国家税务总局厦门市税务局公告2023年第1号 国家税务总局厦门市税务局关于发布《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告

　　第二十四条 房地产开发成本按以下方法处理：

　　(一)纳税人签订的开发成本相应合同明确受益对象且能够辨明的，直接计入对应的受益对象。有多个受益对象或未明确受益对象的，房地产开发成本按照以下方法进行分摊：

　　1.纳税人同时开发多个房地产开发项目或者分期开发房地产开发项目的，按可售建筑面积计算分摊各个房地产开发项目、分期项目房地产开发成本;

　　2.同一清算项目不同房产类型共同发生的房地产开发成本按可售建筑面积比例分摊;

　　3.纳税人以房屋销售为目的而实际发生的合理装修费用，应当根据《房地产买卖合同》或其补充合同中的明确约定，按照受益原则，计入对应房产类型的房地产开发成本。

　　(二)纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房或售楼处的，其建造成本和装修费用，不计入房地产开发成本。

　　(三)纳税人按照土地出让合同、协议约定建设，产权属于全体业主所有，或向政府有关部门或政府指定第三方无偿移交的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改)第四条第三项规定处理，土地增值税清算时不认定为视同销售，公共配套设施面积不计入清算项目可售建筑面积，公共配套设施建设成本在清算项目可售建筑面积中分摊。

　　公共配套设施产权确实属于全体业主所有或无偿移交给政府及有关部门、公用事业单位或政府指定的第三方的，应当提供相关书面接收文件。纳税人未能及时移交公共配套设施的，政府及有关部门、公用事业单位或政府指定的第三方出具书面说明，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，纳税人应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在厦门市主流媒体刊登公告的报样。

　　房地产开发项目分期开发但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，纳税人可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

　　纳税人按规定向建设部门缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及按照我市相关规定应由纳税人承担并缴纳的首期专项维修资金，并取得合法有效票据的，计入公共配套设施费。

　　公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施的建设成本计入房地产开发成本，而之后将该公共配套设施对外转让的，应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零。

　　(四)纳税人支付的工程监理费计入开发间接费用。

　　第二十五条 房地产开发费用按以下方法处理：

　　(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

　　纳税人向金融机构贷款支付的利息，同时满足具有利息费用性质、金融机构和借款人是索取和偿还利息的权利义务当事方、金融机构提供相关证明、能够按项目计算分摊等条件下，予以据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　纳税人据实扣除利息支出的，应当提供贷款合同、利息结算单据以及发票。

　　纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项，不得作为利息支出扣除。

　　(二)财务费用中的利息支出，凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，参照本项扣除。

　　(三)纳税人既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一项、第二项所述两种办法。

　　(四)利息费用的分摊参照本办法第二十四条第一项分摊方法处理。

　　第二十六条 与转让房地产有关的税金包括纳税人在房地产转让环节缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和印花税。凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除;凡不能按清算项目准确计算、归集的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除;涉及到多个清算项目的，按各清算项目收入的占比计算分摊扣除;同一清算项目内不同房产类型之间不能准确归集的，按各房产类型收入的占比计算分摊。

　　第二十七条 纳税人整体购买未竣工房地产开发项目(在建工程)、投入资金继续建设后转让的，其扣除项目如下：

　　(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;

　　(二)改良开发未竣工房地产发生的成本;

　　(三)房地产开发费用;

　　(四)与转让房地产有关的税金;

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　以上房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数包括上述第一项、第二项的金额。

　　第二十八条 纳税人与关联企业之间发生的转让房地产、销售商品、服务、无形资产等事项，应按照公允价值和商业常规进行业务往来，否则税务机关有权进行合理调整。

　　第六章 核定征收

　　第二十九条 纳税人在办理清算时房地产开发成本中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可以参照各级建设工程造价管理部门各项房地产开发成本平方米造价指标以及政府有关部门公布的建设规费收取标准等，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　第三十条 在土地增值税清算过程中，税务机关发现纳税人符合以下条件之一的，可以按不低于5%的征收率核定征收土地增值税：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(四)符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算申报，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第七章 尾盘销售

　　第三十一条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的(以下简称尾盘销售)，纳税人应按规定办理土地增值税纳税申报，扣除项目金额按清算审核确定的各房产类型单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以尾盘销售面积再加上尾盘销售缴纳的与转让房地产有关的税金计算。

　　纳税人尾盘销售时附带装修的，其根据《房地产买卖合同》或其补充合同约定的新增装修费用，计入对应房产类型的房地产开发成本。

　　第三十二条 纳税人尾盘销售应当按月区分普通住宅和非普通住宅分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　2006年1月1日前纳税人已销售备案的可售建筑面积占整个清算项目可售建筑面积在85%以上(含)的，对其销售该清算项目剩余部分房地产的收入，采用本办法第三十条规定的征收率下限核定征收。

　　2006年1月1日前纳税人已销售备案的可售建筑面积占整个清算项目可售建筑面积在85%以下(不含85%)的，该清算项目应按照本办法有关规定办理土地增值税清算，计算出已售部分房地产的增值率，确定适用税率，再将2006年1月1日后已售部分房地产的增值额乘以该税率计算土地增值税。

　　第三十三条 纳税人在主管税务机关出具清算审核结论前发生的尾盘销售，先按其清算申报结果办理尾盘销售土地增值税清算申报。主管税务机关出具清算审核结论后，纳税人再对各期尾盘销售土地增值税清算申报情况进行更正，更正申报需要补缴土地增值税的，纳税人在主管税务机关出具的清算审核结论规定期限内缴纳的，不予加收滞纳金。纳税人未按税务机关清算审核后规定的限缴期限补缴尾盘销售土地增值税清算税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，滞纳金从税务机关规定限缴期限届满之次日起计算至其实际缴纳之日止。

　　第三十四条 对于同一清算项目，尾盘销售土地增值税清算的方式应与该项目土地增值税清算申报方式保持一致。

　　第八章 税收优惠

　　第三十五条 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　纳税人按照本办法规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关清算审核后确实符合免征土地增值税条件的，由纳税人提出书面申请，主管税务机关按照程序办理免税手续。

　　第三十六条 纳税人办理尾盘销售土地增值税清算申报时，普通住宅类型增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

　　第九章 附则

　　第三十七条 纳税人在土地增值税清算申报中的税收违法行为，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处理。

　　第三十八条 涉税专业服务机构及其涉税服务人员出具虚假报告或涉税文书的，按照现行涉税专业服务监管相关规定处理。

　　第三十九条 税务机关完成土地增值税清算审核后，纳税人因税务日常管理、税务检查稽查以及审计、财政等部门检查而被发现仍存在少计收入、多计扣除项目金额或其他税收违法行为，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

　　第四十条 本办法未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号，国家税务总局公告2018年第31号修改)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年第70号)等规定处理。

　　第四十一条 本办法自2024年2月1日起施行。《厦门市地方税务局关于修订〈厦门市土地增值税清算管理办法〉的公告》(2016年第7号，国家税务总局厦门市税务局公告2018年第3号修改)、《国家税务总局厦门市税务局关于土地增值税预征和核定征收有关事项的公告》(2018年第10号)第二条第一项同时停止执行。

　　本办法施行前收到土地增值税清算通知但税务机关未出具最终清算审核结论的清算项目，可适用本办法。