景德镇市地方税务局公告2014年第9号 景德镇市地方税务局关于加强房地产开发企业所得税征收管理的公告[全文废止]

景德镇市地方税务局关于加强房地产开发企业所得税征收管理的公告[全文废止]

景德镇市地方税务局公告2014年第9号        2014-08-19

　　为切实加强和规范我市从事房地产开发经营业务企业的所得税管理，规范纳税人纳税行为，提高企业所得税管理水平，规避税收执法风险，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)及其他相关法律、法规的规定，结合我市实际，对房地产开发企业所得税的征收管理做出如下规定：

　　一、自2014年起，全市房地产开发企业所得税征收方式统一认定为查账征收，不得事先确定按核定征收方式进行税收征收、管理。对已按核定征收方式认定管理的，必须及时进行调整。

　　二、房地产开发企业所得税的查账征收，按照企业的实际情况，应分别选择适用下列征收管理方式中的一种：

　　1.按照《国家税务总局<关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发[2009]31号)的规定处理(以下简称“毛利率方式”)。

　　企业销售未完工开发产品取得的收入，先按预计计税毛利率分月(季)度计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，预缴企业所得税。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，缴纳企业所得税。

　　房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，按规定计算出预计毛利额并计入应纳税所得额时，企业发生与其相关的期间费用、营业税金及附加及预缴的土地增值税准予当期按规定扣除。销售未完工开发产品取得的收入，也可以作为计提广告费、业务宣传费、业务招待费的基数。

　　2.日常月(季)度按率预缴，年度终了后汇算清缴(以下简称“预征率方式”)。

　　企业所得税日常月(季)度按预征率计算预缴，年度终了后汇算清缴。

　　三、房地产开发企业所得税的查账征收，其征收管理方式的选择确定，一般按下列标准执行：

　　1.新增的房地产企业，符合下列条件之一的，必须严格按毛利率方式进行征收管理：

　　(1)中央企业、上市公司投资入股的房地产开发企业;

　　(2)注册资本在5000万元以上(含)的房地产开发企业;

　　(3)同一项目土地面积在5万平方米以上或建筑面积在15万平方米以上的。

　　2.本通知下发前已登记注册的房地产开发企业，没有老项目，或虽有老项目、但开发产品均已售罄，现在建在售开发项目自取得第一笔预售收入开始未满三年的，如符合前款所列条件，也可调整变更为按毛利率方式进行征收管理。

　　3.对政府部门出资建设的保障性住房，承担开发任务企业的所得税征收管理方式，根据企业的实际情况逐户进行确定。

　　4.前三种情形之外的房地产开发企业，原则上应选择适用预征率方式进行征收管理。

　　四、在对房地产开发企业日常纳税评估、年度所得税汇算清缴或税务稽查时，如发现企业有《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条所列情形，或者虽然账目设置与核算较为规范，但有证据证明企业有收支未按规定入账、或有明显的资金往来业务未入账的，不论企业原定的征收管理是毛利率方式还是预征率方式，均按行业应税所得率核定征收企业所得税，并逐步规范，同时按税法规定进行处理。

　　新的房地产业应税所得率将在省局即将调整的应税所得率幅度标准下发后另行公告明确。

　　五、各单位应在8月底前全面完成房地产开发企业所得税的征收方式调整工作。

　　对此次房地产开发企业所得税征收方式的调整，以及今后新增的房地产企业，确定按毛利率方式查账征收企业所得税的企业名单，各单位应及时上报市局。

　　特此公告。

景德镇市地方税务局