厦房信函[2023]17号 厦门市住房保障和房屋管理局关于市政协十四届二次会议第20233119号提案办理情况答复的函

厦门市住房保障和房屋管理局关于市政协十四届二次会议第20233119号提案办理情况答复的函

厦房信函[2023]17号        2023-6-7

乐智强委员：

　　《关于进一步加强我市住房租赁市场管理的建议》(第20233119号)由我单位会同市建设局、资源规划局、各区政府等部门办理。现将有关情况汇总答复如下：

　　一、办理工作背景

　　提案收悉后，我局高度重视，会同市建设局、资源规划局、各区政府等部门认真研究，并与界别活动小组联系人积极沟通，了解提案背景和想法，并研究回复意见。

　　您在《关于进一步加强我市住房租赁市场管理的建议》中提出“推进我市住宅租赁市场健康发展的建议。一是强化立法保障。建议参照并吸收北京、上海以及其他地区的经验做法，加快我市住房租赁监管方面的立法工作。通过法律明确各个职能部门职责、规范出租人、承租人的责任和义务，特别是强化对个人房东、二房东的监管力度。比如，《上海市住房租赁条例》将“禁止群租，禁止将违法建筑、擅自改变使用性质的房屋用于出租”写进法规，明确个人以营利为目的转租房屋达到规定数量，应当依法办理市场主体登记等等。二是完善制度规范。在相应法规出台前，要健全完善管理制度。主要有：登记备案制度，强化对市场主体动态监管，落实住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员、出租人和承租人在平台的实名备案管理和信用管理，将其诚信记录纳入全国信用信息共享平台，同步建立多部门守信联合激励和失信联合惩戒机制，加大对住房租赁违法违规行为的查处。行为规范制度，限制个人房东随意涨租金、单方面终止合同等影响稳定租赁关系的行为，要求出租人不得强迫变更、解除住房租赁合同，提前收回租赁住房，承租人应当合理、安全使用房屋及设施、设备，不得擅自改变房屋用途、结构或者实施违法搭建行为等;资金监管制度，住房租赁企业承租个人住房从事转租业务，要求开立资金监管专用账户，并对哄抬价格、不正当竞争、泄露个人信息等行为，明确予以禁止。运营管理制度，明确租赁住房运营管理标准。针对不同来源、类型的租赁住房，细致明确其在建筑面积、建筑结构、消防、装修以及水电供应、生活设施配套等多个方面的建设运营标准。三是推动基层治理。要将住房租赁活动纳入基层治理范畴，基层政府要承担负责本辖区住房租赁的日常监督管理，加大排查整治力度，对存在安全隐患的，及时督促整改、启动执法程序、开展联合整治;同时要指导居(村)民委员会依法组织居(村)民开展住房租赁相关自治活动。着力发挥基层综合协调优势，加强社区治理，居(村)委会、业委会与物业应当协调配合，共同推进形成住房租赁共建共治共享格局，推动形成管理有序、服务规范、租赁关系稳定的住房租赁体系。加大对“擅自改变规划使用性质”或“擅自改变土地使用性质”的查处力度，杜绝“小产权房”、“以租代售”行为，从源头上根治乱租售的现象。四是突出民生保障。确立目标定位，按照政府引导、市场运作原则，扩大供需适配、租期稳定、租金优惠、公共服务配套的保障性租赁住房供给，发挥保障性租赁住房在租赁市场中的示范引领作用;加强规划布局，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足居民多层次的居住需求。五是优化数智赋能。目前全省仅有福州、厦门建立住房租赁公共服务平台，建议针对目前的问题进一步健全优化平台功能，并在全省进行推广使用，特别要强化网上登记备案，利用平台收集完整信息;推广网上签订电子合同，防止合同一方篡改合同，多管齐下达到监管目的。”与我市现行的住房租赁市场发展思路不谋而合，是我市对标住房租赁市场培育和发展实际，着眼职住平衡和保障新市民、城市基础服务人群等对象住有所居的重要举措。

