地下车位土地增值税处理总结表（地方口径）

　　9、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）

　　（二）公共配套设施成本费用的扣除房地产开发企业建造的各项公共配套设施，建成后移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，准予扣除相关成本、费用；未移交的，不得扣除相关成本、费用。项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。

　　（解读：人防工程的使用权和收益权无偿移交给全体业主的证明材料，应当包括房地产企业在当地主要媒体上的移交公告。）

　　苏地税规[2012]1号：江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告 发文日期：2012年8月20日

　　二、车库（位）

　　1、问：车库（位）在计算土地增值税时如何确认收入和成本、费用？

　　答：就我们目前了解的情况，车库（位）存在三种情形：一是，利用地下人防设施作为车库（位）的，产权是不明确的，因不涉及转让，不属于土地增值税的征收范围，不确认相关收入，也不能扣除相关的成本、费用。地下人防设施的面积以人防部门实地标注的面积为准，相关的成本、费用可参照人防定额站确定的标准。同时，因无法建造地下人防而缴纳的易地建设费在计算土地增值税时也不能予以扣除。

　　（理由如下：第一，按照人防法的规定，新建房必须按规定配建地下人防设施，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。这是房开企业的法定义务；第二，发改委对房地产开发项目的立项批文中不包括地下人防设施的内容，建造地下人防的面积及相关标准等另有立项批文予以明确；第三，单建的人防工程不征收土地增值税，配建的地下人防同样不属于土地增值税的征收范围。目前，各地对地下人防的成本、费用都是予以扣除的，而对房开企业以长期租赁形式取得的收益是否确认收入存在不同的看法，现全省统一将人防拿出来可能需要一定的缓冲期，请各地做好解释工作，尽快实现。）

　　二是，作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的，其收入已含在房价中，准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。

　　三是，两证齐全、可有偿转让的车库（位），包括地上单独建造的车库和部分地下车库（位）。清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

　　江苏省土地增值税政策口径解答（三）

　　3、问：地下人防的成本确认，外省（市）是怎么操作的？

　　答：上期口径解答明确全省统一对利用地下人防设施作为车库（位）的，不确认相关收入，也不能扣除相关的成本、费用。同时明确不能扣除易地建设费。为慎重起见，日前请示了总局，得到的答复是对无法按规定将建成的人防设施移交给人防部门的，不能扣除相关成本、费用。经了解，北京市统一明确了建成后地下人防设施的移交规定，房开企业按规定移交的予以扣除相关成本，不移交的不扣除。广东、山东两省对此暂未作出明确规定。

　　就目前了解的情况，我省尚无统一的人防移交规定，现对利用地下人防设施作为车库（位）的规定，暂作如下规定：一是允许扣除易地建设费。二是对已有相关移交规定的地级市，若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的，按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用；无相关移交规定的地级市，因地下人防设施始终由房开企业使用、收益，不属于转让，也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定，不扣除相关成本和费用。

　　江苏省土地增值税政策口径解答（四）

　　10、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号）

　　4、无产权车库（车位）清算后销售确认问题房产企业通过与业主签订转让无产权车库（车位）永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式的转让协议，一次性收取固定年限使用费，其实质并未发生房屋所有权的转移。除原已开具销售不动产发票作收入处理情形外，该收入不属于土地增值税征收范围，不计入清算后继续销售收入，也不计入销售面积扣除成本费用。

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　　常地税一便函〔2013〕2号：常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见（二）颁布日期：2013年08月12日

　　11、天津的规定（津地税地[2011]24号）

　　四、关于地下车库收入与成本归集的问题实际操作中，房地产开发企业建造的地下车库，可视其具体情况按以下方法确定：（一）有产权且对外销售的车库，其收入应并入房地产销售收入，相应的车库开发成本应准予扣除。

