2024年第16号公告等住房交易税收新政影响分析及应对

　　党的二十届三中全会提出，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，允许有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准，完善房地产税收制度。9月26日，中共中央政治局会议再次强调，要促进房地产市场止跌回稳，调整住房限购政策，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

　　随即，相关部委打出系列政策“组合拳”，于11月中旬发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号，以下简称16号公告)和《关于降低土地增值税预征率下限的公告国家税务总局公告》(国家税务总局公告2024年第10号)，从供给端和需求端两个方面着手，明确多项促进房地产市场平稳健康发展的相关税收政策，政策将从12月1日起执行。

　　系列政策将给房地产市场带来深远的影响，具体分析如下。

　　一、对买受人的影响

　　近年来，由于买房人投资信心不足，房地产交易积极性下挫，本次政策对症下药，积极改善以加速住房投资与流转。

　　1.契税，加大住房交易环节契税优惠力度。

　　我们通过案例说明契税税率下调的影响。

　　案例1. 北京九鼎房地产开发有限公司(以下简称九鼎房地产)于2024年11月，开始现房销售新开发的住房，A 户型为140平方米，B户型为144平方米，含税价为10.9万元/平方米。

　　市民张三购买了A户型，契税的缴纳时间可以选择：如果选择在12月1日前缴纳契税，当住房属于家庭第一套住房时，应缴纳契税21万元，属于第二套住房时，应缴纳28万元;如果选择在12月1日后缴纳，不论是第一套住房还是第二套均只需缴纳14万元。

　　市民李四购买了B户型，因为该户型面积超出了16号公告规定的面积标准——140平方米，所以不论是选择在政策调整前、后缴纳契税，税额均没有差别：属于家庭第一套住房时，应缴纳21.6万元，属于第二套住房时，应缴纳28万元。

　　通过上述案例和表格，可以得出以下结论：

　　第一，如果买受人选购的户型面积<90平方米，或者>140平方米，契税税额不受本次政策调整影响;

　　第二，如果买受人购买户型面积在90—140平方米(含140)的住房，在政策调整后缴纳契税，将切实享受到政策红利，以案例1中张三为例，如果他购入的属于家庭第二套住房，可以少缴纳契税14万元。上述房地产税收优惠政策也与国家当前鼓励计划生育、购买改善型住房一脉相承。

　　第三，房地产企业需要及时关注政策变化，在户型设计时及时、合理调整户型面积。

　　如果房地产企业时在政策调整后仍然按照原来的土地增值税中普通标准住宅面积临界点——144平方米设计户型面积，将会加重买受人的契税负担，有可能影响销售去化。在案例1中，尽管李四选购的户型面积只比张三的大4平方米，但由于李四选购的户型面积超出了面积优惠标准，政策调整后缴纳契税将比张三多支付契税税款，最高可达到14万元。

　　为了在促进销售的同时减轻买受人资金压力，房地产企业可以温馨提示买受人尽量在12月1日后缴纳契税。

　　2.增值税，个人销售2年以上住房一律免征。

　　16号公告第二条第(二)项规定，北上广深四地取消普通住宅和非普通住宅标准后，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税;不足2年的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，自此，个人销售住房增值税政策全国保持统一。

　　案例2. 北京市民王五2018年从北京九鼎房地产开发有限公司购入别墅一套，市场价格为3000万元，近期计划销售，目前市场价格为4000万元。

　　如果在12月1日前销售，需要缴纳增值税及附加53.33万元;但如果在12月1日后销售，则可以免征增值税及附加。

　　二、对房地产企业的影响

　　近年来，受全球经济形势影响，我国房地产企业销售去化慢，融资难度大、资金紧张，房地产企业对本次交易新政可以说翘首以盼。

　　1.降低土地增值税预征率下限，有效缓解财务困难。

　　《关于降低土地增值税预征率下限的公告国家税务总局公告》(国家税务总局公告2024年第10号，以下简称10号公告)明确，自2024年12月1日起，各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，具体变化如下：

　　案例3. 北京九鼎房地产开发有限公司2024年11月预售新开发的商品房，A 户型为140平方米，B户型为144平方米，含税价为10.9万元/平方米，假定当地土地增值税计征依据计算公式如下：

　　土地增值税预征计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)