　　二、措施与成效

　　我市历来高度重视人民群众的住房保障问题，着眼构建完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，不断加快住房保障和供应体系建设。近年来，以公共租赁房、保障性租赁住房政策实施和住房租赁试点等工作为抓手，持续加大租赁住房供给，取得了较好成效。

　　(一)搭建制度基础，构建和完善住房租赁政策体系

　　1.完善政策体系。我市是全国住房租赁试点城市、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市和中央财政支持住房租赁发展试点城市。以推进三项试点工作为契机，我市围绕创新服务管理体制机制、培育与规范租赁市场主体、拓展租赁房源供给、加强信息化建设、完善配套政策等内容积极探索，已出台一系列政策规范性文件并实施。2021年7月，我市在全国率先印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(厦府办规〔2021〕6号)，先后印发3类5个方面配套政策和17项制度性文件，率先在全省构建保障性租赁住房的“1+3+N”三级政策体系。明确保租房由政府提供土地、税收、财政、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体供给、多渠道保障，主要面向新市民、青年人、城市基本公共服务人员等住房困难群体，提供“小户型、低租金”的市场化租赁住房。

　　2.起草厦门市住房租赁条例草案。我市租赁立法工作需要在我市租赁试点工作深入推进基础上不断总结成功经验，实现改革创新措施的法制化。我市借鉴北京、上海等城市先后出台租赁相关立法法规，于2020年11月初已报送《厦门经济特区房屋租赁管理条例》立法项目建议书，明确《条例》基本框架。目前，按照市人大常委会2023年立法计划的安排，已于2023年第一季度正式开展《厦门经济特区住房租赁条例》法规项目的调研工作，并计划于9月底形成我市《厦门经济特区住房租赁条例》调研草案，提交给市人大常委会和市政府。

　　(二)创新管理服务体制，规范租赁市场秩序

　　1.完善住房租赁市场准入机制。做好住房租赁企业及经营者的商事登记工作，对从事住房租赁经营的企业以及转租住房10套(间)以上的自然人，依法办理市场主体登记，其名称和经营范围均包含“住房租赁”相关字样;做好需办理执照经营者的引导督促工作，按照属地原则，对日常监管、专项整治、投诉举报、上级移交、部门抄告等途径发现的包租住房10套(间)以上的“二房东”、从事住房租赁经营的企业，及时核查其商事登记情况，督促未办理营业执照的及时办理，对不符合登记要求的、责令限期改正，对拒不整改的、依照《厦门经济特区商事登记条例》的相关规定予以处罚;做好信息共享和协同监管工作，“二房东”、从事住房租赁经营企业的经营模式与传统的商事主体有所区别，存在隐蔽性，调查取证难，加强住房、市场监管、行政执法、公安等部门的协调联动，同时借力街道社区网格化管理，建立常态化的住房租赁主体数据交换和协同监管工作机制。

　　2.建立稳租期、稳租金的租赁市场。完善住房租赁价格监测，推动住房租赁精细化管理。在全市范围内设立租金监测点，覆盖全市近三分之一的租赁物业，做到租金数据采集项目名称、采集地点、采集户型及采集人员、采集时间一一对应、清晰可查。在此基础上搭建租金价格监测体系和分析报告常态化机制，实现对市场租金走势的实时动态监控，助力及时采取措施引导企业合理定价，提高我市租赁住房市场调控的灵敏度和灵活度;建立“四档租金”体系。蓝领工人以较低的价格承租“一张床”宿舍型租赁住房;新就业大学生以5折承租“一间房”公寓型住房;在厦稳定就业无住房职工以7折承租“一套房”住宅型住房。保障性租赁住房的租金接受政府指导，租金低于同地段同品质市场化租赁住房租金的价格，且年度租金涨幅不超过5%，助力新市民、青年人等各类群体“留厦安居”，提升群众居住获得感。

