泰地税发[2009]165号 泰州市地方税务局关于印发《泰州市地方税务局建筑业、房地产业项目管理暂行办法》的通知

　　第三章 税种管理

　　第十九条 营业税管理

　　(一)纳税人从事建筑业、房地产业按下列规定分别确定营业税计税营业额：

　　1、建筑业营业额

　　纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务以及建提供筑业劳务同时销售自产货物的行为)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。建设方提供的设备价款，是指省以上税务机关规定的可以从计税营业额中扣除的设备价款。

　　纳税人提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税;未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。 纳税人提供装饰劳务，计税营业额为纳税人收取的全部价款和价外费用。

　　纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。纳税人在申请扣除分包款时必须提供合法有效凭证(分包方开具的正式发票)。纳税人因不能及时提供合法有效凭证造成多缴税款的，可在办理项目清算时申请退税。

　　2、销售不动产营业额

　　房地产开发企业销售开发的不动产，其营业税计税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：(1)由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费;(2)收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据;(3)所收款项全额上缴财政。

　　3、纳税人提供建筑业劳务或者销售不动产价格明显偏低并无正当理由的，或者自建建筑物后销售，其所发生的自建行为视同发生应税行为而无营业额的，应当按下列顺序确定其营业额：(1)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;(2)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定;(3)按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。公式中的“成本利润率”为5%。

　　(二)纳税人从事建筑业、房地产业按下列规定分别确定纳税义务发生时间：

　　1、纳税人提供建筑业应税劳务或者房地产企业销售开发的不动产，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

　　2、纳税人提供建筑业应税劳务或者房地产企业销售开发的不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　3、房地产企业将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

　　4、自建行为的纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

　　(三)纳税人从事建筑业、房地产业按下列规定分别确定纳税地点：

　　1、纳税人提供的建筑业劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

　　2、房地产企业销售不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

　　(四)对政府或经批准的房地产开发企业销售经济适用住房暂免征收营业税。经济适用住房，是指同时符合以下条件的具有保障性质的政策性住房：

　　1、纳入全省经济适用住房建设投资计划;

　　2、土地采取划拨的方式供应;

　　3、销售价格经价格主管部门按相关规定确定;

　　4、向符合市、县人民政府认定标准的城市低收入住房困难家庭供应。

　　对未能同时符合上述条件，被冠以经济适用住房名称的其他性质住房，不得享受该项政策。

　　第二十条 企业所得税管理

　　(一)房地产业

　　1、房地产企业原则上采取查账征收的方式征收企业所得税。房地产企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。对核定改查账征收企业所得税的房地产企业，对改查账征收前的未销售(开发)完毕的房地产开发项目，如不能完整、准确计算成本、费用的，可以在税负(按核率征收计算的税款)不变的情况下，核定其成本、费用，进行汇算清缴。查账征收后的新项目，则必须按规定计算其成本与费用。

　　房地产企业所得税的政策管理参照《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)的规定执行。

　　2、开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入;未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

　　3、企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。

　　房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按照规定的计税毛利率计算预计利润时，允许扣除营业税金及附加、土地增值税。

　　开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的专项报告以及税务机关需要的其他相关资料。报告应包括以下内容：

　　(1)开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等;

　　(2)开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用(含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况)、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况、利息核算和支付情况等;

　　(3)《房地产开发项目完工对象会计成本、计税成本调整计算明细表》;

　　(4)非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项，纳税调整金额。

　　房地产开发企业销售未完工开发产品的计税毛利率,由各市局联合同级国税局结合不同开发产品共同确定。

　　4、关于经济适用房、限价房和危改房的管理

　　经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。房地产开发企业开发的经济适用房在办理企业所得税申报纳税时，需向主管地税机关报送以下资料：

　　(1)立项批准机关对经济适用房立项的批准文件;

　　(2)土地管理部门划拨土地的批准文件;

　　(3)物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件;

　　(4)住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明;

　　(5)列明该项目的政府经济适用房建设投资计划;

　　(6)经济适用房销售清册(包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额);

　　(7)主管地税机关要求提供的其他资料。

　　房地产开发企业开发的限价房和危改房在企业所得税纳税申报时，需向主管地税机关报送以下资料：

　　(1)《国有建设用地使用权出让合同》和政府主管部门出具的其他能证明限价房和危改房的证明文件;

　　(2)限价房和危改房销售清册(包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额);

　　(3)主管地税机关要求提供的其他资料。

　　对商品住房小区配套建设经济适用房、限价房和危改房的，应分别核算销售收入，并按照对应的计税毛利率计算预计利润;不能分别核算的，一律从高适用计税毛利率。

　　5、关于成本对象的企业所得税管理

　　房地产开发企业应按照规定合理确定计税成本对象，成本对象由企业开工之前报主管地税机关备案。企业进行成本对象备案时，需报送以下资料：

　　(1)《房地产开发企业计税成本对象备案报告表》;

　　(2)《土地使用权证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等资料。

　　主管地税机关在登记备案出具书面告知书后，房地产开发企业按照已备案确认的计税成本对象计算各成本对象的计税成本。房地产开发企业对已达到完工条件的开发产品未按成本对象结算计税成本的，主管地税机关有权确定成本对象并核定其计税成本，企业据此进行纳税调整。

　　2008年完工的开发产品不再进行备案，但计税成本的归集和分配需按规定核算。2008年未完工开发产品应按照规定提请备案。

　　房地产开发企业应按照计税成本核算的要求，按期按成本对象做好共同(间接)成本的核算和分配，并登记相关台账。