吉地税发[2003]130号 吉林省地方税务局关于印发房地产开发企业所得税管理若干具体问题暂行规定的通知[全文废止]

　　当年期末待售完工开发产品应承担的预提费用调整额=已完工开发产品税前分期调整的预提费用总额-当年销售已完工开发产品应分摊进入当年损益的预提费用调整额上式计算结果为正值或负值的，在确定下一年度预提费用调整分配数额时应将正负号代入公式进行计算。

　　8.待商品房完工或销售后即拆除的样板房开发费用，可计入相关开发产品的成本，也可作为递延资产(展览费)随同相关的商品房销售进度分期转入销售费用。

　　9.企业在开发区域内承建学校、幼儿园等发生的开发费用，经当地政府决定由企业承担的部分(应凭据政府会议纪要或有关文件认定)按税法对公益性捐赠支出的扣除规定执行。

　　10.企业发生的周转房摊销费用应计入开发间接费用科目或直接分配计入有关房屋的开发成本，每一年度摊销额不得超过周转房造价的二十分之一。

　　(五)已完工开发产品成本核算管理及税前扣除问题

　　1.企业开发的房屋、直接对外销售的土地、用于第三产业或直接对外销售的配套设施应在开发产品一级科目下进行分类核算。本款所列举已完工产品项目，当年有二项以上(含二项)没按分类要求进行核算的，应采取核定征收方式。

　　2.企业开发的房屋和配套设施建筑结构类别或用途不相同的，分别在开发产品一级明细科目下按砖木、砖混、框架、框架高层(超过11层以上的建筑)、车库、地下车位、门市房等具体类别进行核算;开发的土地应在开发产品一级明细科目按不同的开发地点或开发名称等进行核算。

　　3.企业开发产品完工后，必须将已完工的开发产品及时由开发成本科目转入开发产品科目，确认已完工开发产品的具体时限和标准按本规定第一条(一)项规定执行。

　　(六)经营成本的核算管理及税前扣除问题

　　1.企业的经营成本是指对外转让、销售、代建工程结算和出租开发产品等应结转的直接进入当期损益的成本。企业经营成本应在一级科目下按照商品房销售成本、土地转让成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本、出租产品经营成本等成本类别进行核算。

　　2.企业出租开发产品摊销费用应计入经营成本科目，每一年度摊销额不得超过出租产品造价的二十分之一。

　　3.企业已完工开发产品销售前的改装修复费用应计入相对应的开发产品销售年度损益。

　　七、关于税款征收方式问题

　　(一)纳税人设有财务管理机构，依照法律、行政法规规定设置账簿，根据合法、有效的适当凭证进行记账、核算，能够完整的反映收入或所得及成本费用，且遵从税收法律、法规的，县(市、区)地税局应采取由纳税人自行申报纳税、税务机关查账征收方式征收企业所得税(以下简称查账征收方式)。

　　纳税人的财务核算具有以下情形的，亦应采取查账征收方式：

　　1.纳税人供应、生产、销售等各环节能依照税法和企业财务会计制度规定及时进行会计核算，按照权责发生制原则、配比原则和相关性原则及时准确地归集核算开发产品成本并按规定及时确认已完工开发产品销售收入，及时结转已完工开发产品成本和已实现销售的开发产品经营成本的。

　　2.纳税人账载情况真实完整，在一个纳税年度内只是有少量一般性的财务事项及会计科目处理不当或计算有误，地税机关对其进行纳税检查时，能够通过检查账目查实收支情况和准确计算当期应纳税所得额的。

　　(二)企业具有《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《征管法》)第三十五条、第三十七条和国家税务总局《核定征收企业所得税暂行办法》(国税发[2000]38号，以下简称《核定征收办法》)第二条第2项和第3项所列情形之一的，县(市、区)地税局可对其采取核定征收方式征收企业所得税，并按本项1款规定的应税所得率核定其应纳税额;各地政府、部门为鼓励企业在当地进行房地产开发而给予优惠免收或减收的各种规费(以下简称规费优惠所得)，应按相对应的开发产品完工后的销售进度分期并入企业的应纳税所得额计征企业所得税。

　　1.企业年度内已完工的商品房销售部分平均每平方米售价在2500元以下以及取得的土地开发收入，按10%的应税所得率计算应纳税所得额;企业年度内已完工的商品房销售部分平均每平方米售价超过2500元(含本数)至3500元的以及车库、车位销售收入和代建工程收入(包括《企业会计制度》规定的属于“建造合同”性质的开发项目收入)，按15%的应税所得率计算应纳税所得额;企业年度内已完工的商品房销售部分平均每平方米售价在3500元(含本数)

　　以上的以及临街门市房销售收入，按20%的应税所得率计算应纳税所得税额;房地产开发企业兼营其它行业且不独立核算的，对当年兼营的其它各业收入总额不超过全年房地产开发业务收入总额20%的，按照当年销售商品房适用的应税所得率计算应纳税所得额;当年兼营的其它各业收入总额超过房地产开发业务收入总额20%以上的，对兼营的其它各业收入，应按税务总局《核定征收办法》规定的应税所得率标准计算应纳税所得额。

　　2.核定征收企业所得税计算公式如下：年度内已完工商品房销售部分平均每平方米售价=全年已完工商品房销售总收入÷全年已完工商品房销售总面积应纳税所得额=已完工商品房销售总收入(包括除车库和门市房以外的其它配套设施销售收入)×适用的应税所得率+土地开发收入×适用的应税所得率×代建工程收入×适用的应税所得率+已完工车库(车位)销售收入×适用的应税所得率+已完工门市房销售收入×适用的应税所得率+应并入本期的规费优惠所得应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率以上公式中“全年已完工商品房”等于年初结存的已完工商品房加上本年新完工的商品房;全年已完工商品房销售总收入和全年已完工商品房销售总面积是指全年已完工商品房对外售出部分的收入和建筑面积。

　　(三)经主管地税机关年初已经确定实行查账征收企业所得税的企业，年末地税机关或地税稽查机关对其全年纳税情况实施检查时，如发现企业的全年财务状况不符合本条(一)项规定条件的，依据税收《征管法》规定，有权按照本条(二)项规定办法对其实行核定征收企业所得税。

　　(四)对经地税机关调查(检查)认定应实行核定征收的企业，其实行核定征收企业所得税的年度发生的账面“亏损”，不得用企业以后年度实现的利润弥补。

　　对房地产开发企业核定征收企业所得税的其它问题按税务总局《核定征收办法》执行。

　　八、本规定自2004年1月1日起执行。