桂地税发[2008]76号 广西自治区地方税务局关于印发房地产税收一体化管理暂行办法的通知

广西自治区地方税务局关于印发房地产税收一体化管理暂行办法的通知

桂地税发[2008]76号    2008-10-29

各市、县(市、区)地方税务局，各市地方税务局直属机构，自治区地方税务局直属税务分局、稽查局：

　　现将《自治区地方税务局房地产税收一体化管理暂行办法》印发给你们，请依照执行。各地在执行过程中有何问题，请及时上报自治区地方税务局。

　　附件：房地产税收一体化管理流程图(图1-图5)

广西自治区地方税务局房地产税收一体化管理暂行办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了全面贯彻落实国家税务总局关于房地产税收一体化管理的工作要求，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》和其它相关法律法规、规范性文件的规定，结合我区具体情况，制定本办法。

　　第二条 本办法适用范围为我区土地使用权转让、房地产开发项目的立项开发、施工建设、房地产销售、房屋装饰装修、房地产出租、二手房买卖等环节产生并由地税机关征收管理的相关税费。包括:营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费及防洪保安费、资源税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税等，以上税费统称房地产税收。

　　第三条 房地产税收一体化管理，首先应建立在政府各职能部门之间管理的一体化，通过房地产管理相关信息(土地交易、使用权登记、城市规划、开工许可、销售许可、二手房交易等)的共享，实现网络监控、项目跟踪的综合管理。具体管理上，是以先税后证(即先向地税机关缴纳相关税收，后办理产权证书)以票管税为先导，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产税收的有机衔接，进一步达到房地产交易各环节地方税收“一窗式”征收和专业化、信息化、规范化的管理。积极推行全区房地产税收采取 “联网监控、项目跟踪、先税后证、以票管税”建立“一户式”储存信息库的征管方法，全面实行一体化管理。

　　第四条 各级税务机关应在地方党委、政府的领导下，切实加强与财政、国土、建设、规划、房产等职能部门的工作联系，建立部门之间信息共享传递制度，构建和完善监控网络和机制，保障房地产税收一体化管理的实施。

　　第五条 各县(区)税务机关应根据实际需要，建立房地产税收一体化管理小组，专门负责辖区内的房地产一体化的税收管理工作。

　　第二章 土地使用权转让环节管理

　　第六条 各级税务机关要与财政、国土部门及其土地储备、交易机构建立定期工作联系机制，主管征收机关按月采集土地转让相关税源信息(包括:土地使用权转让方、中介方和承受方的名称、识别号码，土地坐落位置、交易面积、交易价格、土地评估价值、土地使用权原登记或受让时间、登记价值或受让支付价款，包括转让过程中税、费征收环节、计算依据、缴纳时间等信息)，录入土地信息数据库。土地使用权转让时税务机关应坚持 “先税后证”的原则。

　　第七条 主管征收机关应加强对纳税人办证环节的监督，认真与土地权属登记部门核对征免税项目办证情况;市(县)税务局要定期与同级土地登记部门交换数据后再进行内部传递;切实与相关部门搞好工作衔接，确保 “先税后证”落到实处。

　　第八条 主管税务机关应与办理产权登记手续的部门建立委托监管或代征关系，按季(或月)对纳税人办理产权登记手续和开具税务发票环节的完税情况，进行比对复查。对纳税人超过法定纳税期限未缴或少缴的，要严格依法进行追缴。

　　第三章 房地产建设环节管理

　　第九条 各级税务机关要掌握辖区内房地产建安企业建设项目，及时采集建设项目工程相关税源信息包括;房地产开发项目名称、建设地点、施工单位、承包或分包(转包)情况、开工时间及工期、施工进度及预付工程款情况、竣工决算及税收清算情况等，录入建安企业信息数据库。

　　第十条 严格房地产开发项目施工企业的发票管理。建筑业发票，由办税服务窗口直接开具;建筑业收据，由税务机关监制。对房地产开发项目工程竣工决算前支付工程款项时，主管税务机关应督促施工企业申请开具税务发票。