　　3.加强市场监管工作。由市委政法委牵头，联合住房、市场监管、执法、税务、公安等多部门成立工作专班，开展租赁住房市场专项整治行动，综合运用司法、行政、税收等手段，依法严厉打击扰乱市场秩序等违法违规行为。从保障住房租赁双方合法权益出发，对87家住房租赁企业、“二房东”进行约谈，加大违法违规行为查处打击，维护厦门市住房租赁市场和谐稳定;由属地政府建立风险防范机制，对租赁涉稳风险加强研判、提前介入、快速化解，市住房局、市场监管局建立常态化联动机制，先后出动1722人次对962家中介机构、租赁企业进行排查、检查，实现对涉及租赁住房的违法违规行为及早发现、及时制止。

　　4.推行专业化、规模化的租赁运营。按照“培育国企、扶持民营、鼓励转型、吸引连锁”的思路，多元化培育专业化、机构化住房租赁企业，促进我市规模化、品牌化住房租赁企业快速发展，逐步成为我市住房租赁市场的重要支柱。加大国企主体培育，鼓励国企充分利用自身资源、开发优势，加大通过新建、改建、盘活等多种渠道筹集房源，并探索开展租赁住房项目社区化运营，发挥国企租赁住房市场压舱石作用;吸引知名品牌进驻，通过建立公平有序的房地产租赁市场秩序，创造高效便捷的营商环境与服务，吸引龙湖冠寓、万科泊寓等一批全国知名品牌入驻厦门;推动民企转型升级，积极引导、推动房地产关联行业，利用自身资源优势进入租赁市场，形成专业化、规范化、机构化住房租赁企业，打造本土民营租赁企业品牌。

　　(三)推动基层治理，形成住房租赁共建共治共享格局

　　1.制定城中村现代化治理方案。起草《成立实施城中村现代化治理工作领导小组的方案》《厦门市城中村现代化治理三年行动实施方案(2023-2025年)》等政策文件，专门设置社会治理组，由市委政法委牵头，负责研究制定党建引领城中村治理目标任务和具体举措，强化基层党组织、村(居)委员会建设，加强城中村综合治理和平安创建工作，完善对出租房、流动人口、消防等安全管理体系，建立健全安全有序的长效管理机制。

　　2.开展物业管理联合督导检查。针对物业服务小区矛盾纠纷较多的实际情况，市建设局、市公安局、市消防支队、市城市行政执法局、市市政园林局、市市场监督管理局、市垃分办、市卫健委等相关部门开展五次对各区建设局的物业管理履责情况层级督查，共计抽查物业服务项目69个，检查结果形成检查通报，作为市场主体信用信息的重要来源，进一步规范物业服务企业经营行为。同时，各区建设局加大排查力度，做到早发现、早报告、早处置，把问题消除在萌芽状态。

　　3.开展自建房及房屋安全专项整治。我市2022年6月起全面开展自建房及房屋安全专项整治工作，对全市域城乡所有自建房进行排查，重点突出城乡结合部、城中村等经营性自建房，对发现存在安全隐患的房屋建立整治台账，推进分类整治;2023年4月出台《厦门市经营性自建房挂牌巡检实施细则》，对全部经营性自建房实行常态化月度巡检和年度专业巡检，掌握房屋安全状态，并将相关信息挂牌公示，接受社会监督，确保人民生命财产安全。

　　4.开展住房租赁相关自治活动。发动社会力量，构建“社区民辅警+社区网格员+出租房东+物业公司”多元共治的格局，建立租赁房东微信群、企业微信群、小区业主群，通过政策法规宣讲、安全培训、警民恳谈会等方式，进一步提升租赁房屋房东、暂住人员等的法律意识，鼓励相关人员积极参与社会治理，积极发现、举报违法犯罪线索，切实提升预防、发现、打击违法犯罪的能力。严密管理举措，强化居住人员的基础信息采集工作，提高暂住人员的登记办证率。针对出租量大、租住人员复杂、管理力度不够、安全措施不落实的出租房屋，不定期开展治安清查行动，对发现的各类安全隐患，函告相关职能部门，督促整改到位。对违反出租房屋管理规定的行为，依据有关法律法规，依法处理，坚决不让出租房屋成为不法之徒、不明身份之人藏身之所。

