了解契税（征税对象、纳税义务人、税率、税收优惠）

契税

契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

知识点：征税对象

契税的征税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。

【例题·单选题】居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。假定当地省政府规定的契税税率为5%。下列表述中正确的是（　）。

A.居民甲应缴纳契税1万元

B.居民乙应缴纳契税1万元

C.居民甲应缴纳契税10万元

D.居民乙应缴纳契税10万元

『正确答案』C

『答案解析』以房产抵债，按房产折价款由产权承受人缴纳契税。

知识点：纳税义务人、税率

（一）纳税义务人

境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。

转让房地产过程中：

转让方

增值税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税

承受方

契税、印花税

（二）税率

3%～5%的幅度比例税率

知识点：税收优惠

（一）契税优惠的一般规定

1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；

2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；

3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免；

4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免；

5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；

6.经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属；

7.公租房经营单位购买住房作为公租房，免征契税；

8.与个人有关的契税优惠

【例题·多选题】下列各项中，可以享受契税免税优惠的有（　）。

A.城镇职工自己购买商品住房

B.政府机关承受房屋用于办公

C.遭受自然灾害后重新购买住房

D.军事单位承受房屋用于军事设施

『正确答案』BD

『答案解析』选项A，城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；选项C，因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。

（二）契税优惠的特殊规定

2015年1月1日-2017年12月31日，企事业单位改制重组：

1.企业改制

企业按《公司法》有关规定整体改制，原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的，对改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

2.事业单位改制

事业单位按国家有关规定改制为企业，原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的，对改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

3.公司合并

两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

4.公司分立

公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

5.企业破产

6.资产划转

对承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税；

同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

7.债权转股权

经国务院批准实施债转股的企业，对债转股后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。

8.划拨用地出让或作价出资

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

9.公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

【例题1·多选题】下列各项中，免征或不征契税的有（　）。

A.国家出让国有土地使用权 　　

B.受赠人接受他人赠与的房屋

C.法定继承人继承土地、房屋权属

D.承受荒山土地使用权用于林业生产

『正确答案』CD

『答案解析』契税的纳税人，是转移土地、房屋权属行为中的承受人。缴纳出让金取得国有土地使用权、接受赠与的房屋，都要按规定缴纳契税，选项CD属于契税的免税项目。

【例题2·多选题】下列各项中，符合契税规定的（　）

A.城镇职工按规定第一次购买公有住房免征契税

B.某人中奖获得一套市场价格为60万元的住房，应以60万元为计税依据缴纳契税

C.在股权转让中，单位承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税

D.甲向乙无偿赠送一套市场价格为60万元的住房，同时乙向甲赠送一幅市场价格为20万元的书画作品，乙应以40万元为计税依据缴纳契税

『正确答案』ABC

『答案解析』以实物交换房屋，应该视同买房，以房屋价值缴纳契税。

【例题3·多选题】下列各项中，应当征收契税的有（　）。

A.以房产抵债 　　

B.将房产赠与他人

C.以房产作投资 　

D.子女继承父母房产

『正确答案』ABC

『答案解析』选项D，属于法定继承，免征契税。