转让旧房土地增值税扣除项目确定的三种情形

　　新房、旧房的区分标准

　　旧房是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税-些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）关于新建房与旧房的界定问题指出：新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

　　各地对于新房和旧房的判定标准举例如下：

　　1.《湖北省财政厅、省地方税务局转发关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（鄂财税发[1995]544号）关于新建房与旧房的界定问题，经研究确定：凡是建成未交付使用的房产均属新建房；凡是已经交付使用，不论时间长短或磨损程度大小，均属旧房。

　　2.《上海市财政局 地方税务局转发财政部、国家税务总局<关于土地增值税一些具体问题规定的通知>及本市具体补充规定》（沪地税地[1995]38号）规定：财税[1995]48号第七款所称使用时间和磨损程度标准为：新建商品房未投入使用，三年以内也未出售的，可以按新建房的实际成本费用扣除，计征土地增值税；如超过三年出售的，均按旧房重新评估价格扣除，计征土地增值税。新建房投入使用在一年以上或达到磨损程度3%左右的均属旧房，在转让时均按评估价格扣除，计征土地增值税。

　　3.《成都市地方税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（成地税函发[1995]158号）规定：新旧房的界定，根据川财税[1995]18号文精神，暂定为“新建房建成后使用时间超过一年的为旧房”。

　　4.《广西壮族自治区财政厅、自治区国家税务局、自治区地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（桂财税字[1995]第28号）规定：凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。

　　转让旧房如何确定扣除项目的三种情形

　　计算转让旧房土地增值税的扣除项目包括三种情形，三种情形下税负的高低即是纳税人纳税风险与纳税规划要权衡的主要标志。

　　（一）按照评估价格确定扣除项目

　　财税[1995]48号文规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。其中，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

　　对于能提供评估价格的，已缴契税在计算土地增值税时不允许扣除。

　　（二）不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形

　　根据财税字[2006]21号文件的规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条、第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％的计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。即转让旧房不能提供评估价格但能提供购房发票的扣除项目金额包括三项：一是购房发票所载金额（实际上包含了《土地增值税暂行条例》中第六条的“取得土地使用权所支付的金额”以及“旧房及建筑物的评估价格”两部分）；二是加计扣除金额（加计扣除金额=购房发票所载金额×5％×购买年度起至转让年度止的年数）；三是与转让房地产有关的税金（包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，上述四税及附加均必须提供相应的完税凭证）。

　　其中，年数的确定按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。比如，29个月的为两年，31个月的为三年。

　　计算公式可以归纳为：土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用。

　　（三）既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

　　其次，《土地增值税暂行条例》规定，对于隐瞒、虚报房地产成交价格的、提供扣除项目金额不实的、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。主管税务机关也可以按照房地产评估价格计算征收土地增值税。

　　所称的隐瞒，虚报房地产成交价格，是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。所称的提供扣除项目金额不实的，是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

　　隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

　　（四）转让旧房土地增值税扣除项目的三种情形对比分析

　　1.按照评估价格确定扣除项目

  　 案例1

　　A房地产企业以2000万元出售一幢办公楼，账面原值300万元，累计折旧30万元。土地性质为商业用地，由于取得时间较早，取得时支付的土地出让金等原始凭证由于档案管理混乱无法提供。委托某资产评估公司予以评估，资产评估公司评估土地价值为800万元，按照成本法对于办公楼进行评估，重置成本为500万元，成新率70%，A企业支付评估费8万元。

　　A企业自行计算方案：转让办公楼税金共计111万元，土地增值税的扣除项目按房屋评估后的重置成本×成新率+土地的评估价值确定：即500×70%+800+111=1261（万元），经计算，应申报缴纳土地增值税232.55万元。

　　分析

　　该公司的资产转让行为土地增值税扣除项目，政策适用错误，扣除项目不准确。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条计算增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部法规的其他扣除项目。

　　其中旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　财税[1995]48号关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　所以A公司土地扣除项目绝不能按照评估价值虚增扣除成本，只能按照取得土地使用权所支付的实际价款扣除。不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。A公司土地扣除成本只能为0。

　　按照评估价格正确计算应交土地增值税如下：

　　⑴ A企业办公楼转让收入2000（万元）。

　　⑵ 办公楼评估价格（不含土地部分）为500×70%=350（万元）。

　　⑶ 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为0。

　　⑷ 与转让房地产有关的税金=2000×5%×（1+7%+3%）+2000×0.5‰=111（万元）。

　　⑸ 支付评估费用8万元。

　　⑹ 扣除项目合计=350+0+111+8=469（万元）

　　⑺ 增值额=2000-469=1531（万元）

　　⑻ 增值率为1531÷469=326%

　　⑼ 应纳土地增值税税额=1531×60%-469×35%=754.45（万元）。

　　2.按照发票所载金额确定扣除项目

　　案例2

　　A房地产企业以2000万元出售一幢使用4年的办公楼，账面原值300万元，累计折旧30万元。该办公楼有取得的原始购买发票，发票所载金额为300万元。支付房地产转让有关费用8万元。该房产未进行资产评估。

　　分析

　　⑴ A企业办公楼转让收入2000万元。

　　⑵ 与转让房地产有关的税金为2000×5%×（1+7%+3%）+2000×0.5‰=111（万元）。

　　⑶ 支付房地产转让有关费用8万元。

　　⑷ 土地增值税扣除项目=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金+与房地产转让有关费用=300×[1+4×5%]）+111+8=479（万元）。

　　⑸ 增值额为2000-479=1521（万元）。

　　⑹ 增值率为1521÷479=318%

　　⑺ 应纳土地增值税税额为1521×60%-479×35%=744.95（万元）。

　　3.按照核定征收确定应纳土地增值税税额

　　案例3

　　A房地产企业以2000万元出售一幢使用四年的办公楼，账面原值300万元，累计折旧30万元。支付房地产转让有关费用8万元。该办公楼既无法取得评估资料，也不能找到原始购买发票。

　　分析

　　按照核定征收计算应纳土地增值税税额，核定征收率假设为20%.

　　⑴ A企业办公楼转让收入2000万元。

　　⑵ 核定征收率20%

　　⑶ 应纳土地增值税税额为2000×20%=400（万元）

　　风险提示

　　三种情形下，核定征收不一定对于企业无利，关键是看主管税务机关确定的核定征收率高低是否会低于前述两种情形下的实际税负。