土地增值税清算难题问答

　　提问者

　　耿曹彬：三四线城市开发项目地下车位都不太好卖，那像这样的地下车位收入及成本是否计入土地增值税清算?

　　骆恩新：房地产企业地下车位由于成本收入倒挂，都想计入土地增值税清算。涉及到该问题，各地规定五花八门。

　　山东省三控一促管理办法，涉及该问题有以下规定：

　　第十七条房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入，不预征土地增值税

　　第十八条 房地产开发企业处置非地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入，凡房地产开发企业与业主签订销售合同(或协议等)并转让产权的，应当预征土地增值税。

　　第三十一条 土地增值税扣除项目金额的确认

　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

　　(1)房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

　　①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;

　　②建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;

　　③建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　(2)纳税人将公共配套设施等转为自用或出租，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。

　　第三十三条 房地产开发企业处置利用地下人防设施建造的车库(位)等设施取得的收入，不计入土地增值税收入，凡按规定无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用。

　　上述条款，仔细推理，是有矛盾的。十八条规定，凡房地产开发企业与业主签订销售合同(或协议等)并转让产权的，应当预征土地增值税。也就是说，满足两个条件：销售合同和产权，才预征，计入土地增值税范围。三十一条规定，建成后有偿转让的，应当计算收入，并准予扣除成本、费用。没再探讨产权问题。

　　我们再看一下总局的相关答复：

　　计算土地增值税时，利用人防设施建造的车位对外销售，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第四条第(三)项第三点规定，其取得的收入要参与土地增值税清算，其成本费用可以扣除。

　　以上是总局的解答，连利用人防设施建造的车位对外销售，都要计入土地增值税清算，何况，人防以外的车位。也没有谈及产权。

　　我们的意见：涉及该问题，及时与当地税务机关沟通，以主管税务机关的解读为准。

　　提问者

　　耿曹彬：土地增值税清算时，被定为“视同销售”的价格如何确定?有哪些规定文件?

　　张兆蕾：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 国税发[2006]187号“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

　　《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》国税发[2007]132号“第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认

　　(一)按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。

　　(二)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。

　　(三)参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。”

　　《土地增值税清算管理规程》国税发[2009]91号“第十九条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(山东省地方税务局公告2017年第5号发布)第十五条规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当视同转让房地产，并预缴土地增值税，其收入按下列方法和顺序确认：(一)按本企业在同一地区、同一年度转让的同类房地产的平均价格确定;(二)由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

　　提问者

　　耿曹彬：土地增值税土地、建筑成本到底如何分摊?

　　王建慧：总局的规定：

　　共同的成本费用的分摊方法

　　(国税发[2006]187号)

　　“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目①可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或②其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。”(国税发[2009]91号)

　　“第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”

　　土地成本的分摊方法

　　财法字[1995]6号《暂行条例实施细则》

　　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定.可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　国税函[1999]112号

　　你局《关于转让土地计算土地增值税问题的请示》(桂地税报[1999]17号)文收悉。对来文请示的《土地增值税暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第九条“纳税人成片受让土地使用权后，...可转让土地使用权的面积占总面积的比例分摊”中“总面积”的含义，现答复如下：

　　根据土地增值税立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

　　各地的规定不同，以当地主管税务机关的规定为准。

　　提问者

　　耿曹彬：如何确定土地增值税清算单位?

　　骆恩新：土地增值税清算单位的确定直接关系到清算税款的计算，《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”

　　根据上述政策规定，各地对于清算单位的确定，基本上以项目审批为基础。

　　山东省规定：土地增值税以国家有关部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。具体清算单位由主管地税机关结合《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》确定。

　　提问者

　　耿曹彬：售后返租的房子怎样土地增值税清算?

　　张兆蕾：《土地增值税暂行条例》第五条规定，“纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。”

　　根据上述政策规定，售后返租的销售方式，因已构成房地产的转让行为，毫无疑问需要确认销售收入。但因该种销售方式，转让方一般是以低价销售来换取未来无偿或低价回租一定期间的使用权。此时，转让方未来无偿或低价使用购房者的房产，该相应被豁免或优惠的经济利益，其实质是当初低价售房的一种经济补偿，应作为是转让方获取的与转让房地产有关的其他经济利益，一并计入售房的计税收入中。例如《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》(苏地税规〔2012〕1号)第三条第(二)款规定：“单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。”

　　提问者

　　耿曹彬：我们项目有拆迁安置回迁户的，没有销售的房屋，土地增值税应该如何处理?

　　骆恩新：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条第(一)项规定：“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”

　　根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第二条相关规定，“纳税人安置回迁户，其拆迁安置用房应税收入和扣除项目的确认，应按照《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第六条规定执行”。

　　提问者

　　耿曹彬：在房屋实际销售过程中，为了让利附赠的车库或车位及储藏室应该如何处理?

