粤价[1999]118号 广东省物价局关于印发广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法的通知

广东省物价局关于印发广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法的通知

粤价[1999]118号         1999-05-11

各市、县(区)、自治县物价局：

　　现将《广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法》印发给你们，请结合当地实际认真贯彻执行，执行中有何问题请及时向我局反映。

广东省物价局

一九九九年五月十一日

广东省城镇经济适用住房和廉租住房价格管理暂行办法

　　第一条 为了保证住房制度改革的顺利进行,加强我省经济适用住房和廉租房价格的管理,根据《中华人民共和国价格法》、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)、省人民政府《转发国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知》(粤府[1999]12号)等有关法规、规定，结合我省实际，制定本暂行办法。

　　第二条 我省境内城镇新建经济适用(安居工程，下同)和廉租住房的价格管理适用本暂行办法。

　　第三条 经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

　　廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向城镇最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。

　　第四条 经济适用住房价格实行政府指导价。经济适用住房的政府指导价按不同的楼盘分别核定。廉租房住房的租金实行政府定价，租金标准同一城镇统一核定。

　　第五条 经济适用住房由成本和利润组成，按保本微利原则确定。具体构成项目如下：

　　(一)成本

　　1、征地和拆迁安置补偿费。指法律、法规和规章规定的征用土地的各项费用。具体标准按国家有关规定计算。

　　2、勘察设计和前期工程费。指开发项目实施前期工程所必需发生的费用，包括规划、设计、勘察和施工能水、通电、通路、平整场等费用。依据规划、勘测设计合同及实际发生的前期工程费用计算。

　　3、建筑安装费。指列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装费用，包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费及附属工程费。依据施工图预(决)算计算。

　　4、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)。指经济适用住房同步配套建设的小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、排污、排水、园林、环卫、绿化等公共基础设施建设费用，以及按小区规划批准建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施费用，如物业管理用房，公共停车棚、公厕等。依据批准的(大楼)小区规划和施工图预(决)算计算。

　　5、管理费。指开发经营企业经济适用住房建设组织开发和经营所发生的费用。原则上按以上1至4项之和的2%以下计算，确有特殊情况的，也不得高于3%。

　　6、贷款利息。指开发经营企业为经济适用住房建设项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出。按中国人民银行同期固定资产贷款利率计算。

　　7、税金。按国家规定的税目和税北执行。

　　(二)利润。以上述成本的1至4项之和为基数核算，利润控制在3%以下。

　　第六条 为扶持经济适用住房建设，除建设用地实行政府划拔外，要降低有关的收费。

　　凡属行政事业性收费一律减半征收;凡属政府定价或政府指导价的，经营服务性收费应按收费标准的低限予以减收。

　　第七条 下列费用不得计入经济适用住房价格：

　　(一)经济适用住房开发区域内营业性用房和设施的建设费用;

　　(二)开发经营企业留用的办公用房，自已经营的房屋的建筑安装费用及应分摊的各种费用;

　　(三)各种赔偿违约金、滞纳金和罚款;

　　(四)按规定不能计入价格的其他费用。

　　第八条 经济适用住房的价格计算

　　(一)经济适用住房基准价=经济适用住房建设总成本/经济适用住房建设总面积

　　其中：经济适用住房建设总成本=征地和拆迁安置补偿费+勘察设计和前期工程费+建筑安装工程费+住宅小区基础设施建设费+管理费+贷款利息+税金

　　(二)浮动幅度：上浮不得超过3%，下浮不限。

　　(三)经济适用住房的最高销售均价=经济适用住房基准价×(1+3%)

　　第九条 经济适用住房价格实行分级管理。省组织兴建的经济适用住房的基准价，由省物价局审定;各市、县组织兴建的经济适用基准价，由当地市、县物价部门审定。

　　第十条 建设单位可在经物价部门审定的经济适用住房基准价的基础上按上浮不超过3%的幅度内(下浮不限)确定该经济适用住房的销售均价。

　　第十一条 同一栋楼各单元的具体销售价格可根据楼层、朝向等因素实行差别价格，增减差价的代数和应趋近于零。

　　第十二条 经济适用住房基准价的审批程序。

　　(一)经济适用住房建设单位在取得《商品房预售许可证》后，到同级物价部门申领，《经济适用住房基准价报批表》，并提供以下文件、资料(复印件)：

　　1、建设单位申请核定经济住房建设成本的书面报告;

　　2、建设单位的营业执照、资质证明;

　　3、计划部门批准的建设项目立项文件;

　　4、建设(房管)部门批准的《商品房预售许可证》。

　　(二)建设单位按规定填写《经济适用住房基准价报批表》，并附上有关资料送具有相应资质的建设工程经济事务机构按国家和省规定的规范程序进行审核，再由建设单位将审核结果报同级物价部门批准。

　　(三)物价部门审核批准后，向建设单位发出《经济适用住房基准价批准书》。

　　第十三条 经济适用住房实行成交价格备案制度，建设单位应按季度将经济适用住房销售的成交价格报同级物价部门备案。

　　第十四条 廉租住房租金由下列项目构成：

　　(一)成本

　　1、折旧费。一般按房屋原值和折旧率计算提取。

　　2、维修费。指在正常使用和维修房屋的前提下，年平均支出的维修费用。

　　3、管理费。指房屋出单位在房屋出租期间用于租赁管理而发生的各项费用。一般包括工作人员工资、奖金、福利开支、培训费用以及各项办公费用。

　　4、投资利息。指出租房产投资在资金占用期(房屋使用期)按银行利率计算的金额。

　　5、保险费。指房屋出租人将房屋投保向保险公司支付的费用。

　　6、土地使用费。指政府对无偿划拔土地上房屋的出租征收土地使用费。

　　7、税金。指房屋出租者应缴纳的税金，按税务部门的有关规定执行。

　　(二)利润。指房屋出租者在租赁经营中获取的经营利润。

　　第十五条 廉租住房租金可以分为三种形式的租金：

　　1、准成本租金。由维修费、管理费两项或折旧费、维修费、管理费三项构成。

　　2、成本租金。由折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金五项构成。

　　3、商品租金。由折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、土地使用费、利润八项构成。

　　第十六条 在房改起步阶段，原则上应采用由维修费和管理费两项因素构成的准成本租金，以后随着最低收入家庭收入水平的变化而适当调整。

　　各市、县也可根据当地的实际情况，对不同的租户灵活采用合适的租金形式，如对城镇困难家庭采用准成本租金，对入住廉租住房的家庭收入明显增加，已脱离“最低收入”的家庭可考虑采用成本租金或商品租金。

　　第十七条 廉租住房租金的审批程序。

　　1、由各市、县廉租住房业务主管部门提出租金标准的意见，报同级物价部门审核。

　　2、物价部门提出审核意见后，报同级人民政府审批。

　　3、人民政府批准后由物价部门公布执行，并抄送上一级物价部门备案。

　　第十八条 对违反本办法，不执行政府指导价和政府定价规定的行为，由各级物价部门依照《中华人民共和国价格法》的有关规定处罚。

　　第十九条 各市物价部门可根据相暂行办法制定实施细则，报省物局备案。

　　第二十条 本暂行办法由省物价局负责解释。

　　第二十一条 本暂行办法自1999年6月1日起施行。