　　（二）转让车库使用权年限与所购房屋一致的，或者永久转让使用权的，可视同销售，应归集相应的收入和成本。

　　以上情况之外的其它形式，产生的收入与建造成本均不予以归集。

　　津地税地[2011]24号：天津市地方税务局关于明确土地增值税清算若干问题的通知发文日期：2011年9月14日

　　12、西安的规定（西地税发[2010]235号）

　　十七、车位、车库、车棚成本的核算问题车位、车库、车棚成本的核算，暂按照以下原则处理：1、对有产权且能够转让的车位、车库等，其核算作为转让不动产同其他不动产一样计算土地增值税；2、对没有产权或不能转让的车位、车库、车棚等，其取得的使用权租金收入不作为转让房地产收入，其分摊的成本、费用、税金等不允许作为扣除项目进行扣除。

　　西地税发[2010]235号：关于明确土地增值税若干政策问题的通知 发文日期：2010-11-11

　　13、安徽的规定（安徽省地方税务局公告2012年第2号）

　　八、纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库（车位），凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的，该地下车库（车位）相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。

　　安徽省地方税务局公告2012年第2号：关于若干税收政策问题的公告 发文日期：2012-11-22

　　14、新疆的规定（新地税函〔2010〕192号）

　　你局《关于土地增值税有关问题的请示》（石地税发〔2010〕41号）收悉。经研究并请示国家税务总局，现答复如下：地下人防设施、地下建筑等，属于地上建筑物的范畴，因此，对其销售转让的，应按规定征收土地增值税。

　　新地税函〔2010〕192号：新疆维吾尔自治区地方税务局关于转让人防设施地下建筑征收土地增值税问题的批复发文日期：2010年5月25日

　　15、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答）

　　问题一：房地产开发项目中转让使用权的车库（车位）是否征收土地增值税？

　　答：根据《土地增值税暂行条例》第二条及《土地增值税暂行条例实施细则》第二条规定：以出售或者其他方式有偿转让房地产并取得收入的行为，应按规定缴纳土地增值税。

　　因此对房地产开发项目中配套的车库（车位），如转让使用权或提供车库（车位）长期使用权且使用年限和房地产的使用年限相同的，其取得的收入应并计房地产开发销售收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用，按规定计算征收土地增值税。

　　浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的解答发文日期：2011年

　　16、大连的规定（大地税函[2008]188号）

　　土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。

　　纳税人开发的，无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

　　大地税函[2008]188号：辽宁省大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知 发文日期：2008-10-27

　　17、常州的规定（常地税一便函〔2012〕5号）（常地税一便函〔2013〕2号）（常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读）

　　1、关于土地增值税清算时不能办理产权登记的房产的处理房地产开发企业在开发项目中建造的不能办理产权登记的房产，在计算土地增值税时按以下原则处理：?（1）建成后无偿移交全体业主的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；?（3）建成后有偿转让其使用权、但不转让所有权的，不属于土地增值税征税范围，其收入不计入土地增值税应税收入，其相关成本、费用也不得计入扣除项目金额。

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　　5、在计算土地增值税时，地下建筑物成本如何处理？

　　地下建筑可作为物业管理用房、储藏室和车库等用途，从计算土地增值税的角度，地下建筑物可划分为四类：一类是未经许可建设的地下建筑，二类是作为公共配套设施（包括可扣除的人防设施）的地下建筑，三类是可售地下建筑，四类是许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证（销售、预售许可证）的地下建筑。

　　对未经许可建设地下建筑，在计算土地增值税时，不作为扣除项目金额。

　　对作为公共配套设施（包括可扣除的人防设施）的地下建筑，按规定予以扣除。

　　对可售地下建筑面积， 按照已售面积配比扣除。

　　对于许可建设但不属于公共配套设施且无法办理产权证（销售、预售许可证）的地下建筑，房产企业一般通过与业主签订转让永久使用权、无固定期限或与房屋同期限让渡使用权等形式的转让协议，一次性收取固定年限使用费，其实质并未发生房屋所有权的转移。土地增值税只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税，因此其收入不属于土地增值税征收范围，相应的成本也不予扣除。

