申报表填写实例——土地增值税系列之预征申报

　　01 土地增值税的特点

　　土地增值税和企业所得税类似，实行先预缴后清算的方式缴纳税款。房地产企业销售房地产取得预收款时，先要按照规定的预征率预缴土地增值税。当房地产项目达到清算条件时，通过清算税款结清开发项目应缴土地增值税款。

　　02 土地增值税项目登记

　　❶房地产企业纳税人办理土地增值税预征申报之前，先要到税务机关办理土地增值税项目登记，否则无法办理土地增值税预征申报。

　　❷纳税人需要向主管税务机关提供所开发项目的《土地出让合同》《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《预售许可证》及预售资金回笼等情况。

　　❸主管税务机关根据纳税人提供的资料经调查核实确定后，将项目确定情况书面告知纳税人。

　　❹纳税人依据主管税务机关确定的项目填报《土地增值税项目登记表（从事房地产开发的纳税人适用）》报主管税务机关盖章后到办税服务厅办理土地增值税项目登记。

　　03 土地增值税预征申报

　　营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　为方便纳税人，

　　简化土地增值税预征税款计算，

　　房地产开发企业采取预收款方式

　　销售自行开发的房地产项目的，

　　可按照以下方法

　　计算土地增值税预征计征依据：

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

　　例如：

　　某房地产企业，2019年1月取得预收款1050万元。若该单位适用简易计税方法，1月份应预缴的增值税税款=1050/（1+5%）*5%=50万元。土地增值税预征的计征依据=1050-50=1000万元

　　特别提醒

　　注意：土地增值税预征的计征依据指土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）中的应税收入。

　　纳税人可以通过电子税务局或到办税服务厅办理土地增值税预征申报。在预征申报时，应选择税务机关已经登记的项目，按照不同项目分别填报《土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用）》。

　　申报表填报注意事项：

　　（1）必须按照不同的房产类型分别填报。如：普通住房、非普通住房、其他类型房地产。

　　（2）必须按照不同的预征率分别填报。如马鞍山市保障性住房预征率为0；普通标准住房预征率为1.5%；非普通标准住房及其他类型房地产预征率为2%。

　　例如：

　　马鞍山市某房地产企业开发了A花园一期项目和A花园二期项目。2019年1月，A花园一期项目销售保障性住房500万元，销售普通标准住房1000万元，销售非普通标准住房2000万元，销售商铺4000万元。A花园二期项目销售普通标准住房6000万元。假设以上预收款均为不含增值税收入。

　　A花园一期项目应预缴土地增值税=500*0+1000*1.5%+2000*2%+4000*2%=135万元

　　A花园二期项目应预缴土地增值税=6000*1.5%=90万元

　　该房地产公司2019年1月应预缴土地增值税=135+90=225万元

　　A花园一期项目和二期项目

　　应各填写一张预征申报表

　　一期项目填入预征申报表如下