辽政发[1995]7号 辽宁省人民政府关于印发辽宁省深化城镇住房制度改革总体方案的通知

辽宁省人民政府关于印发辽宁省深化城镇住房制度改革总体方案的通知

辽政发[1995]7号           1995-04-22

　　现将《辽宁省深化城镇住房制度改革总体方案》印发给你们，请按此精神，结合本地实际，抓紧制订房改实施方案，下半年组织实施。

辽宁省人民政府

1995年4月22日

辽宁省深化城镇住房制度改革总体方案

　　1992年经国务院住房制度改革领导小组审批颁布的《辽宁省城镇住房制度改革总体方案》，对全省房改工作的顺利开展起到了积极的指导作用。为了深化我省城镇住房制度改革，根据全国第三次房改工作会议精神和《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的要求，在对原总体方案进行必要调整的基础上，制订本方案。

　　一、城镇住房制度改革的根本目的和基本思路

　　城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，其根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化;加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。

　　城镇住房制度改革的基本思路是：把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制;把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制;把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式;建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系;建立住房公积金制度;发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系;建立规范化的房地产交易市场和发展社会化的房屋维修、管理市场，逐步实现住房资金投入产出的良性循环，促进房地产业和相关产业的发展。

　　二、近期城镇住房制度改革的内容

　　城镇住房制度改革要坚持配套、分阶段推进。近期改革的主要内容是：全面推行住房公积金制度，积极推进租金改革，稳步出售公有住房，实行新房新制度和发行住房债券，到本世纪末初步建立起新的城镇住房制度，使城镇居民住房达到小康水平。

　　(一)全面推行住房公积金制度

　　1.住房公积金是由城镇职工及其所在单位共同交纳、归职工个人所有的具有社会保障性质的长期住房储金。住房公积金制度是一种具有社会性、义务性、互助性和政策性的住房保障制度。所有行政和企事业单位及其职工均应按照“个人存储、单位资助、统一管理、专项使用”的原则交纳住房公积金，建立住房公积金制度。

　　2.住房公积金由在职职工个人及其所在单位各按职工工资总额的一定比例逐月交纳。职工工资总额以国家规定的统计口径为准。

　　住房公积金缴交率及其调整由省政府确定。目前单位和个人住房公积金的缴交率分别为5%。

　　3.住房公积金，职工个人承担部分，从职工工资中支付;单位承担部分，从单位原住房资金和其他划转的资金中解决。不足部分，全额预算的行政事业单位由财政预算拨付;差额预算的事业单位按差额比例由财政预算拨付;企业以及自收自支的事业单位，经财政部门核定，在成本中列支。

　　4.职工本人及其所在单位共同缴存的住房公积金，统归个人所有，存入个人公积金帐户。住房公积金只限于职工家庭购、建、大修住房使用。职工变动工作时，其住房公积金本息转入新调入单位名下的该职工公积金帐户。职工离退休时，住房公积金本息余额一次结清，退还职工本人，利息比照同期银行活期存款利率结算，本息免征个人所得税。

　　(二)积极推进租金改革

　　1.到2000年，住房租金原则上应达到占双职工家庭平均工资的15%。按此目标，各年度住房租金占双职工家庭平均工资的比重可分别掌握在1995年4%、1996年6%、1997年8%、1998年10%、1999年12%。

　　2.各市要根据全省的租金改革规划，结合当地职工家庭平均工资水平，制订本地区1995年至2000年的租金改革规划。租金改革规划和每次提租实施方案，各市须报省住房制度改革领导小组批准后执行，各县(市)须报市批准后执行，并报省住房制度改革领导小组办公室备案。有条件的城镇和企业要加大租金改革的力度。

　　3.1995年，全省住房租金调整到占双职工家庭平均工资的4%。租金调整后，可对职工(含离退休职工)给予住房补贴，住房补贴基数按上一年的工资总额计算。1995年住房补贴比例定为上一年工资总额的3%。1996年以后的住房补贴比例可随租金的调整，由各市、县自行确定。

　　4.实行公有住房超标加租。对租住公房面积超过省规定控制标准而又不肯腾退的，其超过标准部分实行超标加租。

　　5.住房在规定标准之内，因提租增支过多的离退休职工和在职职工家庭，用规定的个人合理负担部分加上全部住房补贴，仍不足支付房租的，经本人申请，差额部分可由所在单位适当给予补助。企业和自收自支事业单位的补助金在单位房屋修理费、建房资金以及税后利润中列支;由财政开支的行政事业单位由财政解决。

　　各市、县民政部门确定的社会救济户和非在职的优抚户等，交纳住房租金有困难的，由当地民政部门给予补贴。

　　(三)稳步出售公有住房

　　1.城镇公有住房除县以上人民政府认为不宜出售的外，均可向城镇职工出售。职工购买住房坚持自愿原则。城镇新建公有住房和腾空的旧住房，实行先售后租，优先售给住房困难户。

