琼地税函[2011]171号 海南省地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税征管工作流程》(试行)的通知[全文废止]

海南省地方税务局关于印发《房地产开发企业土地增值税征管工作流程》(试行)的通知[全文废止]

琼地税函[2011]171号             2011-04-22

各市县地方税务局、洋浦经济开发区地方税务局、各直属稽查局：

　　为了加强土地增值税征管工作，规范工作流程，现将《房地产开发企业土地增值税征管工作流程》(试行)(以下简称《流程》)印发给你们，并提出如下要求，请遵照执行。

　　一、各市县局要认真对照《流程》中规定的各个环节，明确工作职责，落实工作责任，并将负责各环节工作的机构和责任人名单在发文之日起15日内上报省局(地方税处)备案。

　　二、各市县局可结合本地区的实际情况，制定实施办法。

　　三、各市县局、直属稽查局在执行中发现的问题请及时向省局(地方税处)反馈。

　　附件：

　　1、土地增值税清算流程图

　　2、土地增值税项目登记表

海南省地方税务局

二0一一年四月二十二日

房地产开发企业土地增值税征管工作流程(试行)

　　为加强土地增值税的日常管理和清算管理工作，规范税务机关管理工作程序，明确管理职责，提高征管水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)及其实施细则和《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号，以下简称《规程》)的有关规定，制定本工作流程。

　　一、项目前期管理

　　(一)从事房地产开发的纳税人，在其取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后30日内向主管税务机关(分局、所，下同)进行登记，填报《土地增值税项目登记表》。逾期不向主管税务机关报送相关资料的，主管税务机关应下达限期改正通知书，并按《征管法》第六十二条进行处罚。主管税务机关要确保辖区内所有房地产开发项目都纳入动态管理。

　　(二)主管税务机关应落实项目管理职责，跟踪项目进度情况，从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪管理。

　　(三)市县局(含洋浦经济开发区地方税务局，下同)要确定房地产开发项目管理的负责机构，加强对下属的主管税务机关项目管理工作的督促指导，并根据项目进展动态，按月更新《房地产项目信息表》，检查项目管理实施情况，并于次月10日前上报至“FTP:省局/地方税处/土地增值税/房地产项目信息表”文件夹下。

　　二、[条款废止]税款预征

　　(一)从事房地产开发的纳税人，在销售(含预售)商品房套数过半时，对转让房地产取得的收入(包括预售房收入)，按规定预征率，于月末终了后15日内预缴土地增值税。

　　(二)主管税务机关在跟踪监控的基础上，按照省人民政府《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》(琼府[2008]74号)第十二条的规定，在房地产开发企业预售商品房套数过半时督促其按规定期限、规定预征率申报预缴土地增值税。对未按预征规定期限预缴的，根据《征管法》及其实施细则的有关规定，加收滞纳金。

　　三、清算申报

　　(一)土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规、规章及土地增值税有关的政策规定，计算房地产开发项目应缴纳土地增值税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算申报手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　(二)符合《规程》第九条规定的项目，主管税务机关督促纳税人在规定的时间内进行清算申报，纳税人在规定时间内未进行清算申报的，应下达《限期改正通知书》，并按《征管法》第六十二条规定进行处罚。

　　符合《规程》第十条可进行清算的项目，市县局确定清算的，向纳税人下达《土地增值税清算通知书》，要求纳税人在90日内进行清算申报。

　　(三)税务机关受理部门收到纳税人清算申报资料后，对纳税人的申报进行以下审核：

　　1、申报资料是否齐全。仅对资料进行形式审核，不对资料的内容进行实质性审核;

　　2、申报的房地产项目收入是否已足额预缴土地增值税，按规定可不预缴土地增值税的项目除外。

　　[条款修订]对同时符合上述二个条件的房地产项目，向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》;对清算资料不全的，向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》，一次性说明补充的有关材料，纳税人应在10日内补齐清算资料;对应缴而未足额缴纳土地增值税预征税款的，责令纳税人限期补缴，并按规定加收滞纳金，待税款补缴入库后，再向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》。【税屋提示——“纳税人应在10日内补齐清算资料”的规定修改为“15日”】

　　(四)纳税人清算申报应补缴税款的，应按规定缴纳入库。

　　四、评估

　　(一)对受理的清算申报资料，市县局应组织评估。评估工作的主要内容：一是对清算申报资料进行案头审核;二是制作电子工作底稿，对纳税人清算项目的收入和扣除项目进行归集;三是初步确定纳税人申报资料的准确性和可信度，提出疑点和审核重点;四是发现纳税人申报异常的，约谈纳税人补正申报;五是出具评估意见，并提出清算审核的重点。

