土地出让金的定金、分期付款利息、延期付款违约金，是否缴纳契税

【摘要】企业在支付土地出让金是可能会遇到各种情况，如果在支付土地出让金过程中，支付了土地出让金的定金、分期付款利息，以及由于延期付款而额外支付的违约金等情况，是否需要缴纳契税呢？

【案例1】某公司与某管委会签订建设项目书，约定取得某地土地使用权事宜，并向其支付土地定金款300万元，经核实土地尚未开发，土地权属证明文书尚未取得。请问：支付的土地定金款300万元，是否缴纳契税？

【相关文件】

根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条的规定：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

【结论】这种企业尚未签订《国有土地使用权出让合同》，只是缴纳土地定金款，未取得土地出让金缴款凭证，也就是契税的纳税义务发生时间尚未开始，因此，对该公司支付的土地定金款不应征收契税。

【案例2】某企业与土地管理部门签订土地出让合同，约定分3年缴纳土地出让金共计3000万元并支付利息300万元，则300万元利息是否需要缴纳契税呢？

【相关文件】

根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。”

根据《吉林省地方税务局关于契税征收若干具体问题的通知》（吉地税发〔2012〕24号）文件第五条规定：纳税人与土地管理部门签订土地出让合同，约定分期缴纳土地出让金，其纳税义务发生时间为签订出让合同的当天，计税依据为合同所载全部土地出让金总价款。纳税人因分期支付土地出让金而支付给土地出让人的利息，应计入契税计税依据，照章征收契税。

【结论】由此可见，分期付款利息属于分期取得土地使用权约定的支付价款的一部分，需要缴纳契税。

【案例3】某企业由于未按约定时间支付土地出让金，支付土地管理部门土地出让金的违约金合计300万元，则这300万元违约金是否需要缴纳契税？

【相关文件】

根据《财政部、国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。

解析：用地人未按照土地出让合同、补充协议或变更协议的约定及时缴纳土地出让金，被政府相关部门计收的违约金，由于违约金其具有不确定性，在签订合同之前，并不知道是否违约，与土地出让金的价格没有必然关系，不属于土地出让的成交价格，因此，不计入契税的计税依据，不征收契税。

【结论】由此可见，由于违约金其具有不确定性，在签订合同之前，并不知道是否违约，与土地出让金的价格没有必然关系，因此支付的违约金不属于成交价格的一部分，不需要缴纳契税。