厦门市地方税务局公告2015年第3号 厦门市地方税务局关于发布《厦门市土地增值税清算管理办法》的公告

第四十条 税务机关应当重点关注开发间接费用。

(一)开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。

(二)开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用应按照现行企业会计准则或会计制度的规定分别核算。

第四十一条 税务机关应当重点关注房地产开发费用。

(一)金融机构，是指取得中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务许可证的金融单位。

(二)税务机关在审核时，应当关注纳税人清算时是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

(三)“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人能够按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定准确核算不同开发项目应当予以资本化的利息。

(四)“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，商业银行提供贷款的利率。该利率既可以是商业银行公布的同类同期平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的实际贷款利率，但该利率应当符合法律规定。

(五)纳税人清算时据实列支利息支出的，税务机关应当审核其提供的贷款合同、利息结算单据或发票的完整性、真实性。

(六)纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息、罚款等款项，不得作为利息支出扣除。

(七)全部使用自有资金、没有利息支出的以及不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

第四十二条 对于县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，代收费用并入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不得作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不计入扣除项目金额。

第四十三条 计算各类型房地产与转让房地产有关的税金时，按照与收入匹配原则计算。

第四十四条 主管税务机关在审核收入和扣除项目金额时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

主管税务机关应当关注企业大额应收、应付款余额以及发生额，审核交易行为是否真实，是否存在隐瞒收入、虚列成本费用的情形。

第五章 核定征收

第四十五条 税务机关发现纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

纳税人有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按照征收率核定征收土地增值税：

(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

第四十六条 主管税务机关在清算审核或稽查部门在检查过程中，认为确实需要对清算项目进行核定征收的，经税务人员核查、税务机关集体审议后，应向纳税人送达《税务事项通知书》，告知纳税人应补缴的税款、滞纳金。

第六章 清算后再转让房地产的处理

第四十七条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后再转让)，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总可售建筑面积

上述公式中，清算时的扣除项目总金额不包括与转让房地产有关的税金。

第四十八条 土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。

第四十九条 纳税人清算后再转让房地产应当按月区分不同房地产类型分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

清算后再转让的房地产，清算后销售或有偿转让产生的与房地产转让有关的税金在土地增值税清算时予以扣除。

第五十条 纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于对采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

第七章 税收优惠管理

第五十一条 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅的认定以厦门市人民政府每年发布的标准为准。

第五十二条 纳税人按照本办法第十七条规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关清算审核后或稽查部门检查后确实符合免征土地增值税条件的，由纳税人提出书面申请，主管税务机关按照审批程序办理免税审批手续。

第八章 附则

第五十三条 纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处罚，应移送公安机关处理的，按规定移送。

第五十四条 本办法未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)等规定执行。

第五十五条 本办法自2015年5月1日起生效。《厦门市地方税务局关于印发〈厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法〉的通知》(厦地税发[2010]16号)同时废止。

附件下载: 1-9 

1.土地增值税纳税申报表(二)(从事房地产开发的纳税人清算适用)

2.土地增值税项目登记表(房地产开发企业适用) 

3.房地产项目转让和自用(含出租)情况表

4.税务事项通知书

5.责令限期改正通知书

6.收入和扣除项目明细表(按年度统计)

7.收入和扣除项目明细表(按类别统计)

8.商品房买卖合同一览表

9.与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表

《厦门市土地增值税清算管理办法》解读稿

一、修订背景及目的

(一)进一步提高纳税人清算责任意识。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号，以下简称91号文)第三条规定，土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。因此，土地增值税清算主体是纳税人，纳税人也因此承担相应的土地增值税清算(以下简称清算)责任。

(二)主管税务机关与稽查局的职责划分需要进一步明确。2010年2月修订的《厦门市地方税务局关于印发《厦门市地方税务局关于印发<厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(厦地税发[2010]16号)对稽查局介入土地增值税清算案件设置了条件，但实际执行中，存在主管税务机关和稽查局的工作衔接问题，尤其是稽查局介入时，在主管税务机关没有清算审核的情况下，难以合理、准确界定纳税人的清算责任。因此，需要区分主管税务机关的日常管理、清算审核职责与稽查局的检查职责。

(三)提高纳税服务质量。《国家税务总局关于印发<全国县级税务机关纳税服务规范(1.0版)>的通知》(税总发[2014]98号)等文件对土地增值税申报等做出规范。为此，通过修订相关条款，简化纳税人报送资料，优化清算申报和清算审核流程，提高纳税服务质量，落实国家税务总局便民春风行动要求。