　　计算其成本时，分两步确认地下建筑成本：第一步计算各类型地下建筑物成本，考虑到我市地下人防、地下车库均可以办理国有土地使用权证书，因此在计算土地增值税时，应按照占地面积法或者总建筑面积法分摊取得土地使用权所支付的金额，土地征用及拆迁补偿费也按照土地成本的分摊方法计算。对于其他房地产开发成本，如果纳税人在会计核算时，能够直接准确归集的，按照直接归集的成本确定；对于未能直接归集开发成本的，则应当按照地下建筑物面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。

　　第二步加上应分摊的可扣除公共配套设施成本，按照各地下建筑物面积占该项目剔除可扣除公共配套设施面积后的总建筑面积比例计算各类型地下建筑物应分摊的公共配套设施费。

　　常地税一便函〔2012〕5号：关于土地增值税若干征税问题的处理意见发文日期：2012-10-1

　　八、公共配套设施费1、人防工程问题常政发〔2007〕136号规定“新建民用建筑依法按规定比例修建的防空地下室（以下统称依法配建的人防工程）的所有权属于国家。履行人防法定义务以外建设的具有防空功能的地下民用建筑（达到人防工程战术技术要求的最低标准）的所有权属于投资者。”“国家投资建设的人防工程和依法配建的人防工程，由人防主管部门负责申办房地产登记；履行人防法定义务以外由社会投资者出资建设的具有防空功能的地下民用建筑，无论是单建式还是结建式，由投资者负责房地产登记。”房地产企业依法配建的人防工程移交人防主管部门的，其成本费用可以扣除。经咨询民防局，依法配建的人防工程应具备以下资料：（1）人防工程建设许可文件；（2）标注人防面积的地下室总平图；（3）人防工程的测绘报告；（4）竣工验收证明书；（5）人防工程交接登记表。

　　房地产企业在缴纳人防工程易地建设费后取得依法配建人防工程所有权的，在有偿转让计算收入时扣除相应的成本、费用。

　　常地税一便函〔2013〕2号：常州市地方税务局关于土地增值税若干征税问题的处理意见（二）颁布日期：2013年08月12日

　　6、问：车库（位）在计算土地增值税时如何确认收入和成本、费用？

　　答：就我们目前了解的情况，车库（位）存在三种情形：一是，利用地下人防设施作为车库（位）的，经省局请示总局答复如下，对无法按规定将建成的人防设施移交给人防部门的，不能扣除相关的成本、费用。因此，省局对我省利用地下人防设施作为车库（位）暂作如下规定：对已有相关移交规定的地级市，若房开企业将建成后的人防设施按规定移交给人防部门的，按照国税发[2006]187号的规定允许扣除相关的成本、费用；无相关移交规定的地级市，因地下人防设施始终由房开企业使用、收益，不属于转让，也不符合第四条第三条无偿移交给政府、公用事业单位用于非营业性社会公共事业的规定，不扣除相关成本和费用。

　　二是，作为公共配套设施使用的车库（位），按规定是不得转让的。若建成后移交给物业公司管理的，其收入已含在房价中，准予扣除相关的成本、费用。若房开企业建成后未移交给物业管理，而是以自身名义出租给业主使用的，无论租赁期为多少年，不确认相关收入，不扣除相关成本、费用。

　　三是，两证齐全、可有偿转让的车库（位），包括地上单独建造的车库和部分地下车库（位）。清算时，按已转让部分确认收入，并扣除相应的成本、费用。

　　常州市地税局法规处土地增值税清算政策解读 发文日期：：2010-10-28

　　18、河南的规定（豫地税发[2005]第16号）

　　第四条 销售不动产，是指有偿转让不动产所有权的行为。

　　不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。

　　销售不动产包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

　　销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物视同销售建筑物。

　　豫地税发[2005]第16号：河南省地方税务局关于印发《河南省地方税务局销售不动产营业税管理办法》的通知 颁布时间：2005-2-26