苏地税发[1999]131号 江苏省地方税务局关于印发《房地产业营业税征收管理暂行办法》的通知[条款废止]

江苏省地方税务局关于印发《房地产业营业税征收管理暂行办法》的通知[条款废止]

苏地税发[1999]131号              1999-10-08

　　现将《房地产业营业税征收管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行中有何问题或建议，请及时向省局报告。

江苏省地方税务局

1999年10月8日

江苏省地方税务局房地产业营业税征收管理暂行办法

　　第一条 为了加强我省房地产业营业税的征收管理，进一步贯彻落实现行营业税税收政策，防止税款流失，保障国家财政收入，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和其他相关法律、行政法规、规章的规定，结合我省实际，特制定本办法。

　　第二条 本办法所称房地产业，是指转让我省境内土地使用权和销售我省境内不动产的业务。

　　转让土地使用权，是指土地使用者有偿转让土地使用权的行为。

　　销售不动产，是指不动产产权人有偿转让不动产所有权的行为，包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

　　不动产所占土地的使用权随同不动产一并转让的行为，比照为销售不动产。

　　第三条 下列行为也属于房地产业营业税的征税范围：

　　(一)有偿转让建筑物的有限产权或永久使用权的行为;

　　(二)单位将不动产无偿赠与他人的行为;

　　(三)以提供土地使用权的方式，与提供资金的他人(以下简称出资方)共同立项建造不动产，并与出资方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得分得的不动产所有权的行为;

　　(四)以提供资金的方式，与提供土地使用权的他人(以下简称出地方)共同立项建造不动产，并与出地方按一定方式进行利益分配，取得收入或取得、分得的不动产所占土地使用权的行为;

　　(五)投资者在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的行为;

　　(六)在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务有偿转让给他人的行为;

　　(七)接受他人委托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为;

　　(八)房地产开发企业以集资建房名义将不动产所有权转让给出资人的行为;

　　(九)土地使用者之间相互交换土地使用权的行为;

　　(十)不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为;

　　(十一)土地使用者和不动产产权人之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为;

　　(十二)因城市建设需要拆迁，而以其他房屋偿还给(或安置)被拆迁单位和个人的行为;

　　(十三)虽尚未到政府有关部门办理土地使用权转让或不动产过户手续，但实际已将土地使用权或不动产转让给他人，并向对方收取了货币、货物或其他经济利益的行为;

　　(十四)以投资入股名义转让土地的使用权或不动产的所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而收取固定收入或按销售收入一定比例提成的行为;

　　(十五)[条款废止]以不动产所有权或土地使用权投资，取得接受投资方的股权后，又将该项股权转让的行为。

　　第四条 发生房地产业应税行为的单位和个人，为房地产业营业税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应按照税收法律、法规、规章的规定，办理税务登记或注册税务登记，并履行纳税义务。

　　第五条 纳税人从事房地产业务，其应纳营业税的所属税目及适用税率，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》所附的《营业税税目税率表》执行。

　　第六条 房地产业营业税的营业额为纳税人发生房地产业应税行为从对方取得的全部价款和价外费用。但下列情况除外：

　　(一)[条款废止]个人购进普通住宅后又销售的，以销售价减去购入原价(不包括维修基金等费用)后的差额为营业额;

　　(二)出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后由一方统一对外销售的，直接对外销售方的营业额为其销售不动产从对方取得的全部收入，未直接对外销售方的营业额为其从销售收入中按比例提取的收入或固定收入;

　　(三)出地方与出资方共同办理工程项目立项，建造不动产后按一定比例共同分配不动产的，出地方的营业额为其分得的不动产的建设成本，出资方的营业额为所建不动产的建设成本扣除其分得的不动产的建设成本后的余额;

　　(四)纳税人在办理不动产建设立项后，又接受他人投资参与不动产建设，并与他人共同分配不动产的，其营业额为接受的投资额;

　　(五)纳税人受托代建不动产，但以自己的名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的，不论与委托方如何结算，其营业额均应为不动产的建设成本及向委托方收取的其他各项收入;

　　(六)纳税人以集资建房名义销售不动产的，其营业额为向出资人收取的全部集资款项;

　　(七)纳税人在转让土地使用权或销售不动产过程中发生“销货退回”行为的，经主管税务机关审核批准后，可以将退付的款项直接冲减其当期应纳的房地产业营业税的营业额;

　　(八)纳税人采取折扣方式转让土地使用权或销售不动产，如果转让额或销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可以扣除折扣额后的余额为营业额;

　　(九)纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，主管地方税务机关应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售同类不动产的平均价格作为其营业额;没有同类土地使用权或不动产平均价格的，按核定的计税价格作为其营业额。

　　第七条 房地产业营业税的纳税义务发生时间，原则上为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但下列情况除外：

　　(一)纳税人发生房地产业应税行为，采用预收款(预收定金)方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款(预收定金)的当天;

　　(二)纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天;

　　(三)一方提供土地，一方提供资金，共同立项建造不动产，并按一定方式分配所建不动产的，其纳税义务发生时间为不动产分配的当天。

　　第八条 境外单位和个人发生房地产业应税行为，但在我国境内未设立经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴义务人;没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人。

　　扣缴义务人代扣代缴税款时，必须按照现行税法规定，向纳税人开具完税凭证。纳税人应及时向扣缴义务人索取代扣代缴税款凭证，作为已履行纳税义务的凭据。

　　第九条 房地产业营业税的纳税地点

　　(一)纳税人发生销售不动产应税行为，应当向不动产所在地主管地方税务机关申报纳税;

　　(二)纳税人发生转让土地使用权应税行为，应当向土地所在地主管地方税务机关申报纳税;

　　(三)房地产业营业税的扣缴义务人应当向土地或不动产所在地的主管地方税务机关申报缴纳其扣缴的税款。

　　第十条 按照税收法律、行政法规及规章的规定可享受房地产业营业税减免的纳税人，应按规定办理减免税手续。

　　第十一条 [条款废止]纳税人应按照《中华人民共和国发票管理办法》、《江苏省普通发票管理办法》及其他相关规定购领、填开和保管发票，否则，按发票管理的有关规定予以处罚。

　　第十二条 纳税人应按照规定设置会计帐簿，建立健全财务制度，准确、完整地进行会计核算，并定期向主管税务机关报送会计报表。

　　第十三条 纳税人和扣缴义务人违反本办法规定的，主管地方税务机关应按《中华人民共和国税收征收管理法》及有关法律、行政法规、规章的规定予以处罚;触犯刑律的，应移送司法机关处理。

　　第十四条 本办法未尽事宜，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则以及其他相关法律、行政法规、规章的规定执行。

　　第十五条 本办法由江苏省地方税务局负责解释。

　　第十六条 本办法自公布之日起执行