征收20%房屋转让所得个人所得税的计算误区

　   核心提示
　　连日来，各地的国五条细则纷纷落地，市民对于江苏省细则何时落地的态度也不一，而对于如果今后真的实行20%个税政策，不少市民也表示不清楚所谓的“差额”到底如何计算，也担心各类房子的原值到底是哪些？如果细则最终落地，市场又将有哪些改变？

　　二手房市场
　　每周交易1-2套，恢复正常
　　昨天，记者从各房产中介了解到，从上周开始，二手房交易就逐渐进入正常轨道。市区某房产中介公司总经理仲子琪表示，"国五条"刚出来的时候每天的销量可达到平时一周的水平，但从上周开始就逐渐平复了，每周只有1-2套的成交量，已经恢复正常。”

　　记者了解到，在3月份二手房“疯狂销售”期里，一些大中介的销售涨幅不如小中介，二手房市场销售涨幅出现“大不如小”的情况。

　　“相比小型的中介公司，规模较大的中介公司3月份的销售涨幅是不如他们的。”仲子琪表示，其中主要的原因是在于大的中介公司市场交易一直都比较平稳，平时就有一定的交易积累。“但小型的中介因为平时的业务量就不多，"国五条"出来后，单子的爆发量一下子就显现出来。”仲子琪表示，从目前业内了解的情况来看，规模较大的中介与之前相比，成交量的涨幅在3倍左右，但是小中介可能会达到5倍左右，甚至更高。

　　税务师解释
　　20%个税没有想象的那么多
　　现在江苏省“国五条”细则还未发布，如果严格执行个税按差价的20%征收，不少市民表示还真有点“伤不起”。不少市民认为，按差价的20%征收个税的话，就是“（销售价格-房屋原值）*20%”。但昨天记者从扬州弘瑞税务师事务所注册税务师顾世汉处了解到，这是一个计算误区，这样算出来的个税，比实际缴纳的要多不少。

　　“因为按差价的20%征收个税已经不是新政，国家之前就出台过具体的征收政策。”顾世汉表示，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中规定，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。“也就是说，应纳税所得额=出售价-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用。”
      相关法规——
      财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（财税字[1999]278号）
      国税发[2007]33号 国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知

　　顾世汉解释，转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用（商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%）、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　算笔账
　　以为交10万，只要交3.2万
　　假设一套房子原来购买的价格为100万元，现在要以150万元出售，贷款是7成按揭，10年期限，应支付利息为21万元；装修费按原值10%计算为10万元，购房各项税费合计约为3万元。那么到底个税要交多少？
　　1、市民普遍算法：（150-100）*20%=10万元。
　　2、理论正规算法：（150-100-3-21-10）*20%=3.2万元。

　　顾世汉告诉记者，从计算结果来看，其实20%的个税并没有大家想象中的那么多。“但是如果按照正规的算法，转让住房过程中缴纳的税金及合理费用中的贷款利息都是比较明确的，但另一个扣除部分的"大头"装修费用，则是很难去判别。”顾世汉解释，因为往往大家在装修时是不会索取发票的，而另外在相关政策中也规定，有些情况时不得扣除装修费用：纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的；发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的；发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。

　　“所以有这些限制的话，往往在实际操作中很难将装修费用算进去，所以在计算时无法达到真正理想化的程度。”顾世汉说。

　　业内预测
　　细则落地将改变出价规则
　　仲子琪介绍，在“国五条”发布后的一个月的时间，不少地方其实的二手房交易潮已经开始进入适应状态。

　　“如果细则真正落地后，之前许多的人都推测二手房市场的房价会上涨，但是却忽略了二手房本本身交易价格形成的特性。”仲子琪解释，二手房价格是随着新房市场“水涨船高”的，如果二手房价格上涨超过同区域新房，肯定是没有销路的，所以推涨二手房价格的说法是站不住脚的。

　　“如果细则落地，经过一段的适应期后，可能会改变卖家的销售习惯。”仲子琪表示，之前卖家出的价格都默认为“净价”，但以后可能就会转变为“含税价”了。“因为现在基本上个税都是按售价的1%来征税，大多数卖家是不会透露自己之前的房屋原值的，但是如果按照差价20%来征税的话，房屋原值就是比较敏感了，卖家为了从隐私的角度上去考虑，就可能直接提出含税价格。”仲子琪表示，这样一来，如果含税价和新房接近，有些买房人就会考虑新房了，这样，反而促使二手房降价的。

　　不少中介公司担心细则落地会误伤一些人群。“大家一直在担心房改房、自建房的原值如何计算。”仲子琪表示，从目前的市场交易情况来看，这类住房是比较少的。

　　“从目前的趋势来看，不少拆迁安置房已经开始涌入交易市场。”仲子琪介绍，其实这类住房不是担心其原值的问题，更多的应该关注这类住房在“唯一性”上如何判定。