销售存量房中的二手房土地增值税扣除项目的确定

销售存量房中的二手房土地增值税扣除项目的确定

　　存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是处于空置的房屋。

　　这个五大块存量房中，前两种属于新房销售(即开发商销售开发产品)，后三类属于二手房(即旧房)销售。房屋销售的情形不一样转让时计算土地增值税的扣除也是不一样。那么在实际操作过程中，对于后三种销售旧房时如何准确的掌握和控制将对于土地增值税的交纳影响非常重大，下面为大家整理了销售旧房土地增值税扣除项目确定的方法。

　　政策依据：

　　(一)财税字〔1995〕48号文规定关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题，转让旧房的应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

　　(二)财税〔2006〕21号文规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5%的基数。

　　(三)财税字〔2006〕21号文规定，关于转让旧房准予扣除项目的计算问题：对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定，实行核定征收。

　　根据以上政策依据，纳税人计算转让二手房土地增值税的扣除项目的确定分为以下三种方法：

　　一、以旧房及建筑物的评估价作为扣除项目

　　1、取得土地使用权所支付的金额。包含取得土地使用权时缴纳的契税，同时要求必须取得土地出让票据且实际支付地价款。未支付地价款或不能提供支付凭据的，不允许扣除。

　　2、房屋的评估价格：

　　评估价格=房地产重新购建价格×成新度折扣率

　　房地产重新购建价格：指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。

　　3、与转让有关的税金：

　　城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

　　4、评估费。

　　因隐瞒、虚报成交价格等而按评估价格计税时的评估费不可扣。

　　案例：

　　2021年12月某企业转让5年前自建的一栋办公楼，合同注明不含税转让收入8000万元，当年购入土地支付地价款及税费2200万元，该办公楼的原值为4000万元，已提折旧1000万元，已知该办公楼重置成本5000万元，成新度为70%。缴纳与转让该办公楼相关税金444万元(不含增值税)该企业在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少?

　　解析扣除项目为：

　　(1)取得上地使用权支付的金额2200万元

　　(2)评估价格5000*70%=3500万元

　　(3)转让有关的税金444万元

　　(4)评估费0万元

　　扣除项目合计：2200+3500+444+0=6144(万元)

　　二、不能取得评估价格，能提供购房发票的，可以按发票法扣除。

　　1、不能取得评估价格，但能提供购房发票的，可按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除，作为地价和评估价。扣除金额=发票价(1+5%x年数)

　　友情提示(1)发票所载金额

　　营业税发票：发票所裁金额;

　　增值税普通发票：价税合计金额;

　　增值税专用发票：不含增值税金额加上不允许抵扣的进项税额。

　　友情提示(2)发票所载金额×[1+(转让年度-购买年度)×5%]

　　购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。

　　例如8个月为零年，20个月即1年8个月为2年。13个月为1年;25个月为2年。

　　2、与转让有关的税金。

　　城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、契税。

　　友情提示：购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　案例：

　　2021年12月，某公司销售自用厂房，不能取得评估价格，该公司提供的购房发票(营业税发票)所载购房款为1500万元，购房时缴纳契税45万，购买日期为2010年10月。允许扣除的转让环节相关税费100万元。该公司在计算土地增值税时允许扣除项目金额为多少?

　　解析：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格但能够提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%加计扣除。

　　该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额时的“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可视为一年。2010年10月至2021年12月共计11年2个月，按11年计算。

　　发票所载金额及加计金额为：1500x(1+11x5%)=2325(万元)

　　转让有关的税金：购买时的契税及转让环节的相关的税费45+100=145

　　该公司在计算土地增值税允许扣除项目金额为：2325+145=2470(万元)

　　三、既没有评估价格，又不能提供购房发票的由税务机关核定扣除项目。

　　《土地增值税暂行条例》规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的、提供扣除项目金额不实的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。主管税务机关也可以按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

　　所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

　　隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

　　来源：中道财税       作者：李艳

　　2008年11月的解析——

计缴二手房土地增值税是否扣除已缴个税问题

　　12月1日，北京市地税局开始对个人转让二手房征收土地增值税。北京市石景山区地税局的有关人士强调，12月1日后，个人转让二手房缴纳土地增值税与办理房屋过户手续挂钩，符合缴税条件的二手房交易如果不缴纳土地增值税，就无法过户。但是，并非所有的二手房转让都需缴纳土地增值税。目前，只对转让居住未满5年的非普通住宅征收土地增值税。12月1日，石景山区地税一所就办理了7份转让二手房的涉税手续，但因为都属于普通住宅，没有征收土地增值税。

　　普通住宅不征税

　　石景山区地税局的有关人士认为，北京市11月中旬发布《北京市地方税务局关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》(以下简称《通知》)后，一些媒体对政策宣传不够准确，纳税人对政策理解有误，认为只要出售住房，都要缴纳土地增值税，导致部分房主突击办理二手房转让交易，11月20日～22日，石景山区每天办理量达到了80份，而正常情况下每天才15份左右。其实，目前对个人转让二手房征收土地增值税的面是很窄的，大部分二手房买卖不用缴纳土地增值税。

