四个方面关注农贸市场免征房产税细节

最近，农产品批发市场、农贸市场获得了减免房产税的好消息。

财政部、国家税务总局在《关于农产品批发市场农贸市场房产税、城镇土地使用税政策的通知》（财税〔2012〕68号）中，就农产品批发市场、农贸市场有关房产税和城镇土地使用税政策进行了细化明确。其中有4个细节问题需要注意。

细节一：非专门经营农贸市场按实际使用场地面积的比例征免税
政策明确，对专门经营农产品的批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例享受税款减免。

这要从两方面来理解：一是符合规定条件的农产品批发市场和农贸市场，不管是自有还是承租的房产和土地，都可以享受免税政策。二是农产品批发市场和农贸市场一般还兼营服装百货、日用品等其他产品，根据文件规定只对农产品批发市场和农贸市场中用于农产品经营的房产、土地免税，对用于经营其他产品的房产、土地不予免税。具体按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。

细节二：注意减免范围的特别限定性规定
农产品批发市场和农贸市场，是指经工商登记注册，供买卖双方进行农产品及其初加工品现货批发或零售交易的场所。

农产品包括粮油、肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品、调味品、棉麻、活畜、可食用的林产品以及由省、自治区、直辖市财税部门确定的其他可食用的农产品。考虑到农产品范围较广，且房产税、城镇土地使用税为地方税，所以文件的出台部门授权省、自治区和直辖市财税部门确定其他可食用的农产品的范围。

这里要特别注意，房产税以应税房屋为征税对象，以房屋价值或租金收入为计税依据。房产余值指房产原值减除一定比率（10%—30%）后的余额。

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）明确，从2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

《财政部国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）规定，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱等，不属于房产。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。而《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）规定，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

细节三：免征税期限自2013年初起至2015年年底
新政策自2013年1月1日至2015年12月31日执行。各地已按（财税地字〔1987〕3号）第三条、《国家税务局关于印发<关于土地使用税若干具体问题的补充规定>的通知》（国税地字〔1989〕140号）第五条规定对农产品批发市场、农贸市场给予免征房产税和城镇土地使用税的，可继续按原免税政策执行。

财税地字〔1987〕3号规定：“工商行政管理部门的集贸市场用房，不属于工商部门自用的房产，按规定应征收房产税。但为了促进集贸市场的发展，省、自治区、直辖市可根据具体情况暂给予减税或免税照顾”。

国税地字〔1989〕140号规定：“城镇内的集贸市场（农贸市场）用地，按规定应征收土地使用税。为了促进集贸市场的发展及照顾各地的不同情况，各省、自治区、直辖市税务局可根据具体情况自行确定对集贸市场用地征收或者免征土地使用税。”有的地方据此对集贸市场一律免征房产税和城镇土地使用税。为保持免税政策延续性，这次发布的新文件规定各地此前已对农产品批发市场、农贸市场免税的，可继续按原免税政策执行。

细节四：办齐备案手续才可享受免税待遇
企业需注意，符合上述免税条件的企业需持相关材料向主管税务机关办理备案手续。

综合各省现行政策规定，申请房产税、土地使用税减免税需提供的证件、资料包括：申请减免税申请报告、减免税审批表、企业工商营业执照复印件、产权证或其他证明材料、固定资产（房屋）明细账及税务机关要求报送的其他资料（如所属年度会计财务报表、企业所得税纳税申报表以及纳税人房产税、城市房地产税、城镇土地使用税纳税申报表）。

未按规定申请或虽申请但未经有权税务机关审批确认的，纳税人不得享受减免税。