个人捐赠不动产是否需要视同销售缴纳个人所得税

　　案例：某居民个人甲向表妹乙无偿捐赠一套房屋，由表妹负担捐赠过程中的所有税费。

　　问：甲是否需要就捐赠行为视同销售?

　　答：笔者认为不需要。

　　在2018年公布的《中华人民共和国个人所得税法实施条例(修订草案征求意见稿)》中第十六条规定，“个人发生非货币性资产交换，以及将财产用于捐赠、偿债、赞助、投资等用途的，应当视同转让财产并缴纳个人所得税，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。”

　　但由于群众反响较大，专家学者也提出异议，后续颁布施行的实施条例中并无此条。因此，目前个人所得税中并无视同销售条款。

　　根据财政部 税务总局公告2019年第74号第二条，“房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照偶然所得项目计算缴纳个人所得税。”因此，乙需要按偶然所得交税。如果甲需要就捐赠视同销售再交一道税，在同一环节，就会出现双方同时交个税的情况，与法理不符，也会大大打击个人捐赠的积极性。

　　在反避税条款(《中华人民共和国个人所得税法》第八条)中，也仅规定了对不符合独立交易原则的关联交易和无合理理由不分配利润的受控外国企业进行纳税调整，未规定视同销售。综上，本次个税改革只引入了反避税条款，未引入视同销售条款。

　　实操指南

　　目前各地税局基本均按此口径执行。

　　(1)根据财政部 税务总局公告2019年第74号第二条，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹的，对当事双方不征收个人所得税。这里的兄弟姐妹指的是直系血亲，本例中的表妹，不属于兄弟姐妹的范畴，需要缴纳个税。

　　(2)根据财税[2009]78号第五条，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。由于受赠人再转让受赠房屋时，指南扣除原捐赠人的取得成本，而不是捐赠时该房屋的市价，因此，仅就财产转让所得而言，仍然没有减少整个过程的税基，只是递延纳税时间而已。从这个角度而言，捐赠人在捐赠环节也无需纳税，否则会造成重复纳税。

　　(3)即使不对捐赠方征收个税，捐赠房屋的税费(非免税情形下)也比转让房屋更高。原因在于捐赠时，受赠方要按照房屋市价*20%缴纳“偶然所得”个税，而如果是正常转让，捐赠方可以按(房屋市价-取得原值)*20%缴纳“财产转让所得”个税，与偶然所得相比，有扣除项目，如果是自用五年以上的家庭唯一住房，还可以享受免税待遇(免个税)。

　　转让也可能按照当地规定的征收率，直接按房屋转让价款*征收率计税，征收率一般为1%-5%不等，根据房屋类型(如住宅非住宅)和面积有所不同。在房价上涨时期，适用征收率可能会比差额20%计税税负更低(一般而言，无法提供原值发票时可适用征收率)。

　　就转让不动产的其它税费(增值税、土地增值税、印花税、契税)而言，捐赠与转让所交税款并无差别。

　　因此，一般而言转让房产的税负比捐赠更低。需要注意的是，在签订转让合同时可以制定一个较低的价格，如市价的60%-70%，以免多交税款，但各地二手房交易中心通常有系统最低限价(不同街道或小区的限价都不同，根据实时交易价格更新)，当转让价格低于系统最低限价时，会被认定为价格明显偏低，按限价征税。