房地产包销四种业务模式和涉税问题

　　目前地产行业下行，规模地产商频频暴雷，房子不好卖，市场没信心，成为行业常态，当然也是极小部分人员发财机会，包销的佣金水涨船高。

　　这里笔者就来简单讨论下，新房包销模式下的各种涉税问题：

包销相关定义

　　一、包销法律关系

　　开发商以包销基价，将自己开发已经建成并符合销售条件的房屋或者是尚未建成但符合预售条件的期房现房，交由包销商以开发商的名义进行销售，在包销期满后，包销商对未销售的房屋按照合同约定的包销价格购买。

　　1、第一阶段：在包销期限内，包销商根据包销合同对商品房享有销售权、卖价权和获取包销基价与实销价之间差价的权利

　　2、第二阶段：在包销期限届满，包销商如未将包销的商品房全部售出，则按合同的约定付清全部包销款，剩余的商品房则由包销商承购

　　二、税法文件

(财税评论注：营业税文件营改增后原则上都已经失效)

　　图为：国税发[2009]31号国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知

　　三、会计规定

　　企业会计准则第14号—收入(财会2017年22号)

　　第七条企业与同一客户(或该客户的关联方)同时订立或在相近时间内先后订立的两份或多份合同，在满足下列条件之一时，应当合并为一份合同进行会计处理：

　　(一)该两份或多份合同基于同一商业目的而订立并构成一揽子交易。

　　(二)该两份或多份合同中的一份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。

　　(三)该两份或多份合同中所承诺的商品(或每份合同中所承诺的部分商品)构成本准则第九条规定的单项履约义务。

包销模式介绍

　　模式一|包销溢价分层

　　可能存在的风险：

　　包销溢价30%给与包销商，包销商开具发票以后，其佣金可能会超过当年5%限额扣除风险。(财税[2009]29号)

　　可能的措施：

　　约定包销溢价，按合同总价的5%以内提取;超额部分签订补充协议;按营销策划方式以广告宣传费等形式提取

　　模式二|精装修溢价

　　可能存在的风险：

　　1、合同签订为包销协议，实际为代理协议;

　　2、装修由开发商委托中介找第三方装修公司与小业主直接签订，若期间包销公司跑路，后续出现交付风险还是有开发商兜底;

　　3、开发商只约定代理公司按毛坯备案价销售，对于分销商无控制权

　　应对措施：

　　1、从业务实质出发，明确税务包销与代理的定义;

　　2、要求包销商缴纳相关装修保证金，约定在交付后合理时间内按交付项目逐套退还。

　　3、约定包销商选取分销代理，必须由开发商同意;且明确相关代理销售规定，不得加价销售

　　模式三|买断模式

　　可能存在的风险：

　　1、签订使用权转让协议，包销公司打款，开发商未开具发票缴纳相关税款

　　2、签订车位使用权转让协议非包销协议，按法律规定优先满足业主需要，其次才能卖给第三方。项目有无公示告知全体已购房业主。

　　《民法典》第276条;建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　3、车位实现更名，资金由小业主与包销商结算;车位款发票由开发商与业主结算;按包销价开具发票给小业主。三流不一致。

　　4、包销商收取的溢价款，未及时纳税。可能会被认定为一揽子交易，开发商赔了夫人又折兵。

　　应对措施：

　　1、售价偏低，要求不得低于该楼盘前期车位销售价格的70%;

　　2、签订代理协议，由代理公司缴纳相关保证金;规定只能销售给小区业主;不得销售给第三方

　　3、要求小业主直接缴款给开发商，开发商走退款流程退还包销商对应车位款

　　4、收取包销款项时直接开具相关发票，缴纳相关税款;后续小业主购买时直接冲红换票

　　5、心怀佛法，向神明祈祷，小区车位将来能涨价，不要让业主买到的车位，比包销价还低。

　　模式四|低价销售

　　可能存在的风险：

　　1、签订地下车位转让协议，且开发商没有给包销公司开具发票，未缴纳相关税款

　　2、车位打包销售，售价远低于市场公允价，不满足《民法典》第276条规定

　　3、小业主实际付给XX包销人还是经济代理公司，付了XX钱，付给XX，开发商完全不知道

　　4、开发商给小业主开具发票，无资金流;

　　应对措施：

　　1、首先要求明确签订车位代理协议，缴纳保证金，由代理商去销售;后期代理期结束转为购买协议。

　　2、在无正当理由的情形下，按不低于已售车位的70%打包销售第三方

　　3、要求小业主按包销价直接支付开发商，开发商开具发票给小业主，后退还对应包销商的包销款;约定不得由自然人直接销售车位。

　　总结概述——包销标准模式

　　注：注意事项

　　1、第一步在无正当理由的情况下卖给包销商的价格应不能低于市场公允价的70%，低于70%的相关风险可以企业自己估量，在风险和收益中取平衡。

　　2、包销商先以往来款形式合作，开发商不开具发票有税务风险(滞纳金)。

　　3、正式的商品房买卖合同开发商跟小业主签订，房屋价格必须要等于包销价格。

　　4、溢价由开发商跟包销商结算，杜绝包销商个人收取客户售房款，保证资金流安全。

　　5、在有限价等政策地方，不得调整房屋价格的项目不适用。

　　6、包销区别委托代销等形式，包销一定是某一方购买后去销售，且有一定兜底承责条款。