沈地税发[2011]18号 沈阳市地方税务局关于印发《沈阳市应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作规范》的通知

沈阳市地方税务局关于印发《沈阳市应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作规范》的通知

沈地税发[2011]18号         2011-02-21

各直属局(不发各稽查局)，各区、县(市)地方税务局：

　　现将《沈阳市应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作规范》印发给你们，请认真贯彻执行。

沈阳市应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作规范

　　一、工作目标

　　认真贯彻落实国家税务总局、辽宁省地方税务局和沈阳市地方税务局应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作的要求，以《辽宁省存量房交易价格申报评估技术标准》为模版，结合沈阳市实际情况，提出沈阳市存量房交易价格申报评估技术标准。

　　二、工作原则

　　(一)数据采集和利用方式符合法律、法规及相关规定，使用的数据和资料　真实、合法、有效。

　　(二)采用的评估方法和评估过程符合国家规定和相关行业标准。

　　(三)评估过程坚持市局领导小组统一领导，市局实施小组统一组织，评估机构具体实施，各区、县(市)地方税务局和直属分局积极配合，专家组全程指导的工作机制。

　　三、工作步骤、方法和时间安排

　　(一)确定评估区域

　　沈阳市地方税务局按照保持行政区划完整的原则，同时考虑区域连片、地段相连等因素，将沈阳市9区4县划分为8个评估区域，各评估机构要按照税务机关指定的评估区域开展评估工作(详见《评估区域及任务分配表》)。

　　(二)住宅小区普查登记

　　1.各评估机构对评估区域内的全部住宅小区(含没有形成居住小区的单体楼和零散建筑，下同)情况进行普查登记。评估机构应与评估区域内的房产管理部门(小区办)、地名办联系，取得评估区域内建成住宅小区的数量和明细。

　　2.评估机构要按照房产管理部门提供的建成住宅小区明细，对评估区域内建成住宅小区进行实地排查，查缺补漏，确保不遗漏一处小区，然后进行登记编号。评估机构应在2011年1月15日前完成普查工作，并填制《沈阳市住宅小区普查登记表》(附件1)，每个建成住宅小区至少提供1张照片(电子版)，报评估区域主管地方税务局审核确认。

　　(三)评估分区划分

　　评估机构在登记住宅小区基础上，按照省局评估技术标准的要求，确定评估区域内的评估分区。

　　划分评估分区原则：评估分区按照区域连片、地段相连、价值相近、建筑类型(建造年代、建筑类别、建筑结构、房屋楼层、房屋位置)相同的原则将待估价区域(指住宅小区)划分为若干个小的分区，以反映不同区域房地产价格水平梯度差异。

　　每个住宅小区内评估分区划分一般不超过5个，单体楼可作为独立评估分区。如确属情况复杂，划分5个评估分区不能满足评估工作需要，须经沈阳市应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作专家组和实施小组审核同意，方可按自行划分的评估分区开展工作。

　　评估机构应于2011年1月15日前完成评估分区划分工作，并填制《评估分区划分情况统计表》(附件2)，报评估区域主管地方税务局审核确认。凡评估分区划分在5个以上的，评估机构应向沈阳市地方税务局报送经评估区域主管地方税务局审核确认后的《评估分区划分情况统计表》和评估分区划分情况报告，对划分标准、影响因素等情况进行详细说明。

　　(四)建立可比实例库或建立标准房库

　　1.评估机构要按照不同的房屋类别、建筑结构、有无电梯、房屋交易类型等收集真实市场交易数据，建立可比实例库。

　　真实市场交易数据来源：

　　(1)评估机构掌握数据;

　　(2)房产中介挂牌数据(各评估机构自行从网络、房产中介所取得标准房数据基础);

　　(3)评估区域主管地方税务局契税征收窗口房地产交易数据;

　　(4)房产管理部门房地产交易数据。

　　各评估机构结合上述数据来源，按评估分区整理筛选数据，选定可比实例，填写《房屋交易实例采集表》(附件3)。

　　2.由于市场交易案例的覆盖面不可能达到100%。因此，必然会有一些小区没有足够的可比实例，评估机构需要建立标准房数据库。标准房的评估时点确定为2010年12月15日。