　　骆恩新：向购买方附赠同一房地产开发项目中的车库(位)常见于企业的促销活动中。《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》(国税函〔2008〕875号)第三条规定：“企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”

　　根据上述政策规定，向购买方附赠同一房地产开发项目中的车库(位)，主商品和附赠的商品均属于房地产销售，应按照合同金额确认清算收入。各地具体规定不同，比如：《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》(琼地税函〔2015〕917号)第二条规定：“房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入和成本如何确认?

　　(一)收入确认的问题

　　1.房地产开发企业与购房人通过签订销售合同出售或者附赠等方式约定，将车位、车库的权属转移给购房人的，取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入。

　　2.对售房附赠车库、车位的，若合同中未分别计算房屋和车库、车位的销售价格，不再单独将车库、车位分割出来单独计价;若合同中分别计算房屋和车库、车位的销售价格，则车库、车位的价格作为非普通住宅收入。

　　(二)成本确认的问题

　　无论车库、车位是否拥有产权证，只要签订了销售合同或协议并取得了收入，则销售收入一并计入土地增值税的计税收入，车库的面积计入可售建筑面积，车库、车位相应的开发成本准予扣除。”

　　提问者

　　耿曹彬：通常情况下,地下室用作车库、设备用房的,其建筑面积不计入容积率，那地下建筑如何分摊土地成本?

　　骆恩新：《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》(税总函〔2016〕309号)附件《土地增值税纳税申报表(二)》填表说明第二条第(二)项第16点明确：“表中每栏按照“普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产”分别填写。”

　　按照分类标准划分，车库与商铺、商业用房等应一并归类为“其他类型房地产”。根据目前政策，地下建筑如何分摊土地成本，国家税务总局没有具体规定，在实务中，各地掌握尺度有一定差异。

　　1.以确权判定是否分摊。

　　(1)江苏省规定，《江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》(苏地税规〔2015〕8号)第二条规定：“土地成本是指取得土地使用权所支付的金额。土地成本仅在能够办理权属登记手续的建筑物及其附着物之间进行分摊。在不同清算单位或同一清算单位不同类型房产之间分摊土地成本时，可直接归集的，应直接计入该清算单位或该类型房产的土地成本;不能直接归集的，可按建筑面积法计算分摊，也可按税务机关认可的其他合理方法计算分摊。”

　　根据江苏省的上述规定，地下建筑如果能够办理权属登记手续，就应该分摊土地成本。

　　(2)新疆维吾尔自治区规定，《新疆维吾尔自治区地方税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》(新疆维吾尔自治区地方税务局公告2016年第6号)第四条第(三)项规定：“关于无产权车位分摊土地成本问题，土地成本仅在可售面积中分摊，无产权的地下车位不分摊土地成本。”

　　2.直接以缴纳土地出让金确定。

　　例如《广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知》(穂地税函〔2016〕188号)第二条第(一)项规定：“对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金，或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的, 在计算土地增值税扣除项目金额时, 应根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)第二十一条规定, 土地出让金直接归集到对应的受益对象(地上部分或地下部分), 不作为项目的共同土地成本进行分摊。”

　　根据广州市的上述规定，对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金，或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，根据受益对象归集。

　　3.以计容判定是否分摊。

　　开发项目的容积率指一宗地块地上部分的开发强度(即地上建筑面积除以用地面积)，我国已经有部分地区开始尝试出让地下空间的使用权，且定有地下容积率。因此，一些地区规定以是否计容来确定分摊土地成本。各地具体规定举例如下：

　　(1)重庆市规定。《土地增值税等财产行为税政策执行问题处理意见》(渝财税〔2015〕93号文件发布)第一条第(五)项第1点第三款规定：“不计算房地产项目容积率的地下车库不分摊‘土地成本’。”

　　(2)厦门市规定。《厦门市土地增值税清算管理办法》(厦门市地方税务局公告2015年第3号公布)第三十四条第二款规定：“同一个清算项目, 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。”

　　(3)湖北省规定。《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发〔2013〕44号)第六条规定：“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得‘车库销售许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。”

　　主持人：今天山东中瑞天永信税务师给我们带来的是他们多年来积累的土地增值税的知识、政策和经验，很多是他们的独家秘笈。感谢他们的无私分享!希望房企都能够遇到这样专业的指导者和辅导者，让税务师成为房地产企业的顾问!

　　骆恩新：希望我们的房地产企业学好税法，合理筹划。

　　王建慧：土地增值税是房地产企业主要的税种之一，它直接影响到房地产开发企业的效益，为了实现企业的收益最大化，要重视土地增值税的清算工作，提前做好土地增值税的税收筹划。

　　张兆蕾：房地产企业要立足于项目的全周期，事前策划，注意对法定扣除要件的管理，特别是注重索取合法票据，预测土地增值税税负，及时掌握土地增值税相关政策，用足用好土地增值税清算的优惠政策。

　　来源：山东中瑞天永信税务师事务所