房屋买卖涉及的税费种类介绍

　　2010年4月的解析——

房屋买卖涉及的税费种类介绍

　　房屋买卖行为涉及的各类税费种类繁多，主要有营业税、土地增值税、个人所得税、契税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、住房交易手续费、房屋所有权登记费等等。

　　在介绍房屋买卖所涉及的各类税费前，需要介绍一下普通住宅与非普通住宅的区别，根据财政部、国家税务总局的规定，在确定地增值税、营业税减免政策的时候，都是区分普通住宅与非普通宅的。

　　《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1. 2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。

　　因此，各地市的关于普通住宅与非普通住宅的标准各有不同，但是大同小异。例如，北京市普通住宅需要同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1. 2倍以下。(注：建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地的面积之比。)

　　一、营业税

　　房屋买卖行为属于《中华人民共和国营业税暂行条例》税目里面的“销售不动产”，税率为5%。根据《财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》的规定，自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的羊额征收营业税。个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　二、土地增值税

　　根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》的规定，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

　　三、个人所得税

　　房屋买卖行为，卖方转让房屋的所得属于“财产转让所得”，税率为20%。财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

　　四、契税

　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》，房屋买卖行为中的买方应当依法缴纳契税。契税实行3% -5%的幅度比例税率。根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》的规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。

　　五、印花税

　　房屋买卖行为所涉及的房屋买卖合同，属于《中华人民共和国印花税暂行条例》税目中的“产权转移书据”，买卖双方应按所记载金额O.05%贴花。买方在领取房屋所有权证时，适用定额税率，按件贴花，税额为5元。

　　六、城市维护建设税

　　城市维护建设税的纳税义务人，为负有缴纳“三税”义务的单位和个人。城市维护建设税，是国家对缴纳增值税、消费税、营业税(简称“三税”)的单位和个人就其实际缴纳的“三税”税额为计税依据而征收的一种税。

　　由于房屋买卖行为，卖方需要缴纳营业税，因此，卖方应当缴纳城市维护建设税。城市维护建设税的计税依据，是指纳税人实际缴纳的“三税”税额。城市维护建设税的税率为：(1)纳税人所在地为市区的，税率为7%; (2)纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%;(3)纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1%。

　　七、教育费附加

　　教育费附加，是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，就其实际缴纳的税额为计算依据征一种附加费。

　　教育费附加的纳税义务人，为负有缴纳“三税”义务的单位和个人。

　　八、地方教育费附加

　　(略)

　　九、住房交易手续费

　　根据《国家计委 建设部关于规范住房交易手续费芎关问题的通知》的规定，住房转让手续费按住房建筑面积收取。收费标准为：新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房转让手续费由转让方承担，经济适用房减半计收;存量住房转让手费由转让双方各承担50%。

　　十、房屋登记费

　　住房登记收费标准为每件80元：非住房房屋登记收费标准为每件550元。住房登记一套为—件，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记为一件;房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费，房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费，向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。