提前收房租、开票未发货等情形涉税处理及会计处理

案例

【例】企业将房屋对外出租，签订了一年租赁协议，租赁期自2017年1月至2017年12月，2016年12月一次性收取了全年的租金120万（不含税）且开具发票：

增值税涉税处理

财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法的规定》第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

因此，企业出租房屋提前收到一年的租赁费120万，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，2016年需将不含税销售额“120万”全额确认缴纳增值税。

企业所得税涉税处理

根据国税函〔2010〕79号第一条的规定，根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

因此，虽然企业出租房屋提前收到一年的租赁费120万，其企业所得税收入确认口径因“在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入”，即2016年度不需要确认收入，应“120万”在2017年度企业所得税收入。

特别提醒，也就存在增值税申报收入与企业所得税申报收入不一致情况，属于正常差异情况。

会计处理

财会（2016）22号文件：按照增值税制度确认增值税纳税义务发生时点早于按照国家统一的会计制度确认收入或利得的时点的，应将应纳增值税额，借记“应收账款”科目，贷记“应交税费——应交增值税（销项税额）”或“应交税费——简易计税”科目，按照国家统一的会计制度确认收入或利得时，应按扣除增值税销项税额后的金额确认收入。

1.一般纳税人采用一般计税方法

（1）2016年12月一次性收取了全年的租金120万

借：银行存款    133.2

    贷：应交税费——应交增值税（销项税额）  13.2

        预收账款                            120

（2）2017年每月分期确认企业所得税/会计口径收入

借：预收账款     10

    贷：营业收入  10

2.一般纳税人采用简易计税方法

（1）2016年12月一次性收取了全年的租金120万

借：银行存款    126

    贷：应交税费——简易计税（5%）  6

        预收账款                    120

（2）2017年每月分期确认企业所得税/会计口径收入

借：预收账款     10

    贷：营业收入  10

3.小规模纳税人采用简易计税方法

（1）2016年12月一次性收取了全年的租金120万

借：银行存款    126

    贷：应交税费——应交增值税（5%）  6

        预收账款                      120

（2）2017年每月分期确认企业所得税/会计口径收入

借：预收账款     10

    贷：营业收入  10

思考问题

【思考】销售商品给对方采取预收款方式，还未发货对方却要求付款即开具发票，增值税和企业所得税如何处理，账务如何处理呢？