苏地税规[2012]1号 江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告[条款失效]

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告[条款失效]

苏地税规[2012]1号             2012-08-20

　　
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：

　　一、[条款失效]土地增值税清算单位

　　土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

　　【张 伟：对于房地产企业来说，一般而言，晚清算，做大清算项目，税收利益比较有利(例外情况为：有时早清算有利，是由于如果不尽早清算，清算年度将缺乏收入与之相配比，造成亏损又不能退税的情况，虽然2010年29号公告给了解决途径，但是要求必须在项目公司注销时，才能实现，因此将土地增值税清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一)。国税发[2006]187号文件给了土地增值税清算的一般规则。即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，，两者不能相互抵顶，因此做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。

　　南京市土地增值税清算问答第六条规定：房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算?

　　答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

　　因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。

　　苏地税规[2012]1号文件同该问答，有了截然相反的回答，即：只要企业自行分期归集收入、成本、费用的，税务机关也可以分别作为清算单位。这个回答是政策口径收紧的体现。

　　地产企业，没事儿别乱自行分期核算，会有可能早缴税，多缴税的!】

　　二、[条款失效]土地增值税核算对象

　　土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　(一)普通标准住宅;

　　(二)其他类型住宅(含普通住宅和非普通住宅);

　　(三)非住宅类房产。

　　【张 伟：在苏地税规[2012]1号文件中，项目、分期项目是清算单位的概念，而一个清算单位又分三类核算对象。关于清算单位内各类核算对象，是否能够合并清算，如果分类清算，又分为几类，又是土地增值税的焦点问题。其基本规则是：

　　第一，分类清算，分的类别越少越好;大部分地区规定分三类清算，个别地区甚至有五类清算的，导致纳税人税负陡然加重。在南京市土地增值税清算问答第31条叙述：房地产开发公司开发一幢综合楼，1-4层是商业用房，5-20层是住宅，现在进行土地增值税清算，经计算，住宅为负增值，商业用房为正增值且数额很大。住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值?

　　答：江苏省地方税务局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（苏地税发[2009]72号）第十七条规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算;普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。根据这一规定，除普通标准住宅外，同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率。

　　即：南京市土地增值税清算问答实际上一个清算单位内分了两类核算单位，普通标准住宅和其他。而苏地税规[2012]1号文件则分为了三类，显然也是政策口径收紧了。

　　第二，普通标准住宅和非普通标准住宅如果能够自行决定合并或者分别清算最好;例如津地税地[2011]24号文件规定：在土地增值税清算时，房地产开发企业在同一项目或同一期中，普通住宅和非普通住宅，可以合并计算增值额。而本文件明确要求一个清算单位分为三类清算，也就是排除了可以合并清算的可能性。

　　第三，关于普通标准住宅与普通住宅的概念。《土地增值税条例》第八条明确“普通标准住宅”享有优惠政策，那么何为“普通标准住宅”呢?财税[2006]21号文件和财税[2006]141号文件都定义为国办发[2005]26号(即：国八条)制定的“普通住房标准”三个条件，一般来说是容积率不低于1.0，面积不高于120平方米，销售价格不高于同类1.2倍，可以上浮20%执行。

　　而江苏省的普通标准概念，没有遵从财税[2006]21号文件、财税[2006]141号文件的指引，而是在苏地税发[2004]58号文件中规定：普通标准住宅是指由政府指定的房地产开发公司开发、按照当地政府部门规定的建筑标准建造、建成后的商品房实行国家定价或限价、为解决住房困难户住房困难、由政府指定销售对象的住宅。普通标准住宅须由房地产开发公司凭有关文件，经当地主管税务部门审核后确认。即:在江苏省的规定中，普通标准住宅和普通住宅的概念是不同的，而总局文件和其他省份一般认为国八条中的普通住房和土地增值税的“普通标准住宅”为同一概念。

　　在本文件下发之前，由于普通住宅允许和其他类合并清算，在普通住宅亏损的情况下，或许江苏省的这种分类方式对企业有利也未可定，在苏地税规[2012]1号文件下发后，盈利的普通住宅不能享受到税收优惠，亏损的普通住宅又不能和其他类合并清算，以减少增值额。江苏省的这种分类方式，才彻彻底底成为政策口径收紧的政策了。

　　第四，如果非要分类核算增值额，计算土地增值税，共同成本的分配方法就显得非常重要了。《土地增值税条例实施细则》第九条规定：纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定.可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　从《实施细则》来看，似乎企业在占地面积法和建筑面积法中具有选择权，但是企业遇到的问题往往是同一幢的商住楼，楼上是住宅，楼下为商铺，由于占用了同一块土地，因此无法适用占地面积法，所以只能适用建筑面积法，或税务机关认可的其他合理方法，如果适用建筑面积法，就相当于商铺每一平方米成本与住宅每一平方米成本被拉平了，而商铺的销售收入显然远大于住宅，如果楼上是回迁房，甚至会出现住宅为负增值，而商铺为巨额正增值的情况，在不能将两者合并清算的情况下，企业最希望的就是按照“销售收入比例法”分摊成本，目前江西省规定同一栋楼的土地成本可以按照“销售收入比例法”分摊土地成本外，尚未见到省一级正式文件明确规定可以采取“销售收入比例法”，福州等地则可以采取所谓“层高比例系数法”，也不失为合理的分摊方式，但是主流意见基本上是：同一项目内不同地块的土地成本，按照占地面积法区分土地成本，其他共同成本一律按照建筑面积法划分成本，例如：本文件的第五条也是如是规定的。这又是政策口径收紧的体现。

　　第五，如果企业既不能选择是否合并清算，也不能选择共同成本分配方法，只能“化共同成本为直接成本”，部分解决税负问题。例如：在做预算或者会计核算时，就人为的将楼下商铺成本和楼上住宅成本分开，虽然土地、公共配套无法分开没有办法，但是建筑成本适当的分开，就可以定向增加楼下商铺成本，以部分解决商铺增值率过高的问题。事实上楼下的商铺也的确是花钱花的多，这种单独分配的方式也是符合实际情况的。】