　　2.向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价或标准价。

　　新建住房成本价包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施(包括煤气、给排水、供电、供暖、道路、通讯)建设费、管理费、贷款利息和税金。旧房成本价按售房当年新房的成本价成新折扣(折旧年限按50年)计算。

　　标准价按负担价和抵交价之和计算。一套56平方米建筑面积标准新建住房的负担价，1994年至1995年为所在城镇双职工年平均工资的3倍，2000年要达到3.5倍(职工年平均工资以当地统计部门公布的上年职工年平均工资为准)。新建住房抵交价按双职工65年(男职工35年，女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。

　　旧房的负担价按出售当年新建住房的负担价成新折扣(折旧年限为50年)计算，使用年限超过30年的，以30年计算;经过大修或设备更新的旧房，按有关规定评估确定。旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新建住房抵交价的80%。

　　公有住房的出售，坚持先评估后出售的原则。住房的实际售价应根据所处地段、结构、层次、朝向、设施和装修标准等因素区别计价。

　　3.按成本价购买的住房，产权归个人所有，交齐全部购房款并住用5年后，允许依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

　　按标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。交齐全部购房款并住用5年后，可依法进入市场出售或出租，售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

　　4.职工以成本价或标准价购买住房在价格上给予折扣。职工购买现住公房，1995年按负担价的5%给予折扣，逐年减少，到2000年全部取消。

　　职工购买公房，要根据购房职工建立住房公积金制度前的工龄给予工龄折扣。每年工龄折扣的数额，按抵交价除以65年(男职工35年，女职工30年)计算。离退休职工购房计算工龄折扣的时间，按国家规定的离退休年龄计算。

　　5.职工购买公房可以一次付款，也可以分期付款。对于一次付款的，要给予一次付款折扣，折扣率参考当地购房政策性贷款利率与银行储蓄利率的差额以及分期付款的控制年限确定。实行分期付款的，首次付款不得低于实际售价的30%，分期付款的期限一般不超过10年。分期交付的部分要计收利息，利率按政策性抵押贷款利率确定。

　　6.职工按成本价或标准价购买公房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和省政府规定的分配住房控制标准执行，超过标准部分一律实行市场价。在房改中，职工按规定以成本价或标准价购买公有住房和产权单位以成本价或标准价出售公有住房，免征有关税费。

　　7.公有住房的出售价格(成本价或标准价)逐年测定，各市须报省住房制度改革领导小组批准后执行;各县(市)须报所在市住房制度改革领导小组批准后执行。

　　8.规范住房交易行为，加强住房售后管修服务。职工购买住房，都要由房地产行政管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取国家统一印制的产权证书，产权证书应注明产权属性，按标准价购买的住房应注明产权比例。出租和出售、赠与、继承及以其他形式转让所购住房，要按国家规定交纳有关税费。要规范交易程序，完善税收制度，加强市场管理。

　　对职工购买的住房，要明确维修范围及责任，建立共同部位、共同设施的维修基金。

　　(四)实行新房新制度和发行住房债券

　　1.对新房(包括新建的住房、腾空的旧房和调换住房扩大面积部分)实行先售后租、新房新租和有偿租住的原则。

　　2.出租新房目前按维修费、管理费、折旧费3项因素计租，并逐步向成本租金和市场租金过渡。1995年新房租金可按每平方米使用面积高于当地同期现住房0.5至1元标准掌握。新房不执行上述租金标准交纳租赁保证金，或按每平方米建筑面积新建房60元至80元、腾空旧房30至60元的标准购买住房债券。租赁保证金在住房租金达到3项因素租金水平或承租人退房时，一次退还承租人，不付利息。住房债券5年还本付息，利息比照同期银行活期存款利率结算。住房债券由政府指定的金融机构发行，房屋产权单位组织认购。

　　3.已经租住公有住房的承租人，要按每平方米建筑面积9元标准购买住房债券。5年还本付息，利息比照同期银行活期存款利率结算。

　　集资合作建房和自购房的职工，不购买住房债券。

　　生活困难的职工和社会特困户，可酌情减购或免购住房债券。

　　凡减购或免购住房债券，须由单位或个人申请，经市、县房改办审查批准。

　　三、加快经济适用住房开发建设

　　1.经济适用住房是以社会中低收入职工家庭住房困难户为居住对象，政府提供扶持政策开发建设的具有社会保障性质的商品住房。

　　2.采取多种形式，加快经济适用房建设。要从实际出发，有组织有计划地发展各种类型的住房合作社，吸收个人资金，开展集资、合作建房。鼓励企事业单位自筹资金建设职工住房。要继续抓好解危解困住房建设，把解决住房困难户和中低收入家庭住房列为城镇住房建设的重点。所有房地产开发企业每年都要承担占开发总量20%以上的经济适用房建设任务，为中低收入家庭提供房源。

