鲁国税发[2008]91号 山东省国家税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》的通知

　　第三十二条 前期工程费的审核，应当包括下列内容：

　　(一)审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

　　(二)审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

　　第三十三条 建筑安装工程费的审核，应当包括下列内容：

　　(一)出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：

　　1.从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对;

　　2.实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证;

　　3.审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

　　(二)自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

　　第三十四条 基础设施费和公共配套设施费的审核，应当包括下列内容：

　　(一)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。

　　(二)如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

　　(三)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用。

　　(四)审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

　　(五)审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。

　　(六)审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

　　(七)获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。

　　(八)审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

　　(九)各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

　　第三十五条 开发间接费用的审核，应当包括下列内容：

　　(一)审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证。

　　(二)如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

　　(三)审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用。

　　(四)审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

　　(五)审核是否将期间费用记入开发间接费用。

　　(六)审核有无预提的开发间接费用。

　　(七)审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除。

　　(八)在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

　　第三十六条 房地产开发费用的审核，应当包括下列内容：

　　(一)审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

　　(二)利息支出的审核。企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除;开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：

　　1.审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证;

　　2.如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目;

　　3.审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定;

　　4.审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

　　第三十七条 与转让房地产有关的税金审核，应当确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。

　　对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

　　第三十八条 国家规定的加计扣除项目的审核，应当包括下列内容：

　　(一)对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

　　(二)对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如"三通一平"等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除。

　　(三)对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形。

　　(四)对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

　　第三十九条 对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，审核其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。

　　第五章 应纳税额的审核

　　第四十条 税务师事务所应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：

　　(一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。

　　(二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

　　1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目;

　　2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算;

　　3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。

　　(三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。

　　(四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

　　第六章 鉴证报告的出具

　　第四十一条 本准则所称的鉴证报告，是指税务师事务所按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见的书面报告。

　　第四十二条 鉴证报告的基本内容应当包括：

　　(一)标题。鉴证报告的标题应当统一规范为"土地增值税清算税款鉴证报告".

　　(二)收件人。鉴证报告的收件人是指注册税务师按照业务约定书的要求致送鉴证报告的对象，一般是指鉴证业务的委托人。鉴证报告应当载明收件人的全称。

　　(三)引言段。鉴证报告的引言段应当表明委托人和受托人的责任，说明对委托事项已进行鉴证审核以及审核的原则和依据等。

　　(四)审核过程及实施情况。鉴证报告的审核过程及实施情况应当披露以下内容：

　　1.简要评述与土地增值税清算有关的内部控制及其有效性;

　　2.简要评述与土地增值税清算有关的各项内部证据和外部证据的相关性和可靠性;

　　3.简要陈述对委托单位提供的会计资料及纳税资料等进行审核、验证、计算和进行职业推断的情况。

　　(五)鉴证结论或鉴证意见。注册税务师应当根据鉴证情况，提出鉴证结论或鉴证意见，并确认出具鉴证报告的种类。

　　(六)鉴证报告的要素还应当包括：

　　1.税务师事务所所长和注册税务师签名或盖章;

　　2.载明税务师事务所的名称和地址，并加盖税务师事务所公章;

　　3.注明报告日期;

　　4.注明鉴证报告的使用人;

　　5.附送与土地增值税清算税款鉴证相关的审核表及有关资料。

　　第四十三条 税务师事务所经过审核鉴证，应当根据鉴证情况，出具真实、合法的鉴证报告。鉴证报告分为以下四种：

　　(一)无保留意见的鉴证报告(见附件2)。

　　(二)保留意见的鉴证报告(见附件3)。

　　(三)无法表明意见的鉴证报告(见附件4)。

　　(四)否定意见的鉴证报告(见附件5)。

　　上述鉴证报告应当附有《企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明及有关附表》(见附件6)。

　　第四十四条 税务师事务所经过审核鉴证，确认涉税鉴证事项符合下列所有条件，应当出具无保留意见的鉴证报告：

　　(一)鉴证事项完全符合法定性标准，涉及的会计资料及纳税资料遵从了国家法律、法规及税收有关规定。

　　(二)注册税务师已经按本准则的规定实施了必要的审核程序，审核过程未受到限制。

　　(三)注册税务师获取了鉴证对象信息所需的充分、适当、真实的证据，完全可以确认土地增值税的具体纳税金额。

　　税务师事务所出具无保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

　　第四十五条 税务师事务所经过审核鉴证，认为涉税鉴证事项总体上符合法定性标准，但还存在下列情形之一的，应当出具保留意见的鉴证报告：

　　(一)部分涉税事项因税收法律、法规及其具体政策规定或执行时间不够明确。

　　(二)经过咨询或询证，对鉴证事项所涉及的具体税收政策在理解上与税收执法人员存在分歧，需要提请税务机关裁定。

　　(三)部分涉税事项因审核范围受到限制，不能获取充分、适当、真实的证据，虽然影响较大，但不至于出具无法表明意见的鉴证报告。

　　税务师事务所应当对能够获取充分、适当、真实证据的部分涉税事项，确认其土地增值税的具体纳税金额，并对不能确认具体金额的保留事项予以说明，提请税务机关裁定。

　　税务师事务所出具的保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

　　第四十六条 税务师事务所因审核范围受到限制，认为对企业土地增值税纳税申报可能产生的影响非常重大和广泛，以至于无法对土地增值税纳税申报发表意见，应当出具无法表明意见的鉴证报告。

　　税务师事务所出具的无法表明意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

　　第四十七条 税务师事务所经过审核鉴证，发现涉税事项总体上没有遵从法定性标准，存在违反相关法律、法规或税收规定的情形，经与被审核单位的治理层、管理层沟通或磋商，在所有重大方面未能达成一致意见，不能真实、合法的反映鉴证结果的，应当出具否定意见的鉴证报告。