(四)土地增值税政策需要进一步加以明确。厦地税发[2010]16号文执行4年以来，一方面国家税务总局对某些事项作了明确规定，如拆迁安置规定，与我局2010年修订的厦地税发[2010]16号文的规定明显不符。另一方面，随着房地产市场的发展，许多政策需要进一步明确，如清算分期、装修费用、利息支出、公共配套费用的确定等等。这些问题，需要明确。

二、对外征求意见情况

根据规定，2014年7月3日，将《厦门市土地增值税清算管理办法》(以下简称《办法》)对外征求广大纳税人意见，征求意见截止时间为2014年7月10日。本次意见征集中的合理化建议，已吸收到《办法》。

三、修订的主要内容

(一)主管税务机关

《办法》中主管税务机关是指各区地方税务局及其下属分局、税务所以及被赋予税费征收职能的直属税务分局、涉外税务分局。主管税务机关应当负责项目管理、清算通知、清算审核、核定征收、减免审批等职责。税务机关是指主管税务机关以及稽查局。

(二)细化房地产项目管理的具体要求(第7－12条)

主管税务机关加强对纳税人房地产项目开发全流程的跟踪管理过程中，落实91号文第二章“前期管理”要求，明确纳税人提供相应资料的责任。

(三)进一步明确清算条件中销售比例的计算(第14条)

“已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”，是指已转让的房地产建筑面积与出租、自用的可售建筑面积合计占清算项目可售建筑面积比例在85%以上的。纳税人开发的房地产项目存在《办法》第二十九条第一款所列视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积以计算销售比例。

(四)明确清算条件中竣工的标准(第15条)

竣工，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：(1)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；(2)开发产品已开始交付购买方；(3)开发产品已取得了初始产权证明。

(五)细化房地产项目达到可清算条件下主管税务机关确定通知清算的要求(第16条)

主管税务机关应定期进行研究、讨论，根据项目管理情况确定是否需要进行清算，相关研究讨论结果应当存档。主管税务机关确定需要进行清算的房地产项目，应列入年度清算工作计划，及时下达《税务事项通知书》。

(六)明确纳税人的清算申报期限和滞纳金加收规则(第17条、第20条)

纳税人应当在房地产项目满足应清算条件之日起90日内或申请税务登记注销前或满足可清算条件并在收到主管税务机关下发的清算通知书之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报，结清应补缴税款。

纳税人逾期未办理清算申报的，应自申报期届满之次日起加收滞纳金。纳税人办理清算申报后，税务机关通过清算审核或税务检查补缴的清算税款，应当自申报期届满之次日起加收滞纳金。

(七)明确多缴税款退库流程(第17条)

清算结果为多缴税款的，纳税人提出退还申请的，主管税务机关按《税款缴库退库工作规程》办理。

(八)明确纳税人未按规定办理清算申报的处理(第18条)

纳税人在规定期限届满未办理清算申报的，主管税务机关责令限期改正，逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定处理。

(九)明确清算截止日(第19条)

纳税人开发的房地产项目符合规定的清算条件的，办理清算申报时，以满足应清算条件之日起或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间(以下简称清算截止日)。

(十)明确注册税务师的要求(第21条)

注册税务师根据纳税人的委托按规定执业。税务机关在清算审核或税务检查过程中，需要核查受托开展清算鉴证的注册税务师事务所清算工作底稿或税务机关认为需要就清算鉴证事项开展约谈的，受托事务所和注册税务师应当积极配合。

(十一)明确纳税人清算申报的资料要求(第22条)

纳税人办理清算申报时，应当提交《土地增值税纳税申报表(二)》(从事房地产开发的纳税人清算适用)等十大类资料。

(十二)明确主管税务机关清算审核启动时间和形式(第23条)

主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起1个月内以纳税评估形式启动清算审核，根据土地增值税规定并按照纳税评估规定的程序、时限、要求完成土地增值税清算审核工作。

(十三)明确稽查介入的条件以及主管税务机关审核与税务稽查工作衔接(第18条、24条)

纳税人在规定期限届满未办理清算申报的，经主管税务机关责令限改但逾期仍未申报的，经主管税务机关综合分析后认为纳税人涉嫌偷税或其收入、成本费用有重大嫌疑导致税负有明显异常的，按照程序移交稽查部门进行检查。

