土地使用权买卖合同六个涉税审核要点

　　在二级土地交易市场上，土地使用权买卖行为是一种较为普遍的交易方式，这种交易方式优缺点都非常明显，优点是干净利索，不会有遗留问题，缺点是交易过程中税负很重。结合实务中遇到的土地使用权买卖合同涉税问题，笔者总结出六个涉税审核要点，分享给大家。

　　一、土地买卖是否有限制性条件

　　土地能够正常交易是土地买卖合同前提条件，但在实务中往往会存在一些限制性条件，比如土地被抵押贷款或对外提供担保、土地闲置时间过长被国土部门无偿收回以及土地文勘没有通过批复等等，都会成为土地买卖合同的限制性条件。如果企业交易过程中不关注这些限制性条件，必定会有一方大概率会触发合同违约条款，造成交易半途中止，产生大量交易违约金。

　　二、土地买卖税费承担方式

　　按照税法规定在土地买卖交易中出让方是纳税义务人，但在土地资源稀缺的大背景下，买卖双方在博弈过程中，位置较好的地块经常都是卖方市场。卖方会要求由买方来承担交易过程中的税费，这里面有两个关键问题：一是无论是谁来承担交易税费都不会改变转让方是纳税义务人的身份;二是除了增值税外买方承担的税费都无法在自己的企业所得税前扣除。因此，在土地买卖交易过程中最好的税负承担方式是按照税法规定各自承担，如卖方实在强势，买方最多可以承担卖方的增值税，并换算到交易价格中国予以体现。

　　三、土地买卖开具发票种类

　　二级交易市场中的土地买卖需要开具增值税专用发票，按照目前的计税方式可以开具5%(简易计税)和9%(一般计税)两档税率增值税专用发票，具体适用那一档税率取决于两个因素：一是土地取得的时间是在营改增前还是营改增后;二是转让方是否选择简易计税(按照财税2016年47号文件转让方有权利选择计税方式)。如果卖方开具了9%增值税专用发票，买方可以按照9%计算抵扣进项税，如卖方开具了5%增值税专用发票，买方只能按照5%计算抵扣进项税。

　　四、土地现状及交付日期

　　土地现状决定未来成本发生的类型，如为净地交付则不存在拆迁补偿，如为现状交付需要对现状进行梳理、描述;交付日期应当与办理土地证过户尽量保持在一个月内，交付之前是卖方承担土地使用税，交付之后是买方承担土地使用税。

　　五、卖方土地出让金缴纳情况

　　在实务操作中经常会遇到卖方没有如数缴纳土地出让金的情况，买方在交易前需要到土地部门核实土地出让金缴纳情况，如存在土地出让金未足额缴纳的情况，则会存在契税未足额缴纳以及违约金问题，应当做为交易重大事项，在签订合同前双方协商解决。

　　六、土地及相关交付与付款节奏相宜

　　土地买卖合同中，土地过户并不代表土地交付完成，土地过户仅代表权属发生转移，买方真正全面了解和接手该宗土地需要时间，比如土地前期报建资料、前期工程遗留问题等等，因此，付款应当与土地及相关交付向适宜，保证双方公平共赢完成交易。