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自2016年5月1日起，企业取得的不动产的进项税额准予按规定进行抵扣。笔者就不动产抵扣事项需关注的事项简单做小结： 一、不动产≠固定资产 增值税对固定资产的界定，不同于企业所得税中的固定资产，也不同于会计规定的固定资产。 增值税中的固定资产是指，使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。 不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。在建的建筑物或者构筑物也属于不动产范围。 会计准则规定，固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；（二）使用寿命超过一个会计年度。 可见，会计中的固定资产包括增值税中的有形资产和不动产。 企业所得税法中的固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。 可见，企业所得税法中的固定资产范围大于增值税中的固定资产范围。增值税中的不动产，一般属于企业所得税的固定资产，在建的不动产一般为在建工程其他资产范围；增值税中的不动产也可能属于存货（如房地产企业）。 二、不动产位于境内 不论是境内单位或者个人，还是境外单位或者个人销售位于境外的不动产均不需要缴纳增值税。比如，境内A公司将位于香港的办公房转让给境内B公司不属于增值税应税行为，境内A公司不应向境内B公司开具增值税专用发票。境内B公司取得的专用发票，不符合规定，其进项税额不能抵扣。 三、扣税凭证 企业取得不动产的方式包括直接购买，接受捐赠，接受投资入股、自建以及抵债等方式。不动产准予抵扣，前提条件为企业取得不动产应取得符合规定的增值税扣税凭证，包括增值税专用发票、完税凭证。企业从境内个人（非个体工商户）处取得的不动产，由于个人不能向税务机关申请代开增值税专用发票，不能抵扣进项税额。 企业从境外单位或者境外个人处取得其位于境内的不动产，境外单位或者个人应缴纳增值税，其在境内未设经营机构的，企业应代扣代缴其增值税。此种情况下，企业可凭税务机关或者企业履行扣缴取得的解缴税款的完税凭证作为扣税凭证。企业凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 四、抵扣范围 企业取得的不动产发生下列情形之一范围的不能用于抵扣： 1、专门用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的。 2、该不动产发生非正常损失。所述的非正常损失，是指因违反法律法规造成不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。 企业取得的不动产，如果不属于上述两种不得抵扣情况的，其进项税额准予抵扣。需要注意，如果取得的不动产即用于增值税应税项目，又用于前述不得抵扣范围的，其进项税额准予抵扣。 企业取得的不动产已经用于抵扣，但发生前述两种不得抵扣范围之一的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额=不动产净值×适用税率 不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。 企业取得的不动产用于不得抵扣范围后，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额： 可以抵扣的进项税额=不动产净值/（1+适用税率）×适用税率 上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。 五、分期抵扣 2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 如何判定不动产的取得之日，文件中没有规定，需待后续文件明确。一般判定为，企业取得不动产、不动产在建工程权属之日。 企业取得的不动产专用发票应在发票开具之日起180天内办理认证，对于A级纳税人取得升级版开具的增值税专用发票，可以不再进行扫描认证。企业应在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关按规定申报抵扣进项税额。而对于企业取得的完税凭证，则没有时间限制。实务中如何操作不动产分期抵扣事项，仍需后续文件进行明确。企业一次性取得专用发票或者完税凭证的，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%； 但若企业分次取得扣税凭证的，原则上是按每张扣税凭证分两期进行抵扣。 |
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