沪府发[1995]60号 上海市人民政府关于进行盘活工商企业国有房地产试点的实施意见

上海市人民政府关于进行盘活工商企业国有房地产试点的实施意见

沪府发[1995]60号      1995-12-27

　　为盘活工商企业国有房地产，扩大工商企业总资产值，降低资产负债率，推动现代企业制度的建立，按照市委、市政府的要求，拟根据“先点后面，逐步推进”和“房地一体”的原则，对工商企业使用的国有房地产进行盘活试点。现对试点工作提出如下实施意见：

　　一、范围与对象

　　试点范围，主要是市中心10个区(包括浦东新区的原市区部分，下同)320平方公里内的工商企业使用的土地和房产。列入试点单位的企业集团，如有在市中心10个区以外的土地和房产，也一并带进试点。

　　试点对象，必须是已进行改革转制的企业集团。今年第一批试点单位确定为上海一百集团公司、上海华联集团公司、上海友谊集团公司、上海新亚集团公司、上海烟糖集团公司、上海石油集团公司、上海锦江集团公司、上海仪电(控股)集团公司、上海建材(集团)总公司。

　　面上试点选择黄浦区房管局等1～2个区房地产管理部门所属的经营管理直管公房的房(地)产集团公司。

　　二、存量国有土地资产注入

　　(一)注入价格

　　工业用地评估价格按照1000元/平方米计算;商业用地评估价格按照3000元/平方米计算，其中商业系统的工业用地、仓储用地按照1000元/平方米计算，并经市房地局确认。

　　(二)注入方式

　　由市房地局与试点企业集团签订土地使用权出让合同。由市财政局、市房地局按照核定的土地使用权出让金额通过支票背书的方式进行空转。然后，由国有资产管理部门根据试点企业集团的实际情况和需要，分阶段将土地资产作为国有资产注入试点企业集团的总资产。

　　(三)注入后的运作

　　试点企业集团受让土地使用权后，要鼓励在市中心10个区内的工业企业按规划要求，向近郊或郊县工业小区转移。通过土地置换，使帐面土地资产转化为企业的实际资产。

　　试点企业集团受让的土地使用权，可以按照规划用地性质进入二级市场进行转让，但土地使用权转让价格需经市房地局审核，使土地的国家所有权在经济上得到体现。

　　空转期间，试点企业集团仍须按规定缴纳土地使用税、费。

　　企业改变性质时，如利用房地产与外商合作、合资，应按现行规定缴纳“三资”企业土地使用费。

　　改变用地性质时，按以下三种做法区别对待。

　　一是将原有土地改变为内资商业、旅游业、娱乐业、金融业、服务业、商品房开发等项目用地，按照《上海市人民政府批转市土地局<关于贯彻执行上海市实施中华人民共和国土地管理法办法有关问题的若干规定>的通知》(沪府发[1994]30号)规定办理。其中工业企业按规定的标准降低三分之一，收取土地使用权出让金，降低的部分留给企业。

　　二是利用原有土地开发平价住宅，按照《上海市人民政府关于发布<上海市外资内销平价住宅开发收购管理办法>的通知》(沪府发[1995]36号)规定办理。利用内资开发平价住宅也参照沪府发[1995]36号文办理。

　　三是利用原有土地开发外销商品房，按市场情况确定地价，收取土地使用权出让金。出让金收益分成为：商业企业，市收取30%;工业企业，市收取20%;列入市政府实事项目被搬迁的“三废”企业，市收取5%。并按规定扣除业务管理费，其余留给试点企业集团。

　　三、存量国有房屋资产注入

　　(一)注入方式

　　采用房产出售、入股、置换、授权经营等多种形式。

　　试点时，主要采取授权经营形式，即由市国资委委托市国资办和市房地局将国有房产联合授权给试点企业集团。通过房产评估，将房产的价值注入试点企业集团的总资产。

　　(二)补偿办法

　　鉴于我市直管公房的经营管理基本上采取“以租养房”，并以非居住用房的租金收入补贴居住用房的维修经费，特别是成套独用住房出售给居民后，房管部门掌握的住房大部分是不成套合用房和急需改造的破旧房，维修的量和难度都很大，维修经费严重不足，因此，被授权经营的试点企业集团应向房管部门给付相应的房产占用费作为补偿，用于建立上海市房屋维修基金。

　　根据市委领导关于“商业企业要出钱买机制，工业企业要输血换机制”的指示精神，商业与工业应实行不同的房产占用费标准。

　　商业企业集团的房产占用费标准按每月每平方米建筑面积25元计算，并每年按照物价指数上涨幅度予以调整。2001年以后是否继续按物价指数调整以及上缴房产占用费使用原则，届时视改革进展情况再定。