　　如果房地产企业在预征率下调前，签订预售预售合同，需要按照2%预缴土地增值税，如果在下调后签订，则可以按照1.5%预缴，因此企业每销售一套A户型少预缴土地增值税税额7万元，如此一来增加了企业资金流动，减轻了企业压力，有利于房地产业止跌回稳。

　　10号公告发布后，各地纷纷响应。2024年11月21日，浙江省税务局发布《关于调整土地增值税预征率的公告(征求意见稿)》，拟规定，自2024年12月1日起，除保障性住房外，全省(不含宁波)普通标准住宅和其他类型房地产的土地增值税预征率为1.5%。

　　同日，宁波市税务局制发了《国家税务总局宁波市税务局关于土地增值税预征有关事项的公告(征求意见稿)》，拟规定各类型房地产的土地增值税预征率均为1.5%。在此之前，即2023年6月，宁波市税务局发布《关于土地增值税清算若干政策问题的公告》(公告2023年第3号)规定，宁波市各类型房地产的土地增值税预征率均为2%。

　　2024年11月22日，山西省跟进，发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告(征求意见稿)》，拟将预征率下限由1.5%调整为1%。

　　2.对土地增值税清算的影响。

　　16号公告第二条规定：“(一)取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。”

　　部分读者可能会感觉该条款难以理解，既然取消了“普通住宅和非普通住宅标准”，怎么还有“普通标准住宅”一说呢?笔者认为，原因有二：

　　第一，普通住宅与普通标准住宅不同。一般情况下，普通住宅需要同时满足容积率、建筑面积、销售单价三个条件，才属于普通标准住宅。

　　第二，这次政策调整以保持房地产企业税负稳定为前提。这一点从财政部、税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问新闻稿第二条可以看出。毕竟房地产对财政贡献太大，动摇不得：住建部部长霓虹同志曾指出房地产的“456原则”，其中“5”是指房地产企业土地出让和税费贡献大约占到部分地方政府的50%。

　　另外，《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》第44条第(二)款明确指出：“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准” 。从该条政策可以看出，是否取消普通住宅和非普通住宅标准，各城市有选择权，如果保持标准不变，则仍然存在普通标准住宅与非普通标准住宅。

　　如果有城市计划对普通标准住宅面积标准进行调整，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，其具体执行标准应由所在省、自治区人民政府批准。

　　具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。

　　对于北上广深四个超一线城市，由于涉及到个人出售住房的增值税政策调整，16号公告第二条明确规定，只有消普通住宅和非普通住宅标准后，才可以与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策。由于16号公告自2024年12月1日起执行，因此北、上、广、深四地须在11月底前发布政策。

　　北京、上海、深圳已经于11月18日、19日分别发布了《关于取消普通住房标准有关事项的通知》(京建发〔2024〕488号、沪建房管联[2024]585号、深建字〔2024〕328号)文件，三地均明确规定，“取消本市普通住房和非普通住房标准”。

　　需要注意的是，北京、上海、深圳均没有废止之前发布的“普通标准住宅面积标准——144平方米”相应条款。因此，北京和上海的房地产开发项目土地增值税清算时，产品类型划分依然采用“两分法”，即普通标准住宅+其他类型房地产两类，而深圳依然可以选择采用“一分法”或者“二分法”。

　　16号公告发布的当天，浙江省税务局发布《关于土地增值税征收管理若干问题的公告》(浙江省税务局公告2024年第2号)，文件延续了当地之前的清算方法，即土地增值税清算时，将全省分类型清算方法统一为“二分法”，分为普通标准住宅和除普通标准住宅以外的其他类型房地产。对同一清算单位内包含不同类型房地产的，应按普通标准住宅和其他类型房地产分别核算增值额、增值率。

　　综上可以看出，截止目前，本次房地产交易税收新政在土地增值税清算上没有带来变化。考虑到当前的经济形势和财政压力，预计全国也是如此，未来全国土地增值税清算依然呈现三分法为主、二分、一分并存的局面。

　　综上所述，本次住房交易新政中，除了土地增值税清算将保持平稳不变外，增值税、契税政策的调整可以促进房地产销售、流通，土地增值税预征率下限下调可以增加企业资金流通，均利好房地产业，可以促进房地产市场止跌回稳，房地产企业应快速学习消化新政，用足利好和优惠。

　　本文来源于公众号“九鼎财税说”，作者：牛鲁鹏，神州九鼎财税咨询(北京有限公司)合伙人，著有《房地产全流程税收筹划与风险应对》一书。