　　标准房指在每个评估分区内，按照不同的房屋类别、建筑结构、有无电梯、房屋交易类型等人为设定标准状态的房地产，并确定每个标准房地产的价值。

　　评估机构根据评估分区的具体情况建立可比实例库或标准房库。每个评估分区的可比实例库或标准房库应确定可比实例或标准房数据3-10条。

　　建立可比实例库或建立标准房库工作应于2011年1月25日前完成。同时填制《可比实例数据采集表》(附件4)和《标准房基准价值采集表》(附件5)，报评估区域主管地方税务局审核确认。

　　(五)测算和确定修正系数

　　1.修正因素确定

　　由于采用市场法评估时的可比实例是在估价分区的基础上选取的，所以市场法基本原理中提到的市场交易情况、区域因素、房屋新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布局、工程质量等修正因素，已经在分区的过程中屏蔽掉了。但在同一评估分区内，也有一些因素是不便于修正的。

　　根据沈阳市房地产状况，确定沈阳市影响存量房交易价格因素为交易日期因素、楼层因素、面积因素(90㎡以下、90㎡-144㎡、144㎡以上)、采光因素及朝向因素。本次评估工作确定需要修正的因素确定为：楼层因素、面积因素、采光因素及朝向等四项影响房地产价值的因素。

　　2.修正系数值确定

　　通过收集的房地产交易数据，运用统计等科学方法，合理确定各项修正系数值，以表格的形式按照百分数表现。同时，应提供每项修正系数的测算方法。

　　在可比实例的成交日期至存量房交易价格申报评估时点期间，房地产价格平稳，没有波动时，可不进行交易日期调整，当房地产价格上涨或下跌时，则可以房地产价格指数进行交易日期调整。

　　每个行政区域确定统一的修正系数体系。评估机构确定修正系数过程中，应随时与评估区域主管地方税务局沟通，对评估结果与交易实例市场价格进行离差率测算，对所确定的修正系数及时进行调整和修正。

　　测算和确定修正参数工作应于2011年1月27日前完成，并填制《房屋楼层修正系数表》(附件6)、《房屋面积修正系数表》(附件7)、《房屋采光修正系数表》(附件8)和《房屋朝向修正系数表》(附件9)，报评估区域主管地方税务局审核确认。

　　(六)制定评估区域技术标准

　　评估机构应以《辽宁省存量房交易价格申报评估技术标准》为模版，结合评估区域实际情况，制定《评估区域存量房交易价格申报评估技术标准》。　　　　　　

　　具体内容包括：

　　1.评估报告;

　　2.经评估区域主管地方税务局审核确认的：

　　《沈阳市住宅小区普查登记表》(附件1)

　　《评估分区划分情况统计表》(附件2)

　　《房屋交易实例采集表》(附件3)

　　《可比实例数据采集表》(附件4)

　　《标准房基准价值采集表》(附件5)

　　《房屋楼层修正系数表》(附件6)

　　《房屋面积修正系数表》(附件7)

　　《房屋采光修正系数表》(附件8)

　　《房屋朝向修正系数表》(附件9)

　　评估机构应于2011年1月31日前向沈阳市地方税务局报送《评估区域存量房交易价格申报评估技术标准》。

　　(七)评估技术标准审定

　　专家组采取书面审核和实地抽查的方式对各评估机构报送的《评估区域存量房交易价格申报评估技术标准》进行审定，由专家组出具审定意见书。对需要进行修改和调整的，评估机构要严格按照专家组意见修改，并按规定的时间上报沈阳市地方税务局。

　　每个评估区域实地抽查不少于2条可比实例或标准房。

　　(八)制定沈阳市技术方案

　　沈阳市地方税务局根据专家组最终审核确定的《评估区域存量房交易价格申报评估技术标准》，制定沈阳市总体技术方案，并报送省局。

　　四、其他要求

　　(一)关于报送资料相关问题

　　1.各评估机构要严格按照规定的时间和要求报送相关资料。

　　2.评估机构报送的各项资料，一式三份，一份报沈阳市地税局，其余二份评估区域主管地方税务局和评估公司各自留存。

　　3.评估工作完成后，评估公司要将制定的《评估区域存量房交易价格申报评估技术标准》刻录成光盘，报沈阳市地方税务局。

　　(二)关于建立评估工作联系网络问题

　　为保证本次评估工作顺利开展，各评估机构要确定联络员，与市、区地方税务机关一起建立联络员机制，形成评估工作联络体系。各评估机构要选择业务能力强的人员确定为联络员，要保持人员稳定，保证通信畅通，信息传递要及时准确。

　　相关附件：沈阳市应用房地产估价技术评估存量房交易价格工作规范附表