　　工业企业集团的房产占用费标准按现行的月租金标准提高一倍计算。

　　(三)人员安置

　　按照建设部规定的公房管理维修人员每10万平方米配备38人的标准，对公房管理维修人员的安置原则上由被授权经营的试点企业集团按每人5万元的标准一次性向房管部门给付安置费的办法处理，个别的也可按双向选择的方法灵活处理。

　　(四)欠租处理

　　商业企业集团的欠租应在授权经营前，向原房管部门一次付清。

　　工业企业集团的欠租原则上也应一次付清，确有困难的可与房管部门订立还款计划，分期支付。

　　四、面上存量国有房产授权经营试点

　　根据“两级政府、两级管理”的思路，拟将国有房产中非居住用房和居住用房、市属单位用房和区属单位用房的产权、经营权、财权捆在一起，授权给区房地产管理部门所属的经营管理直管公房的房(地)产集团公司经营，委托区房地产管理部门对这些房(地)产集团公司进行日常管理考核，并接受区政府国资部门监督和指导。主要考核内容为资产增值率、房屋完好率、住房成套率、维修服务优质率。

　　试点的房(地)产集团公司所属各房管所要抓紧转换机制，走社会化、专业化、企业化的物业管理道路，面向市场，参与竞争，谋求发展，不断提高劳动生产率，提高管理服务水平。

　　五、试点步骤

　　试点分三步组织实施：第一步，进行工商企业国有土地使用权出让试点;第二步，进行工商企业国有房产授权经营试点;第三步，进行面上国有房产授权经营试点，争取年内基本完成。

　　附件：

　　1.工商企业存量国有土地使用权出让试点操作办法

　　2.工商企业存量国有房产授权经营试点操作办法

　　3.面上存量国有房产授权经营试点操作办法

上海市人民政府

1995年12月27日

　　附件一：

工商企业存量国有土地使用权出让试点操作办法

　　一、验证确权。试点企业集团先将集团及所属单位使用的土地进行登记造册，报送市房地局确认。已有土地使用证的，要同时向市房地局交验土地使用证;没有土地使用证的，要向所在区、县的土地管理部门申领土地使用证后交验，以便确认。

　　权属不清和有权属纠纷的土地不列入出让范围。

　　二、价格评估。由市房地局负责按照《关于进行盘活工商企业国有房地产试点的实施意见》(以下简称《实施意见》)确定的价格评估土地价值。

　　三、土地出让。市房地局与试点企业集团按经确认的土地面积和价格，签订土地使用权出让合同。

　　四、财政空转。市财政局按土地使用权出让合同的出让金金额，以转帐支票将出让金直接划转给试点企业集团;试点企业集团记帐后，以支票背书向市房地局交付出让金;市房地局记帐后，以支票背书向市财政局上缴出让金。以上空转在上海投资公司一家运行，试点企业集团须在上海投资公司开设帐户。

　　五、资产注入。试点企业集团提出土地价值分期注入企业集团总资产的计划，在空转期间土地不列入国有资产考核，进入实转时再确定考核指标，并报国资管理部门批准后，按规定注入。

　　六、申领权证。试点企业集团在交付出让金后，10天内向市房地局申领土地使用证。市房地局从受理之日起15天内负责发给试点企业集团土地使用证，并收回和注销试点企业集团及所属单位原土地使用证。

　　七、出让后的运作。按照《实施意见》的规定办理。

　　附件二：

工商企业存量国有房产授权经营试点操作办法

　　一、验证确权。试点企业集团先将集团及所属单位使用的国有房产登记造册，报送市房地局确认。同时向市房地局交验租赁合同和所在房管所有无欠租的证明，以便确认。

　　权属不清和有权属纠纷的房产不列入授权范围。

　　二、价格评估。市房地局委托房地产专业评估机构评估房产价值，限期完成。评估方法和标准按照清产核资和《上海市房屋估价暂行标准》(沪建研[92]1281号)以及产权、产籍档案进行评估。评估时，一是宜低不宜高，采取重置成本价扣除折旧的方法，在1992年暂行标准上不再增加物价指数上升因素;二是宜粗不宜细，确定几种房屋结构的重置价为标准，酌加增减因素。评估结果报市房地局，同时报送市国资办。