　　土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定税率征收的一种税。1993年，国务院就发布了《土地增值税暂行条例》及其实施细则，此后又多次发文，强调要严格征收土地增值税。因此，对个人转让二手房征收土地增值税，并非是开征了新税种，北京市地税局的《通知》只是在扣除项目金额的确定及征收办法上作出了调整。

　　目前，土地增值税的有关法规政策规定：

　　居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

　　个人转让非普通住宅，凡居住满5年或5年以上的，免于征收;居住满3年未满5年的，减半征收;居住未满3年的，按规定计征。

　　北京市规定，普通住房应同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上普通住房平均交易价格1.2倍以下。

　　因此，目前个人只有转让不同时符合上述三个条件的非普通住宅时，才用缴纳土地增值税。

　　石景山区地税局的有关人士介绍，常见的非普通住宅主要是商铺、别墅以及高级公寓等。需要提醒的是，判断转让的二手房是否属于非普通住宅，需要全面考虑上述普通住房的三个标准，缺一不可。其中需要特别注意“同级别土地上普通住房平均交易价格”，住房位于不同地段，往往平均交易价格会不同。平均交易价格是按级划分的，比如石景山区，主要是5级和6级，5级平均交易价格是6047元，6级平均交易价格是4828元。首先要确定所转让二手房属于哪一级，用该级的平均交易价格乘以1.2倍，如果实际成交价高于平均交易价格的1.2倍，就属于非普通住宅。

　　三种纳税方式可选择

　　《通知》对个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额的确定进行了明确，实际上提供了三种缴纳土地增值税的方式。

　　第一种方式，售房人能够提供购房发票。这种方式下，就首先需要按规范的方式计算增值额和增值率，以确定适用的税率，最后计算出税额。此种方式下扣除项目金额包括：取得房地产时有效发票所载的金额;按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额;按国家规定统一缴纳的与转让房地产有关税金;取得房地产时所缴纳的契税。

　　石景山区地税局的有关人士强调，转让二手房中缴纳的个人所得税不得扣除。这一点许多媒体在报道时有误，认为缴纳的个人所得税也可以扣除。

　　第二种方式，售房人不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法，评定的房屋及建筑物价格评估报告。这种方式同第一种计算方法相似，但扣除项目金额有所不同，主要包括：取得国有土地使用权时所支付的金额证明;中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，需经地方主管税务机关对评定的房屋及建筑物价格进行确认;按国家规定统一缴纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

　　有关人士介绍，目前个人买房，取得国有土地使用权时所支付的金额一般没有单列，实际上无法单独扣除。

　　第三种方式，售房人既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告，则按转让二手房交易价格全额的1%征收率缴纳土地增值税。

　　石景山区地税局的有关人士介绍，按核定方式缴税，如果非普通住宅居住满3年未满5年的，仍然可以享受减半的优惠，实际缴纳二手房交易价格全额的0.5%。

　　有关人士介绍，无论售房人有没有购房发票和评估报告，只要不提供，都按核定方式征收。因此，售房人可以根据自己的实际情况，选择提供还是不提供购房发票或评估报告，从而实现按自己喜欢的方式缴纳土地增值税。

　　实例计算

　　石景山区地税局的有关人士举例说明了土地增值税的具体计算过程。

　　李先生日前出售了石景山区八角南里一套150平方米的房子，售价为70万元。该房子是2004年4月购买的，购入价40万元，当时缴纳了契税12000万元。因为李先生出售的住房超过了140平方米的标准，属于出售非普通住宅，应该缴纳土地增值税。

　　因为李先生有购房发票并且愿意向税务机关提供，其应按第一种方式纳税。

　　李先生出售住房应缴纳的营业税及附加为700000×5.5%=38500(元);缴纳印花税700000×0.5‰=350(元);

　　李先生购买该住房已经接近3年，每年加计扣除5%，加计扣除额为400000×5%×3=60000(元);

　　可扣除项目总额=400000+60000+12000+38500+350=510850(元);

　　李先生出售住房取得的增值额=700000-510850=189150(元);

　　增值率=189150÷510850×100%=37%;

　　增值率未超过50%，适用税率为30%;

　　土地增值税税额=189150×30%=56745(元)。

　　如果李先生不提供购房发票，而是选择提供房地产评估机构评估报告，则应按第二种方式计算纳税。这种方式下，地产评估机构评定的房屋及建筑物价格将很大程度上左右土地增值税税额的大小。在此不再具体计算。

　　如果李先生不愿意向税务机关提供发票，也不愿意请房地产评估机构评估，选择按交易价格全额的1%缴纳土地增值税，则土地增值税税额=700000×1%=7000(元)。

　　有关人士认为，近几年北京房价增长很快，出售后取得的增值额较高，选择按交易价格全额的1%纳税，不仅计算简单，而且税负较轻。