楼市重磅“税收新政”，影响有多大？

　　一揽子房地产相关税收政策迎来优化!

　　财政部、国家税务总局、住房城乡建设部11月13日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》(财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号)，包括优化住房交易契税政策，明确与取消普通住宅(下称“普宅”)和非普通住宅(下称“非普宅”)标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策。国家税务总局同时发布《关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号），降低土地增值税预征率下限。相关政策自2024年12月1日起施行。

　　简单来看，此次政策调整将加大居民购房优惠力度、减轻二手房交易成本、缓解房企财务压力。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向证券时报记者表示，此次政策调整均属于降低交易环节税负。随着房地产市场从增量时代转向存量时代，房地产税收改革的方向将是降低流转环节的税负，促进交易良性循环。

　　三部门有关司局负责人指出，结合当前房地产市场运行情况，进一步调整优化相关税收政策，加大支持力度，促进房地产市场平稳健康发展。

　　以深圳过户价1000万元，90平方米<建面<140平方米的二手房举例，本次政策优化前首套和二套契税税率分别为1.5%、3%，政策优化后首套和二套契税税率分别为1%、1%，因此，购买首套住房可以节省5万元税费，购买二套住房节省20万元税费。

　　加大居民购房优惠

　　在契税方面，此次政策调整主要是加大对住房交易环节契税的优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求。

　　财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号规定，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

　　对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　简单来说，此次政策调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。一线城市不再“区别对待”。

　　“这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对于刚性和改善性住房需求均有较大利好，对一线城市的税收优惠力度则更大。”中指研究院政策研究总监陈文静对证券时报记者说。

　　据中指研究院测算，以单价5万元计算，住房面积分别为80平方米、100平方米、150平方米，政策优化前首套住房契税税率分别为1%、1.5%、3%，二套住房契税税率分别为1%、2%、3%，而“北上广深”二套住房契税税率均为3%。

　　政策优化后，首套住房契税税率分别为1%、1%、1.5%，分别优惠0元、2.5万元、11.25万元;二套住房契税税率分别为1%、1%、1.5%，分别优惠0元，5万元、7.5万元，“北上广深”二套住房分别优惠8万元、10万元、7.5万元。

　　调整“豪宅税” 降低二手房交易成本

　　在普宅和非普宅标准相衔接的增值税、土地增值税方面，此次政策调整主要是明确与取消相关税收优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。

　　取消普宅和非普宅标准是加快构建房地产发展新模式的一项重点改革举措。此前，个人销售住房时，普宅相对于非普宅享受更大力度的税收优惠政策。由于非普宅通常指别墅、高端公寓、度假村等“豪宅”，相关税收政策也被称为“豪宅税”。

　　近段时间，“北上广深”四地已陆续发文取消或调整普宅和非普宅标准。本次税收政策调整则与各地取消标准的举措配套。

　　财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号规定，北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消普宅和非普宅标准的，取消普宅和非普宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

　　对于取消普宅和非普宅标准的城市，财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号明确，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

　　上海财经大学公共政策与治理研究院副院长田志伟接受证券时报记者采访时指出，普宅与非普宅标准涉及的增值税政策主要针对二手房交易，有助于降低非普宅的交易税负。而土地增值税更多针对新房交易，且对房地产企业税负影响较大，因此，统一、规范一手房土地增值税的相关制度，对房地产行业的健康发展具有重要意义。

　　统一降低预征率下限 缓解房企财务压力

　　在土地增值税方面，此次政策调整主要将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。

　　我国土地增值税实行预征制度。为充分发挥土地增值税预征的调节作用，税务总局于2010年发文明确了各地区预征率下限，其中东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。

　　本次预征率调整后，除保障性住房外，东部地区预征率下限为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。

　　陈文静指出，随着房地产市场的持续调整，不少房地产项目的土地增值税实际税率已经明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业的资金压力。本次统一降低各地区土地增值税预征率下限，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，降低企业资金压力，稳定企业预期。