配套设施完工结算时的账务处理

　　第一，当公共配套设施开发成本结算完毕，如果实际成本小于预提成本，按其差额进行账务处理如下。

　　借：应付账款——预提费用（某某公共配套设施开发成本）

　　贷：主营业务成本/开发产品

　　第二，公共配套设施开发成本结算完毕，如果实际成本大于预提成本，按其差额进行账务处理如下。

　　借：主营业务成本//开发产品

　　贷记：银行存款/应付账款——应付工程款

　　案例分析

　　某房地产公司预提公共配套设施费的会计核算分析

　　（一）基本情况

　　河北诚信房地产开发公司开发项目内幼儿园设施开发成本应由住宅、公寓、写字楼、商铺和营利性公共配套设施商店负担。由于其他开发产品竣工时幼儿园仍未竣工，为了及时摊销竣工产品成本，应先将幼儿园的建设成本预提记入完工产品的开发成本。假设各项开发产品的可售建筑面积为：住宅14万平方米、公寓10万平方米、写字楼5万平方米、商铺3万平方米。假设幼儿园的开发成本为200万元（不含税金额）。请分析未竣工幼儿园开发成本预提的会计核算。

　　（二）未竣工幼儿园开发成本预提的相关会计核算

　　1、计算各可售开发产品平摊预提幼儿园配套设施费

　　住宅=200×14/(14+10+5+3)=87.50(万元）

　　公寓=200×10/(14+10+5+3)=62.50(万元）

　　写字楼=200×5/(14+10+5+3)=31.25(万元）

　　商铺=200×3/(14+10+5+3)=18.75(万元）

　　2、预提幼儿园公共配套设施费时：

　　借：开发成本——住宅——公共配套设施费  875000

　　——公寓——公共配套设施费  625000

　　——写字楼——公共配套设施费  312500

　　——商铺——公共配套设施费  187500

　　贷：应付账款——预提费用（幼儿园开发成本）  2000000

　　3、支付幼儿园公共配套设施建造费时：

　　借：应付账款——预提费用（幼儿园开发成本）  2000000

　　贷：银行存款/应付账款  2000000

　　幼儿园完成完工决算后，如果实际成本小于预提成本时，应将（预提成本-实际成本）差额按上述平摊方式，将已平摊到各可售开发产品中的成本冲回。如果实际成本大于预提成本，应将（实际成本-预提成本）差额按上述平摊方式，分摊到各可售开发产品中。

　　2020年，一场从未谋面的新冠疫情随风潜入华夏大地，打乱了我们曾有的生活方式，武汉城门深锁，所有国人都闭门在家，但学习的脚步不会因为疫情就停滞不前，肖太寿博士用直播的方式，一如继往激情幽默，深入浅出带领大家遨游在财税的大千世界。

　　来源：肖太寿财税工作室  作者：肖太寿