新疆维吾尔自治区地方税务局公告2014年第1号 新疆维吾尔自治区地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告[全文废止]

　　十四、关于统建房、集资房征收土地增值税问题

　　统建房、集资房立项人为房地产开发企业的，应采取先预征后清算的方式征收土地增值税。

　　统建房、集资房立项人为非房地产开发企业的，不采取预征方式征收土地增值税，应按规定据实计算缴纳土地增值税。

　　十五、关于精装修房征收土地增值税问题

　　销售精装修房产，其装修费用可以计入房地产开发成本，据以扣除计算土地增值税。若装修中含有电器、家具等动产的，电器、家具等动产价值不做收入，不得扣除。

　　十六、[条款修订]关于非房地产开发企业土地增值税核定征收率问题

　　非房地产开发企业土地增值税的核定征收率，原则上不得低于同类别、同区域的新房的核定征收率。

　　核定征收率由各地(州、市)地方税务局确定。

　　【税屋提示——第十六条修改为：“非房地产开发企业土地增值税的核定征收率，原则上不得低于同类别、同区域的新房的核定征收率，且不得低于5%。核定征收率由各地(州、市)地方税务局在规定范围内确定。”】

　　十七、[条款修订]关于住宅的土地增值税预征率问题

　　随着我区房地产市场的发展，原自治区地方税务局《关于土地增值税有关问题的通知》(新地税发[2005]208号)中规定的住宅土地增值税预征率明显偏低，现决定住宅土地增值税预征率由1%以内调整为3%以内。【税屋提示——第十七条第一款修改为：“除保障性住房外，住宅土地增值税预征率不得低于1%。自治区地方税务局《关于土地增值税有关问题的通知》(新地税发[2005]208号)第一条废止。”】

　　其具体适用的预征率由各地(州、市)地方税务局结合实际，在规定的幅度内确定。

　　十八、关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为征收土地增值税问题

　　自治区地方税务局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为土地增值税问题的通知》(新地税函[2012]76号)中“土地使用者将土地归还给土地所有者行为不征土地增值税”的规定，其适用范围按照《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第四条的规定执行。

　　十九、关于破产企业征免土地增值税问题

　　鉴于破产企业征免土地增值税问题总局已有相关统一规定，《自治区地方税务局转发<财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知>的通知》(新地税一字[1995]44号)第四条废止。

　　本公告自2014年4月1日起执行。

新疆维吾尔自治区地方税务局

2014年2月18日

关于《自治区地方税务局关于土地增值税若干问题的公告》的解读

　　一、公告出台背景

　　近年来随着我区土地增值税工作的深入开展和房地产市场的蓬勃发展，出现了许多新问题，为加强我区土地增值税工作，堵塞漏洞、增收促收，促进我区房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及现行土地增值税有关规定，制定了《自治区地方税务局关于土地增值税工作有关问题的公告》。

　　二、主要内容

　　1.、关于楼层系数问题。楼层系数定为1.5主要基于公平和效率两个因素，即考虑纳税人的实际成本问题，又兼顾税务机关征收效率。

　　2.、合作建房问题。在实际工作中由于合作建房和投资联营的界定基层税务人员认识不一、界定不清，而两种情况中合作建房是暂缓征收土地增值税，投资联营则是征收土地增值税。为堵塞漏洞，加强征管，对合作建房做了明确。

　　3.、兼并方式取得土地使用权扣除问题。在实际工作中上述方式取得的土地扣除成本问题总局没有明确，如不考虑其扣除问题，则会造成事实上的税负不公。

　　4.、公司分立、合并征收土地增值税问题。公司的合并和分立主要有三种原因，一是经营管理的需要而合并分立，二是财务投资和资本运作，三是偷逃避税。财政部、国家税务总局在财税[2001]21号文中明确投资联营中一方是房地产企业的不得免征土地增值税，而所有的合并和分立都可分解为若干个投资联营的组合。鉴于上述原因为鼓励企业的正常发展、打击偷逃税，对企业合并和分立征收土地增值税问题做了明确。

　　5.、集资建房和统建房问题。我区对房地产开发企业的土地增值税采取先预征后清算的方式，对非房地产开发企业采取据实计算征收的方式，考虑集资建房和统建房价格偏低的实际情况以及我区土地增值税管理方式，对集资建房和统建房预征问题做进一步的明确。

　　6.、预征率调整问题。随着近年来我区房地产市场的发展，房屋的价格上涨较快、增值较高，原来住宅1%的预征率上限已和实际不相适应，特调整为3%的上限。

　　7.、新旧房界定问题。鉴于房地产开发企业销售模式、经营理念的改变，新房5年的期限造成税务机关在征收上不好操作，征纳双方也争议较大，结合实际，对新房做了重新界定，便于基层实际征管。