辽政办发[2005]53号 辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知

辽宁省人民政府办公厅转发省建设厅等部门关于切实做好稳定住房价格工作实施意见的通知

辽政办发[2005]53号        2005-05-20

各市人民政府，省政府各厅委、各直属机构：

　　经省政府同意，现将省建设厅、省发展改革委、省财政厅、省国土资源厅、人民银行沈阳分行、省地税局、省物价局、辽宁银监局《关于切实做好稳定住房价格工作的实施意见》转发给你们，请结合本地区、本部门实际，认真贯彻执行。

辽宁省人民政府办公厅

二〇〇五年六月二十日

关于切实做好稳定住房价格工作的实施意见

　　近年来，我省住宅与房地产业发展较快，推动了全省经济与社会的发展。但由于受市场需求偏大、住房供应结构不合理、开发建设成本提高等因素的影响，个别城市住房价格上涨偏快。为切实稳定住房价格，根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)精神，现提出以下实施意见。

　　一、加强领导，明确责任

　　加强房地产市场宏观调控，稳定房地产价格工作，是关系到广大人民群众的切身利益和构建和谐辽宁的大事。各市政府要把这项工作作为一项突出任务来抓。特别是去年房地产价格涨幅偏高的地区，主要领导要亲自抓，下大力气做好控制住房价格工作。要明确责任，制定加强房地产市场宏观调控控制住房价格上涨的措施，明确住房价格失控的处理方法，严格规范房地产市场。各地政府要对本地稳定房价工作负总责，努力做好房地产市场调控和住房保障体系建设工作，切实提高政府调控市场、实施住房公共政策的能力。各市建设、发展改革、国土、物价、财政、金融、税务、银监等部门，要按照各自职责分工，切实负起稳定住房价格的责任。

　　二、加大土地调控力度，严格土地管理

　　各地要在严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整居住用地供应总量、供应结构、供应方式及供应时间。对住房建设用地供应不足、居住用地和住房价格上涨偏快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，增加中低价位普通商品住房、经济适用住房、廉租住房建设用地供应量，重点保证棚户区改造拆迁安置用房的建设用地。严格控制非住宅类房地产项目和高档商品房的用地供应，停止别墅类用地供应。进一步完善土地收购储备制度，提高普通商品住房用地的供应能力。要严格土地转让管理和利用监管。对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。要继续清理闲置土地，切实制止囤积土地的行为。对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，依法征收土地闲置费;满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。进一步完善土地出让合同，明确土地出让金缴纳期限、建筑密度、容积率、投资开发进度及竣工期限等约束条件。加强房地产开发用地批后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

　　三、强化规划调控，改善住房供应结构

　　各地近期建设规划编制要符合城市总体规划，在规划实施过程中要严格监管。年度计划安排的建设项目要符合近期建设规划，在实施过程中不得随意变更。要明确今明两年普通商品房和经济适用住房的建设规模、项目布局以及进度安排，并向社会公布。各市要制定规划项目年度审批规模，确定项目类型，保证普通商品房、经济适用住房、廉租房建设计划，严格限制大户型住宅及别墅项目，调整商品房开发结构。要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。同时，要加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住宅建设项目，要重新进行规划审查，对不符合许可的项目要坚决予以撤销。

　　四、加大经济适用住房建设力度，增加经济适用住房和廉租住房的供应

　　尚未安排经济适用住房建设的城市，今年要安排一定比例的经济适用住房建设。要尽快建立廉租住房制度，保障城镇最低收入家庭的住房需求。要加快城市集中连片棚户区改造，努力完成省政府下达的棚户区改造计划，增加经济适用住房和廉租住房供应。在城市集中连片棚户区改造拆迁安置工作中，要采用经济手段，引导被拆迁人选择产权调换方式解决住房，防止出现因拆迁人选购二手房引发房价上涨问题。要积极探索限价商品房等方式的住房保障。有条件的城市要因地制宜建设一些限定销售价格标准、限制销售对象的限价商品房，以解决部分不能享受经济适用住房和廉租住房待遇、收入相对困难家庭的住房问题。享受优惠政策的住房应同时满足以下条件、住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。省辖市单套建筑面积标准可以适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

　　五、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管

　　要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各市要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管。

　　六、加强房地产信贷管理，防范金融风险

　　人民银行各级分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产贷款的管理和利率监测，调整和改善房地产贷款结构。省银行监管部门要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查，建立各类信贷业务的问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作问题突出、房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。

　　七、加强价格调控，严格对经济适用住房价格监管

　　各市要对经济适用住房实行政府指导价管理，坚持保本微利的原则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的优惠政策。对廉租住房租金实行政府定价。租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项构成，并与家庭经济承受能力相适应，与同期的公有住房租金水平相衔接。

　　八、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为

　　各地要禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续;对于房屋所有权申请人、房屋权属申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源;发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购;不履行开工时间、竣工时间、销售价格(位)和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对情节严重、性质恶劣的，省建设厅要会同有关部门及时依法从严处罚，并向社会公布。

　　九、加强房地产信息系统及预警预报体系建设

　　各级政府要加强对房地产市场的监测，全面准确地掌握房地产市场状况和运行态势，切实推进房地产市场信息系统及预警预报体系建设。要以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、交易、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机地整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、金融等信息，形成全面、客观地反应各地房地产市场运行状况的分类、分区域、分结构的房地产市场信息系统。在此基础上，通过数据分析和历史比较，及时发现市场运行中存在的问题，准确判断市场发展趋势，有针对性地提出调控对策。为推进、协调全省房地产信息系统及预警预报体系建设，成立辽宁省房地产信息系统与预警预报体系建设领导小组。领导小组办公室设在省建设厅。各有关部门要互相配合，积极提供与房地产市场有关的数据，并制定相关应急预案，及时处置和防范房地产运行中可能出现的问题。省建设厅主要负责提供建设项目的有关数据、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证审批情况的数据、商品房预售及房地产交易、登记数据;省发展改革委负责提供房地产开发项目立项情况的数据;省国土资源厅负责提供房地产开发用地情况的数据;人民银行沈阳分行负责提供有关房地产金融情况的数据;省地税局负责提供房地产税收情况的数据;省物价局负责提供有关房地产价格情况的数据;省统计局负责提供房地产开发统计数据和有关的宏观经济运行数据。各市要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测，8月底前完成房地产信息系统与预警预报体系建设。

省建设厅

省发展改革委

省财政厅

人民银行沈阳分行

省地税局

省物价局

辽宁银监局

二〇〇五年六月十四日