　　第四章 房地产开发销售环节管理

　　第十一条 各级税务机关要与同级房产、国土等部门和辖区内房地产开发企业、房地产交易(包括拍卖)机构、中介机构搞好衔接，全面采集房产开发、转让、销售相关的产权登记和市场交易信息(包括：开发企业发生的商品房开发成本、费用，商品房坐落地点、面积、价格，取得预售房许可证的时间、商品房预售和实际销售，收款方式、收款时间，产权登记方式、登记时间，产权人基本情况等;房地产二级市场交易中转让方、中介方和承受方的名称、纳税人识别号，房产坐落地点、面积、销售时间、成交价格、住房平均交易价格、住宅容积率，房产原登记或受让时间、登记价值或受让支付价款、契税完税信息等)，录入房地产开发企业“一户式”信息数据库。

　　第十二条 主管征收机关应加强房地产开发项目的监控，及时掌握工程项目施工进度和价款结算情况，严格执行纳税申报管理办法。房地产开发企业售房取得的每次收入，均应接月向税务机关办理申报;对已竣工房地产开发项目或符合下列土地增值税清算条件之一的，自实行清算日起三个月内由主管税务机关或稽查部门办理项目税收检查和结算，并将相关检查决定、结算等法律文书传递到办税服务窗口，以便办理完税手续和开具相关税务发票。

　　(一)纳税人开发的房地产项目全部竣工、销售完毕能按照单位项目进行成本核算的;

　　(二)纳税人整体转让未竣工结算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的;

　　(四)已转让的房地产建筑面积，占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(五)对项目虽未办理结算，但取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

　　(六)主管税务机关认为有必要进行清算的;

　　各市税务部门可选定有资质的税务师事务所进行土地增值税的清算，并按照国家税务总局关于《土地增值税清算鉴证业务准则》办理。

　　第十三条 各级主管税务机关要以企业纳税人(包括企业有两个及两个以上开发项目或者分期开发同一项目的工程项目)作为单位，建立房产转让(销售)税收征管档案;征管档案应全面反映商品房销售相关税源信息、征管信息外，还应反映商品房开发成本、费用以及房地产开发施工环节应纳地方税收的征管信息。主管税务机关应明确企业或项目税收管理责任人，适时监控各类房产转让(销售)、资金收付、票据使用、产权登记等情况。房地产企业销售商品房，应接规定缴纳营业税及其附加、土地增值税、企业所得税以及防洪保安费等有关税费。房地产企业向购房者收取预收款项时，应开具税务部门统一印制的《销售不动产统一发票》。加强对房地产开发企业税务发票管理，实行统一的税务发票。对符合发票发示条件的，要严格执行发票发放审批程序和限量供给、验旧领新制度。

　　第五章 二手房交易

　　第十四条 加强对住房二级市场交易行为的税收监管，纳税人申请办理房地产登记、过户手续时，要提供完(免)税凭证，做到先税后证;如不提供者，房地产管理部门不得为其办理过户手续。房产交易环节应缴纳的税收，在经地方税务部门同意并开具有关证明和税务发票后，再由房地产部门办理产权手续。

　　第十五条 对住房二级市场的征管，应当划分普通与非普通住宅并分类进行管理。同时要严格审查原购房时间、建筑容积率、单套建筑面积、套内面积、实际成交价等信息。税务机关应加强与房地产管理部门的联系，逐步建立以销售方提供的销售发票、完税凭证或税务机关开具免税证明办理权属证书的“先税后证”管理方式。

　　第十六务 主管征收机关应按月对本辖区二手房交易征(免)税、开票、办证情况统计比对，及时堵塞征管漏洞。并同时将有关比对信息上报到县(市)税务机关。

　　第十七条 各地税务机关应同时加强对无偿赠与不动产行为的管理。