增值税提供不动产经营租赁服务征管相关问题

一、提供不动产经营租赁服务增值税征管

（一）一般纳税人

（二）小规模纳税人、个体工商户、个人出租

（三）发票的开具

1.可以申请代开增值税发票

（1）小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动

产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。

（2）其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。

2.不得开具或申请代开增值税专用发票——纳税人向其他个人出租不动产。

二、跨县（市、区）建筑服务增值税征管（新增）

【解析1】计税差额= 全部价款和价外费用-支付的分包款

【解析2】建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前

的建筑工程项目，即老项目，可以选择简易计税方法。

三、房企销售自行开发的房地产项目增值税（新增）

发票开具：

向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票、也不得申请代开增值税专用发票。

申报与缴纳

三、纳税义务发生时间

（一）销售货物：

直接收款销售；托收承付和委托银行收款销售；赊销和分期收款销售；预收货款销售货物；委托他人代销货物。

（二）“营改增”行业，关注：

1.纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2.纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。

3.视同销售的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

四、纳税地点：

1.其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。

2.纳税人跨县（市）提供建筑服务，在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.纳税人销售不动产、租赁不动产。

五、增值税专用发票使用和管理

增值税专用发票最高开票限额由一般纳税人申请，区县税务机关审批。最高开票限额不超过10万元的，主管税务机关不需要事前进行实地查验。