　　(四)突出民生保障，满足居民多层次的居住需求

　　1.保障租赁住宅用地需求。坚持“房住不炒”定位，合理安排商品住宅用地的出让规模、时序，加大保障性住宅用地、租赁住房用地的供应规模。2023年计划推出围里社区发展中心项目等10个发展用地项目、大嶝街道盐场地块等10个保障性住房项目及轨道3号线华荣路配套项目等1个含保障性租赁住房的项目。

　　2.缓解市民租房困难。一是从供给侧出发，出台《厦门市存量非住宅类房屋临时改建为保障性租赁住房实施方案》(厦房租赁〔2021〕9号)、《厦门市国有企事业单位利用自有用地建设保障性租赁住房试点实施方案》(厦房租赁〔2022〕5号)、《厦门产业园区利用自有用地建设宿舍型保障性租赁住房实施办法》(厦资源规划规〔2021〕13号)等政策文件，鼓励和支持各类市场主体盘活存量，提升增量租赁住房，满足租赁住房市场需求;二是同步在需求端发力，通过“大学生五年五折”租房保障政策，向新来厦就业创业大学生等青年群体发放租金补贴，快速解决人才的租房困难，吸引人才，同时通过财政资金转移，培育租赁市场，有效缓解保障性租赁住房发展初期的供需矛盾，实现多方共赢。

　　3.加大房源建设供应。2019年以来，我市以中央财政支持住房租赁市场发展试点城市、国家大力发展保障性租赁住房为契机，常态化挖掘盘活现有存量房源、加快在建、新建保障性租赁住房项目建设、加快推动存量非住宅临时改建保障性租赁住房等发展模式，大力发展保障性租赁住房。印发《厦门“十四五”保障性住房建设规划》，我局加强与市建设局对接，压实各方责任，扩大房源筹集渠道，落实年度任务计划安排和推进年度建设、筹集项目落地。

　　(五)强化科技赋能，加快信息化平台建设

　　1.构建完善的住房租赁交易服务系统平台。按照“通盘考虑、突出亮点、适度超前”的思路，建成“一库三系统一平台”(基础数据库、业务管理子系统、公共服务子系统、统计分析子系统和数据共享交换平台)，实现自主房源发布、真实房源核验、精准地图找房、智能签约服务、快捷网上备案、数据分析展示、全面市场监测等全方位、立体化的功能服务。

　　2.形成全面的基础数据库。以“天地图·厦门”为底板，结合住房系统、租赁企业、中介机构和租赁个人等4个渠道构成的房源信息更新体系，按照“地-楼-房”编码规则，对全市所有地上房屋建筑进行全覆盖落图，形成整合全市房源的基础数据库。在此基础上，推动存量房源基础数据库、住房租赁企业和房地产经纪机构数据库等搭建，逐步实现我市各类住房精细化、数据化管理。

　　三、存在的问题及今后推动计划

　　我局将充分采纳和吸收您的建议，坚持“房住不炒”定位，持续构建和完善租赁住房法规体系，加强保障承租人公共服务领域基本权利，进一步完善“租购并举”的住房制度。不断提升租住品质，推动租房居民在教育、医疗等基本公共服务方面与购房居民享有同等待遇。进一步针对不同层次、不同群体形成精准供给、制度供给、服务供给和品质供给，充分满足多层次、功能性、品质化的居住需求，持续完善“高中低搭配，大中小对应”的租赁住房供应体系，切实提升租住人群的居住幸福感和获得感。

　　感谢对我们工作的关心和支持，敬请继续提出宝贵意见。

　　领导署名：陈勇

　　联系人：郑清云

　　联系电话：2859078

厦门市住房保障和房屋管理局

2023年6月7日