泰地税发[2009]165号 泰州市地方税务局关于印发《泰州市地方税务局建筑业、房地产业项目管理暂行办法》的通知

　　(三)土地增值税预征

　　对房地产企业销售开发产品实行预征土地增值税。预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入，包括开发产品的销售收入和预售收入。

　　对普通住宅，按1%的预征率预征;对非普通住宅、营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按2%的预征率实行预征。

　　对房地产开发公司既开发建造普通住宅，又开发建造其他类型商品房的，其销售收入应分别核算，无法分别核算的按2%的预征率实行预征。

　　(四)土地增值税清算

　　1、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　2、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(3)直接转让土地使用权的。

　　3、对符合以下条件之一的，主管税务机关(管理分局)可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

　　(4)江苏省地方税务局规定的其他情况。

　　对前款所列第(3)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　4、对于符合上述第2条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关(管理分局)办理清算手续。对于符合上述第3条规定主管税务机关(管理分局)可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关(管理分局)确定是否进行清算，对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关(管理分局)下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

　　5、应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关(管理分局)确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关(管理分局)可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

　　6、土地增值税清算应报送下列资料

　　(1)土地增值税清算表及其附表;

　　(2)房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况;

　　(3)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件;

　　(4)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　(五)核定征收

　　1、在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算：

　　(1)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(2)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(3)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(4)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(5)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　2、房地产开发企业符合核定征收条件的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

　　(1)对房地产开发企业建造的普通标准住宅，按取得收入的0.5%计征土地增值税。

　　(2)对房地产开发企业建造的普通住宅，按取得收入的1.5%计征土地增值税。

　　(3)对房地产开发企业建造的非普通住宅、营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，按取得收入的3%计征土地增值税。

　　(4)对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入不能分别核算的，按取得收入的3%计征土地增值税。

　　(六)减税、免税

　　纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。

　　第二十三条 印花税、房产税、城镇土地使用税管理

　　(一)对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。

　　(二)对廉租住房、经济适用住房建设用地免征城镇土地使用税。房地产开发企业在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房和廉租住房的用地外，对各类房地产开发用地一律按规定征收城镇土地使用税。房地产开发企业销售开发产品，应当从开具销售发票的次月起，停止征收城镇土地使用税。

　　(三)对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　第四章 建筑业甲供材管理

　　第二十四条 建筑业甲供材是指在一项建筑业工程项目建设中，由建设方提供全部或部分材料、其他物资、设备、动力，成本费用由建设方自行入账，施工方按建设方要求提供建筑业劳务的行为。甲供材的形式包括：

　　(一)建设方提供全部或部分材料、其他物资、设备、动力;

　　(二)建设方、施工方临时协议由建设方提供材料、其他物资、设备、动力，或施工方以建设方名义购置材料、其他物资、设备、动力，由建设方支付款项;

　　(三)其他由主管税务机关界定为甲供材的形式。

　　第二十五条 纳税人提供建筑业劳务涉及甲供材的，其计税营业额按照本办法第十九条第(一)项的规定确定。本办法第十九条第(一)项所称“工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款”包括甲供材在内。

　　第二十六条 建设方在办理项目登记时，应当按规定登记有关甲供材信息，内容包括甲供材的名称、预算金额、结算办法等。对施工过程中双方约定改变材料供应方式的，应在约定后15日内凭有关补充合同、协议向主管税务机关变更项目登记内容。

　　(一)主管税务机关应建立甲供材申报管理台账，分建筑工程项目详细记录甲供材征税情况。

　　(二)建设方支付工程价款前，施工方应根据建设方出具的《建筑工程项目付款证明》(见附表9)及主管税务机关要求提供的其他资料向主管税务机关申报纳税。主管税务机关对《建筑工程项目付款证明》所载甲供材金额与施工方申报甲供材金额进行比对，对甲供材申报金额与工程进度相当的，出具《甲供材完税证明单》(见附表10)。对甲供材申报金额与工程进度明显不符的，可移交管理分局对甲供材耗用情况进行调查核实，并督促施工方重新申报甲供材金额。

　　建设方支付工程价款时，除取得施工单位提供的建筑业发票外，还必须取得主管税务机关出具给施工单位的《甲供材完税证明单》以及税收完税证复印件，以备核查。

　　建设方支付最后一笔工程款时，应核对《甲供材完税证明单》所记载的甲供材金额累计数，确保与所提供的甲供材总价一致。

　　(三)施工方开具建筑业发票时，发票金额中不应包括甲供材金额;施工方开具最后一笔款项发票时，主管税务机关必须对甲供材耗用情况进行评估并汇算税款后方可为其开具建筑业发票。

　　(四)建设方以施工方名义开具建筑业发票的，应按规定缴纳甲供材营业税税款，并从主管税务机关取得《甲供材完税证明单》。

　　(五)建设方和施工方无论约定由哪一方负担甲供材税款，均应以施工方名义向主管税务机关申报缴纳甲供材税款，取得《甲供材完税证明单》。对约定建设方负担甲供材税款的，由施工方就税款部分开具建筑业发票给建设方，作为成本列支的凭证。

　　票面金额为组成含税价格，含税价格=按甲供材金额计算的营业税税款/(1-税率)。

　　第二十七条 施工方、建设方未按规定申报缴纳甲供材税款的，主管税务机关(管理分局)按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条之有关规定进行处理。

　　第五章 发票管理

　　第二十八条 对工程所在地在本市范围内的工程项目，施工方在收取工程价款时，必须到工程所在地税务机关开具《建筑业统一发票》。建设方凭工程所在地的《建筑业统一发票》支付工程款项。

　　第二十九条 《建筑业统一发票》应按照《发票管理办法》及相关的法律、法规的规定如实填开。

　　第三十条 代开票纳税人由其主管税务机关为其代开《建筑业统一发票》。代开票纳税人向税务机关申请代开《建筑业统一发票》时应提供如下材料：

　　(一)税务登记证副本(按规定不需办理工商登记和税务登记的单位和个人需提供单位证明或个人身份证);

　　(二)按本办法须办理工程项目登记的，应提供《工程项目登记表》及《建筑工程项目付款证明》;

　　(三)按本办法可不办理工程项目登记的，应提供建设施工工程项目总包、分包合同、协议;工程总价款在10000元以下且未签定合同、协议的，提供《建筑工程项目付款证明》。

　　(四)申请人存在分包行为的，应提供分包方已经开具的《建筑业统一发票》和完税凭证;

　　(五)申请人为外地施工企业或个人的，应提供《外管证》。

　　第三十一条 对于有项目登记的建筑业发票代开，纳税人应当凭《建筑工程项目开票卡》到主管税务机关申请开具发票。受理人员在卡上注明的有效期内和计划投资额内直接受理开票，并在卡上记录开票情况。累计开票金额大于开票授权金额的，必须先办理项目变更。