　　为有利于降低成本，对试点商业企业集团房产不作商业性的评估，按政府行为操作，可适当收取劳务费。

　　三、清理欠租。试点商业企业集团的欠租应一次付清。试点工业企业集团的欠租原则上也应一次付清。确有困难的，由试点企业集团与市房地局签订还款协议，分期支付。

　　四、房产授权。由市国资委委托市国资办、市房地局，按经确认的房屋面积和价值，联合授予试点企业集团国有房产经营授权书。

　　五、资产注入。试点企业集团根据授权书条款提出将国有房产价值分期注入企业集团总资产的计划，报市国资办批准，按规定注入，并纳入国有资产考核。

　　六、补偿协议。市房地局与试点企业集团、试点企业集团开户银行根据授权书条款签订国有房产授权经营补偿协议。补偿标准按《实施细则》确定的房产占用费标准执行。

　　房产占用费由试点企业集团开户银行按协议规定，以划帐形式按期从试点企业集团帐户转入市房地局帐户。不按期划转的，应处以滞纳金。

　　七、人员安置。试点企业集团根据授权书条款付给市房地局原房管部门管理维修人员一次性安置费。安置费标准按《实施意见》确定的标准执行。

　　市房地局根据各区房管局划出的面积，将安置费下达给区房管局。

　　八、申领权证。试点企业集团在完成以上程序后，凭市房地局下达的房产调拨通知向市房地产登记中心申领房屋所有权证。登记中心从受理之日起1个月内负责发给试点企业集团房屋所有权证。

　　房屋产权转移手续费，按商业企业减免四分之三、工业企业减免八分之七收取。

　　九、授权后的运作。

　　1.试点企业集团在领到房屋所有权证后，即享有处置权、收益权，可以出售、出租、入股、联营、置换等，其收益归试点企业集团所有。

　　2.为防止国有资产流失，当试点企业集团利用国有房产进行转让、置换、入股、联营时，应由房地产评估机构按市场价格重新评估，由国资管理部门调整国有资产考核指标。

　　3.优秀近代建筑的修缮、改建、扩建、迁移、拆除，仍按市政府颁布的《上海市优秀近代建筑保护管理办法》报批。

　　附件三：

面上存量国有房产授权经营试点操作办法

　　一、验证确权。试点的区房地产管理部门所属经营管理直管公房的房(地)产集团公司(以下简称试点集团公司)将原管辖的居住用房和市属单位、区属单位、中央和外省市在沪单位的非居住用房分类登记造册，报市房地局确认。已有房屋所有权证的要同时向市房地局交验房屋所有权证，以便确认。

　　中央商务区置换的房产、试点工商企业集团的房产、落政房产、宗教房产、代管房产、有权属纠纷房产以及市房地局认为不可授权的房产，不列入授权经营的范围。

　　二、价格评估。市房地局委托房地产专业评估机构进行国有房产评估，限期完成，评估时，一是宜低不宜高，采取重置成本价扣除折旧的方法，在1992年暂行标准上不再增加物价指数上升因素;二是宜粗不宜细，确定几种房屋结构的重置价为标准，酌加增减因素。评估结果报市房地局。

　　为有利于降低成本，对试点集团公司的房产不作商业性的评估，按政府行为操作，可适当收取劳务费。

　　三、拟报方案。试点集团公司根据所管辖房屋的结构、租金收入情况，提出经营方案、资金平衡以及考核指标，报市房地局审定。

　　四、房产授权。由市房地局按照经确认的房屋面积和价值，授予试点集团公司国有房产经营授权书。

　　五、资产注入。试点集团公司根据授权书的条款，将房产价值注入企业总资产。

　　六、申领权证。试点集团公司凭市房地局下达的房产调拨通知，向市房地产登记中心申领房屋所有权证。登记中心从受理之日起1个月内负责发给试点集团公司房屋所有权证。

　　房屋产权转移手续费按减免八分之七收取。

　　七、资金管理。试点集团公司属预算外特种资金企业，仍按照原特种资金管理办法，其资金主要部分用于弥补以租养房资金的不足和旧住房成套改造。

　　八、授权后的运作。

　　1.试点企业集团在领到房屋所有权证后，即享有处置权、收益权，可以出售、出租、入股、联营、置换等，其收益归试点企业集团所有。

　　2.当试点企业集团利用国有房产进行转让、置换、入股、联营时，应由房地产评估机构按市场价格重新评估，由市房地局调整国有资产考核指标。

　　3.区房地产管理部门对试点集团公司实行行业管理并进行定期考核。

　　4.优秀近代建筑的修缮、改建、扩建、迁移、拆除，仍按市政府颁布的《上海市优秀近代建筑保护管理办法》报批。