　　税务师事务所出具否定意见的鉴证报告，不能作为办理土地增值税清算申报或审批事宜的依据。

　　附件1：

涉税鉴证业务约定书(参考文本)

　　甲方(委托方)：

　　甲方税务登记号：

　　乙方(受托方)：

　　乙方税务师事务所执业证编号：

　　兹有甲方委托乙方提供土地增值税清算涉税鉴证业务，依据《中华人民共和国合同法》及有关规定，经双方协商，达成以下约定：

　　一、委托事项

　　(一)项目名称：

　　(二)具体内容及要求：

　　(三)完成时间：

　　二、甲方的责任与义务

　　(一)甲方的责任

　　1.根据《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定，甲方有责任保证会计资料及纳税资料的真实性和完整性。

　　2.按照现行税收法律、法规和政策规定依法履行纳税义务是甲方的责任。这种责任还应当包括：(1)建立、完善并有效实施与会计核算、纳税申报相关的内部控制。(2)符合会计准则及有关规定。(3)严格按照税收规定进行纳税调整。

　　3.甲方不得授意乙方人员实施违反国家法律、法规的行为。

　　4.基于重要性原则、截止性测试的性质和审核过程中的其他固有限制，以及甲方内部控制的固有局限性，经乙方审核后仍然可能存在未被发现的风险，乙方出具的鉴证报告不能因此减轻甲方应当承担的法律责任。

　　(二)甲方的义务

　　1.按照乙方要求，及时提供完成委托事项所需的会计资料、纳税资料和其他有关资料，并保证所提供资料的真实性和完整性。

　　2.确保乙方不受限制地接触任何与委托事项有关的记录、文件和所需的其他信息，并答复乙方工作人员对有关事项的询问。

　　3.委托人为乙方工作人员提供必要的工作条件和协助，主要事项将由乙方于外勤工作开始前提供清单。

　　4.委托人按本约定书的约定及时足额支付委托业务费用以及其他相关费用。未按规定时间支付委托费用的，应按约定金额

　　%的比例支付违约金。

　　三、乙方的责任和义务

　　(一)乙方的责任

　　1.乙方应严格按照现行税收相关法律、法规和政策规定以及《注册税务师管理暂行办法》及有关规定，本着独立、客观、公正的原则，对甲方提供的有关资料进行审核鉴证。

　　2.乙方应当制定合理计划和实施能够获取充分、适当、真实证据的审核程序，为甲方的委托事项提供合理保证。

　　3.乙方有责任在鉴证报告中指明发现的甲方违反国家法律法规且未按乙方的建议进行调整的事项。

　　(二)乙方的义务

　　1.乙方应当按照约定时间完成委托事项，并出具真实、合法的鉴证报告。

　　2.除下列情况外，乙方应当对执行业务过程中知悉的甲方信息予以保密：(1)取得甲方的授权;(2)根据法律法规的规定，为法律诉讼准备文件或提供证据;(3)监管机构对乙方进行行政处罚所实施的调查、听证、复议等程序。

　　3.由于乙方过错导致甲方未按规定履行纳税义务的，乙方应当按照有关法律、法规及相关规定承担相应的法律责任。

　　4.属于乙方原因未按约定时限完成委托事项并给甲方造成损失的，应当承担相应的赔偿责任。

　　四、约定事项的收费

　　(一)按照注册税务师行业收费的有关规定，完成本委托事项费用为人民币(大写) 元整(￥ )。

　　(二)上述费用自本约定书生效之日起 日内预付业务费用总额的 %;其余费用按 方式支付。

　　(三)由于无法预见的原因，导致从事本委托事项完成的实际时间较本约定书签订时预计的时间有明显的增加或减少时，甲乙双方应通过协商，相应调整本约定书第四款第(一)项所述业务费用总额。

　　(四)由于无法预见的原因，导致乙方人员抵达甲方工作现场后，本约定书项目不再进行，甲方不得要求退还预付的业务费用;如上述情况发生于乙方人员完成现场审核工作之后，甲方应另行向乙方支付人民币 元的补偿费，该补偿费应于甲方收到乙方的收款通知之日起 日内支付。

　　(五)由于无法预见的原因，发生的与本次委托事项有关的其他费用(包括交通、食宿费等)，由双方协商解决。

　　五、鉴证报告的出具和使用

　　(一)乙方应当按照国家发布的相关业务准则所规定的格式和类型，出具真实、合法的鉴证报告。

　　(二)乙方向甲方出具鉴证报告一式 份。

　　(三)甲方不得修改或删减乙方出具的鉴证报告;不得修改或删除重要的数据、重要的附件和所作的重要说明。

　　六、约定事项的变更

　　如果出现不可预见的情形，影响审核鉴证工作如期完成，或需要提前出具审核报告时，甲乙双方均可要求变更约定事项，但应提前通知对方，并由双方协商解决。

　　七、约定事项的终止

　　(一)本约定书签订后，双方应当按约履行，不得无故终止。如遇法定情形或特殊原因提出终止的一方应提前通知另一方，并由双方协商解决。

　　(二)在终止业务约定的情况下，乙方有权就本约定书终止之日前对约定事项所付出的劳动收取合理的费用。

　　八、适用法律和争议解决

　　本约定书的所有方面均应适用中华人民共和国的法律进行解释并受其约束。与本约定书有关的任何纠纷或争议，双方均可选择如下一种解决方式：

　　(一)提交 进行仲裁;

　　(二)向有管辖权的人民法院提起诉讼。