青国税税政[1999]151号青岛市国家税务局关于印发《青岛市国家税务局外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法》（试行）的通知[全文废止]

来源：税屋作者：税屋人气：时间：1999-08-06

摘要：对出租房屋取得租金收入，提供房屋产权证明后，按出租方与承租方签定的合同或协议规定的付租日期和金额，确认为营业收入的实现；

青岛市国家税务局关于印发《青岛市国家税务局外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法》（试行）的通知[全文废止]

青国税税政[1999]151号 1999-08-06

　　税屋提示——依据青国税发[2004]118号青岛市国家税务局关于废止部分规范性文件的通知，本法规自2004年6月28日起全文废止。

各市国家税务局、市内各国家税务局：

　　为加强对外商投资房地产开发企业所得税管理，规范其纳税行为，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》及其实施细则和《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和有关税收政策的规定，市局研究制定了《青岛市国家税务局外商投资房地产开发企业所得税管理办法》（试行），现将该办法印发给你们，请遵照执行。

　　试行中如遇问题，请及时将有关情况向市局反馈。

　　附：《青岛市国家税务局外商投资房地产开发企业所得税管理办法》（试行）

青岛市国家税务局

1999年8月6日

外商投资房地产开发经营企业所得税管理办法（试行）

　　为加强对外商投资房地产开发经营企业（以下简称企业）的所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称《税法》）及其实施细则和有关税收政策的规定，特制定本管理办法。

　　一、专业从事房地产开发经营的企业，不属于《税法》第七条和第八条规定的生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。

　　二、从事房地产开发经营的企业预售房地产并取得预收款（包括定金）的，应按规定预征所得税。

　　（一）预征所得税＝预收款×预计利润率×法定税率

　　预计利润率由青岛市国家税务局公布。

　　（二）企业应在取得预收款的季度终了后的十五日内向主管国税机关办理纳税申报，并足额缴纳税款。

　　三、企业在其一个开发项目竣工决算、并通过建委监管部门的验收后，可继续按预收款方式计算缴纳所得税，也可将有关资料报主管国税机关审批后，按下列办法按年度计算缴纳企业所得税。

　　（一）竣工项目年度应纳税所得税额＝竣工项目应纳税所得额×法定税率－已预征的所得税

　　竣工项目应纳税所得额＝经营收入－经营成本

　　（二）营业收入的确认

　　1.营业收入确认的原则；以房产已交付使用或开具发票（孰先原则）来确认营业收入。

　　营业收入所包括的具体内容按房地产企业会计制度的有关规定计算。

　　2.营业收入确认的时限：

　　按销售方式和付款方式的不同，具体为：

　　（1）对销售房屋一次性全额收取房款的，以收到房款的同时视为销售收入的实现。

　　（2）对采取赊销或分期付款方式销售房屋的，以合同约定的付款时间视为销售收入的实现。

　　（3）对采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以收到对方财产转移证明视为销售收入的实现；

　　（4）对销售房屋银行提供按揭贷款的，以银行将按揭贷款办理转帐视为销售收入实现并按按揭全额记入销售收入；

　　（5）对销售房屋收取房款后再收取装修费、配套费等项目的，以实际收到款时并按收取全额视为销售收入的实现；

　　（6）对代建房屋及代建工程，以竣工验收、办妥移交手续、开具“结算清单”并收到价款视为营业收入的实现；

　　（7）对出租房屋取得租金收入，提供房屋产权证明后，按出租方与承租方签定的合同或协议规定的付租日期和金额，确认为营业收入的实现；

　　（8）对房地产公司转让开发地块、转让开发半成品，需提供董事会决议、转让协议，按实际收到的价款或转让合同、协议约定的付款时间和金额确认为销售收入的实现。

　　（9）对企业已交付使用房产但尚未结算价款的，按企业同期销售同类房产的平均价格确定其收入。

　　（四）成本费用的归集和分配：

　　1.开发成本和费用的归集：按房地产企业会计制度的有关规定归集，根据权责发生制和收入与成本费用配比原则分配。

　　2.开发产品成本和费用的列支范围：按《税法》及其实施细则以及有关税收政策规定列支。

　　3.成本费用的分配：

　　（1）项目竣工年度成本费用结转：

　　经营成本＝（单位面积造价＋单位面积费用）×已销售面积

竣工决算总造价－开发间接费用
　　单位面积造价＝ ———————————————

总建筑面积

竣工决算前各项期间费用＋开发间接费用
　　单位面积费用＝——————————————————

总建筑面积

　　已销售面积：指已交付使用或开具发票确认收入的房产面积。

　　待结转成本＝竣工决算总造价－单位面积造价×已销售面积

　　待结转费用＝竣工决算前各项期间费用－单位面积费用×已销售面积

　　（2）以后年度成本费用结转：

　　经营成本＝（当年度期间费用＋上年度待结转费用/当年度销售面积＋剩余面积＋单位面积成本）×当年度销售面积

　　（五）几种特殊形式的房地产成本费用结转：

　　1.全部出租经营：即房地产开发企业竣工决算后，全部采取对外出租方式。对其决算工程总造价按照固定资产进行核算，按20年计提折旧。未租赁房产不得计提折旧。竣工决算后发生的各项费用，计入当期损益。

　　2.部分销售、部分对外出租：将工程造价及期间费用按建筑面积进行分摊：属于出租部分的成本费用按照固定资产进行核算；售房部分的成本费用参照全部对外销售企业成本核算方法。

　　3.部分销售、部分自用：自用部分参照本条第二款对外出租部分的成本费用核算方法。

　　4.滚动式开发：指房地产企业取得多地块的开发权。若企业单项工程项目竣工，申请按本办法交纳企业所得税，应先根据以下公式，计算本项目应承担的期间费用，再按本条第（二）款计算成本费用。

　　期间费用分配率＝总期间费用/∑各项目建筑面积×该项目完工进度总期间费用包括公共设施配套费

　　完工（未完工）项目负担的期间费用＝完工（未完工）项目建筑面积×完工进度×期间费用分配率

　　完工进度是指企业实际完成的工作量占该项目所需全部工作量的比例，可以按照实际完成的投资额也可以按照形象进度来计算。计算方法由主管国税机关确定。

　　5.房地产的代建房行为：指房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不按照房地产企业进行核算。但对于部分代建、部分自建形式，其自行开发项目应按照房地产清算办法。代建收入扣除代建成本后并入当期损益。

　　6.联合建房：包括以下几种形式：

　　（1）甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立独立法人，合作建房。建成后，双方按一定比例分配房产。但仍以合作企业的名义对外，开具发票，故其成本核算以合作企业作为统一整体。

　　（2）甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，合作建房。建成后，双方按一定比例分配房产，各自销售，各自开具发票，并各自办理产权转移。对此种方式，必须报送整个开发项目的竣工决算及评估报告。对其成本费用，按分房比例予以分摊。

　　（六）企业应报送的资料：

　　1.所从事项目的政府批文或许可性文件；

　　2.企业的合同或章程；

　　3.工程施工合同；

　　4.设备、材料供货合同；

　　5.工程竣工验收报告；

　　6.国有资产管理部门认可的工程审计师事务所出具的工程决算审计报告（附该审计师事务所的资质证明）；

　　7.开业以后年度的会计报表及会计师查帐报告；

　　8.涉及该项目的业务合同，如租赁合同、转让项目合同、代建项目合同，售房合同；