　　(二)海口、三亚可由主管税务分局组织评估。

　　(三)经评估约谈，纳税人补充申报应补缴税款的，应按规定申报缴纳入库。

　　五、清算审核

　　(一)、[条款废止]核定征收

　　对应进行清算申报或通知进行清算申报后仍不申报的，按《征管法》第六十二条的规定进行处罚，报经土地增值税清算工作领导小组批准，转入核定征收程序，按从高原则进行核定征收处理：市县局(海口、三亚主管税务分局)向纳税人出具核定征收的税务事项告知书，组织核定工作小组进行核查，并出具核定征收意见报告，按核定征收相关规定征收税款。

　　(二)、[条款废止]清算审核

　　市县局土地增值税清算工作领导小组办公室(以下简称“清算办”)组织若干清算小组，开展清算审核工作。清算小组要指定一名负责人，负责该小组工作任务的分配，协调清算工作，并负责复核所有审核材料，在审核意见上签名，对清算审核报告质量负责。清算审核过程中存在的疑难问题，清算小组要进行讨论，并记录和签名，作为工作底稿。对审核过程中发现的政策不明确个案问题，一律提交土地增值税清算工作领导小组讨论决定。清算审核主要采取案头审核、实地核查(包括向第三方调查)和委托鉴证等方法。在评估或清算审核中发现有疑点和异常情况的，可以按以下方式处理：

　　1、纳税人清算申报收入、成本、费用归集混乱，难以把握的，可以委托会计师事务所或税务师事务所进行审核确认，出具鉴证报告，并负相应责任;

　　2、建安成本异常，难以确认的，可以委托造价师事务所进行鉴证确认，出具鉴证报告，并负相应责任;

　　3、存在价格方面异常情况的，可以申请物价部门作出价格鉴证作为认定价格的合法依据;

　　4、有其他异常情况，税务人员难以确认的，可以委托其他第三方中介机构进行鉴证确认。

　　清算小组完成清算审核工作后，出具清算审核报告，提交审理。

　　(三)移送稽查和稽查审核

　　1、按正常程序申报审核的，市县局经评估或清算审核发现纳税人涉嫌偷税的，停止办理清算手续，移交稽查立案处理。

　　2、稽查部门选案立案各税检查申报审核的，由稽查部门负责清算审核，出具清算审核报告，经审理并报清算领导小组会议审定后下达审核结论。

　　六、[条款废止]清算报告审理

　　(一)对清算审核报告的审理

　　市县局清算办清算审理组要组织人员对已完成审核的项目进行审理，审理小组由二人以上组成，原则上以税政法规科(室)的人员为主，参加该项目的清算审核小组人员不得参加审理。审理的主要内容是对审核报告进行政策复核、程序复核、重点内容复核，特别是审核收入是否准确、土地成本、建安及公共配套设施成本是否真实合理、土地增值税税负率是否正常等并出具审理意见。清算审核报告质量存在缺陷的，可以要求清算审核小组补齐补正;审理通过的清算审核报告连同审理意见则提交土地增值税清算工作领导小组审议。

　　(二)土地增值税清算工作领导小组审议决定

　　土地增值税清算工作领导小组负责对以下事项进行审议，并做出决定：一是清算审核报告及其审理意见;二是对符合《规程》第三十四条的项目是否进行核定征收做出决择。

　　七、[条款废止]执行

　　(一)清算审核报告经土地增值税清算工作领导小组会议审议通过后，各市县局应向纳税人下达清算结论，制作《土地增值税清算核准表》一式三份，制作《土地增值税清算税款缴纳通知书》或《土地增值税清算退税通知书》一式三份，分别送纳税人、主管税务机关和存档。

　　(二)主管税务机关应督促纳税人办理缴税等相关手续，及时将执行结果上报清算办。

　　(三)市县局清算办应将已完成清算的项目资料整理归档，并登记台帐，制作《已完成清算项目信息表》上报省局备案。

　　八、[条款废止]抽查复核

　　各市县局监察内审部门组织人员对已经结案的项目清算资料进行抽查复核(每年抽查面不少于10%)，省局督察内审处会同党风室对市县局进行抽查(每年抽查面不少于5%)，着重复核有无税务人员徇私舞弊、失职渎职的情况存在，发现问题的，应启动问责机制，进行责任追究。