主管税务机关在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为，应当移交稽查部门处理。

纳税人清算申报后，稽查部门已立案检查的，主管税务机关不再进行清算审核，由稽查部门处理。

主管税务机关在土地增值税清算审核过程，稽查部门又对纳税人立案检查的，主管税务机关应将清算审核事项移交稽查部门一并处理。

(十四)明确售价偏低无正当理由的处理(第28条)

税务机关认为纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

(十五)明确合法有效凭证的标准(第31条)

合法有效凭证，是指：

1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；

2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；

3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明；

4.国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

(十六)明确扣除项目分摊的方法(第31条、第32条)

1.纳税人同时开发多个房地产项目或者分期开发房地产项目的，属于多个房地产项目(含分期项目)的除取得土地使用权所支付的金额外的其他共同成本费用按可售建筑面积计算分摊。

2.纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额。

3.同一清算项目，扣除项目金额按照可售建筑面积计算分摊：(1)可扣除项目金额的归集，按照可售建筑面积计算单位建筑面积扣除项目金额，并据以计算清算已售部分和未售部分的扣除项目金额。(2)分期开发房地产项目的，各分期清算项目的扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。

(十七)进一步明确取得土地使用权所支付的金额范围(第34条)

1.纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，予以扣除。

2.同一个清算项目，可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

3.纳税人因接受投资而取得的土地使用权，按照投资方投资入股的土地使用权作价金额及缴交的契税作为取得土地使用权所支付的金额。

4.纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不予扣除。

(十八)细化前期工程费的要求(第36条)

纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合法律、法规要求。

(十九)明确装修费用扣除规则(第38条)

1.纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。

2.纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。

3.纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)以及厦门市人民政府发布的规定。

4.纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。

5.纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。

(二十)细化公共配套费要求及处理规则(第39条)

1.证明材料要求。公共配套设施产权确实属于全体业主所有或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供业主委员会或政府、公用事业单位的接收书面文件。

因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的，经接收单位或者政府部门出具书面证明的，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在厦门市主流媒体刊登公告的报样。

2.公共配套设施分期开发的扣除。房地产项目分期开发但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

3.按规定向建设部门缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及按照《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》的规定缴纳的住宅区公共设施专用基金，并取得合法有效票据的，予以扣除。

4.公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，而之后将公共配套设施对外转让的，应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零。

(二十一)细化房地产开发费用中利息支出的规定(第41条)

1.明确金融机构范围。金融机构，是指取得中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务许可证的金融单位。

2.“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人能够按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定准确核算不同开发项目应当予以资本化的利息。

3.“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，商业银行提供贷款的利率。该利率既可以是商业银行公布的同类同期平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的实际贷款利率，但该利率应当符合法律规定。

4.纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息、罚款等款项，不得作为利息支出扣除。

(二十二)明确与转让房地产有关的税金的计算规则(第43条)

纳税人办理清算申报时，在计算各类型房地产与转让房地产有关的税金时，按照与收入匹配原则计算、扣除，但扣除的前提是纳税人应当已申报、缴纳税金。

(二十三)明确核定征收机关和核定征收方式(第45条)

1.主管税务机关和稽查局均可采取核定征收方式进行土地增值税清算。

2.符合土地增值税核定征收条件的，且税务机关认为确实需要对清算项目进行核定征收的，经税务人员核查、税务机关集体审议后，可采取以下方式之一核定：

(1)税务机关发现纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

(2)纳税人有符合规定核定征收情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按照征收率核定征收土地增值税。

(二十四)清算后再转让房地产税金的处理(第49条)

清算后再转让的房地产，清算后销售或有偿转让产生的与房地产转让有关的税金在土地增值税清算时予以扣除。

(二十五)税收优惠的申请(第52条)

纳税人按照《办法》第十七条规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关清算审核后或稽查部门检查后确实符合免征土地增值税条件的，由纳税人提出书面申请，主管税务机关按照审批程序办理免税审批手续。

(二十六)土地增值税清算中纳税人违法行为的处理(第53条)

纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处罚，应移送公安机关处理的，按规定移送。

四、关于新旧《办法》衔接问题

《办法》自2015年5月1日起生效。《办法》生效前已收到主管税务机关清算受理通知书或稽查部门税务检查通知书的土地增值税清算项目，仍继续按《厦门市地方税务局关于印发<厦门市房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(厦地税发[2010]16号)处理。