　　各地要制订“安居工程”计划并认真组织实施。

　　3.政府提供扶持政策，支持经济适用住房建设。经济适用房的建设用地由政府行政划拨，并在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。投资方向调节税执行零税率。免征商业网点费、人防工程费、中小学教师建房补贴费、运迁安置管理费、对其他行政性收费也要适当减免。金融部门在贷款利率和贷款规模方面要积极支持经济适用房的开发建设。

　　四、加强住房资金管理

　　1.各市、县都要建立健全在当地政府房改领导小组领导下的住房资金管理机构，负责住房资金的归集、支付、核算和编制资金使用计划等管理工作。

　　2.房改中归集的住房资金统一由住房资金管理机构负责管理，住房资金的存贷款金融业务一律由当地政府指定的银行房地产信贷部办理。

　　3.住房资金全部用于经济适用房为主的住房建设、维修、管理和住房制度改革。

　　4.住房公积金、住房债券以及各项房改资金的统筹资金，必须由房改办公室负责提出年度资金投向和工程项目计划，经房改领导小组批准后，交住房资金管理机构执行。

　　5.国有住房的出售收入，按住房产权关系和一定比例上交同级财政和留归单位，并分别纳入各级住房基金;其他公有住房出售收入，归单位所有，纳入单位住房基金。

　　6.坚持专款专用，实行审批管理制度。售房款由单位提出使用计划，经当地房改办公室审批后方能使用。

　　7.租金收入归产权单位所有，纳入单位住房基金。

　　8.在住房金融管理上，应区别政策性信贷和经营性信贷。要建立政策性信贷基金，专项使用，单独核算。经营性业务要充分发挥各金融机构的积极性，积极拓展房地产信贷业务。

　　9.住房资金的管理要接受财政、审计、监察部门的监督。

　　五、搞好房改政策衔接

　　1.1993年底前出售的公有住房，凡未界定产权性质或未办理产权手续的，应在1995年办理完毕。购房人仍愿保持部分产权性质的，要按售价占售房当年成本价的比重，确定产权比例，办理产权手续;购房人愿意将部分产权改为全部产权的，可按购房当年的成本价，补齐售价与成本价差额款及利息后，予以确认全部产权，并办理产权手续。

　　2.凡未界定产权和产权比例的集资建房，要在1995年完成产权界定。集资建房当年个人出资额达到当年规定的标准价70%以上的，予以确认部分产权，产权比例可按个人出资额占当年成本价的比重确定;凡个人出资额达到当年成本价的，予以确认全部产权。已明确给予部分产权的集资建房，如本人愿意按当年成本价补交差价款及利息后，可确认全部产权。

　　3.通过房改出售公有住房，售房单位要按规定确认产权比例，并出具部分产权或全部产权证明，由购房人持证明到当地房地产管理部门办理房地产证。对1993年底前由单位或房改部门出具的售房证明，均应重新核定，购房人须持重新核实证件到当地房地产管理部门办理房地产证。

　　六、加强领导，统筹安排，加快推进住房制度改革

　　推进住房制度改革和加快住房建设是各级政府的重要职责，必须兼顾长期目标和阶段目标，加强领导，健全机构，全面规划，统筹安排，切实抓好住房制度改革和住房建设。

　　1.各地要根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》和本方案的要求，制订当地的房改实施方案。各市的实施方案，须报省住房制度改革领导小组批准后执行;各县(市)城镇住房制度改革实施方案，须报所在市住房制度改革领导小组审批，并报省住房制度改革领导小组备案。

　　外商投资企业的房改方案及有关政策的规定由省住房制度改革领导小组另行制定。

　　2.各地都要进一步健全房改领导小组及其办公室，并加强对房改办公室和住房资金管理机构的领导，要合理确定编制，配备精干人员，明确职能分工，健全规章制度。

　　3.企业房改是城镇住房制度改革的重点，各地要积极协助大中型企业结合经营机制转换和劳动工资制度改革，把住房开发建设、分配、管理和维修这一社会服务职能逐步从企业中分离出去，加快实现住房的商品化、社会化。鼓励和支持有条件的企业加大房改的力度。

　　4.各级房改办公室要加强与体改、建设、土地、房产、计划、财政、税务、金融、国有资产、工商、统计、劳动、人事、物价、工会等部门的工作联系与协作，及时解决深化改革中的矛盾和问题。要抓紧房改的立法工作，不断完善政策规定和配套措施，做到有法可依。

　　5.要认真做好房改的宣传工作，加强舆论引导。要加强房改专业人员的业务培训工作，不断提高其政策、业务水平。

　　6.要严肃房改纪律，严格执行国家和省的有关政策，加强监督检查。对不执行国家政策规定，低价售房，变相增加优惠和以权谋私等违纪行为要严肃查处。

　　7.军队系统住房制度改革工作按中央军委部署执行。

　　8.本方案自发布之日起实行。原有的房改政策和规定，凡与本方案不一致的，一律以本方案为准。