商业银行：取得抵债房产，须缴纳城镇土地使用税

　　7月25日，银行业信贷资产登记流转中心(以下简称银登中心)发布《不良贷款转让试点业务年度报告(2022年)》，数据显示，截至2022年底，共有78家机构在银登中心开立598个账户，累计成交224单试点业务，未偿本息合计369.93亿元，同比增长99.22%。不良贷款转让试点工作有序开展。以物抵债是银行在处置不良贷款时，为保障债权而接收实物资产并尽快处置变现的行为。在抵债资产中，法院裁定的抵债房产占比较大，面临的涉税问题也较复杂。值得注意的是，商业银行取得抵债房产，须按照规定计算缴纳城镇土地使用税。

　　纳税义务在法律文书生效次月发生

　　根据民法典规定，因司法程序取得抵债房产，自法律文书生效之日起，即产生物权的转移，故自法院裁定文书生效之日起，商业银行就取得了抵债房产的所有权。《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)第三条规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

　　根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条，购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

　　根据上述规定可以看出，商业银行取得抵债房产，自法律裁定文书生效的次月起就产生了纳税义务，不仅要申报房产税，而且要申报缴纳城镇土地使用税，不能以未取得不动产权证为由拒绝缴纳城镇土地使用税。

　　以实际占用土地面积为计税依据

　　纳税义务已发生，城镇土地使用税究竟如何计算呢?根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条规定，城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。计算公式很简单，一些纳税人困惑的焦点在于，“实际占用的土地面积”应如何确定?

　　实际业务办理中，可能有三种情况：第一种情况是已有测定面积。各级政府确定的单位已经组织测定土地面积的，以测定面积为准。第二种情况是已有证载面积。纳税人持有政府部门核发的土地使用权证或不动产权证书的，以证书确定的土地面积为准。第三种情况是，既无政府机构组织测量又无证书记载。此时，土地面积需要通过计算得出。

　　在第三种情况下，某小区某栋楼的某房产应分摊的土地面积要如何计算呢?首先，要确认该房产所在楼栋的建筑面积及应分摊的土地面积：某房产分摊的土地面积=(某房产建筑面积÷所属楼栋建筑面积)×所属楼栋应分摊的土地面积。其中，该房产所属楼栋应分摊的土地面积，由每栋楼的垂直投影面积(占地面积)及整个小区的宗地面积计算确认：所属楼栋应分摊的土地面积=(所属楼栋占地面积÷所有楼栋占地面积之和)×小区宗地面积。结合上述分析，要确认该房产分摊的土地面积，应取得的上游数据包括整个小区宗地面积、小区里每个楼栋占地面积和房产所在楼栋的总建筑面积。

　　例解城镇土地使用税计算方法

　　以H银行为例。2019年9月29日，法院裁定，以第15栋楼的31套房产共计2955.54平方米作为抵债资产，按变卖保留价1250万元，交付H银行抵偿债务。已知整个小区共有29栋楼，H银行取得的抵债房产所在住宅楼尚未验收，也还没有取得不动产权证书。城镇土地使用税每平方米年税额标准按大城市一级土地标准30元执行，不考虑税收优惠。

　　本案例中，H银行应自2019年10月起申报缴纳城镇土地使用税。由于政府机关未对该住宅楼土地面积进行测量，H银行也未取得相关产权证书。要计算城镇土地使用税应纳税额，H银行须先计算土地面积。最终，H银行从当地自然资源规划部门取得如下数据：整个小区宗地面积178668平方米;第15栋楼的占地面积共计918.40平方米，建筑面积20229.80平方米;小区29栋楼的占地面积之和为30766.40平方米。根据上述数据，第15栋楼分摊的土地面积=(918.40÷30766.40)×178668=5333.37(平方米)，31套抵债房产分摊的土地面积=(2955.54÷20229.80)×5333.37=779.20(平方米)，31套抵债房产每年应缴纳的城镇土地使用税=779.20×30=23376(元)。

　　值得注意的是，根据《财政部 税务总局关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》(财政部 税务总局公告2022年第31号)，2022年8月1日—2023年7月31日，各地可根据《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》授权和本地实际，对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产，减免房产税、城镇土地使用税。其中，抵债不动产、抵债资产，指经人民法院判决裁定或仲裁机构仲裁的抵债不动产、抵债资产。银行业金融机构，指在中华人民共和国境内设立的商业银行、农村合作银行、农村信用社、村镇银行、农村资金互助社以及政策性银行。因此，笔者建议商业银行，对于取得的抵债房产，应及时与主管税务机关沟通，合规计算缴纳房产税和城镇土地使用税。

　　来源：中国税务报     2023年07月28日    版次：07      作者：魏民 魏红领(作者单位：国家税务总局石家庄市税务局第一税务分局、华夏银行石家庄分行)