房地产企业费用扣除标准

　　《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）下发后，不断有企业向12366打电话咨询房地产开发业务广告费、宣传费、招待费及相关费用的税前扣除事宜。近日，河南省洛阳市国税局12366咨询员将这些问题进行了总结并向纳税人进行了解答。

　　首先，《国家税务总局关于调整部分行业广告费用所得税前扣除标准的通知》（国税发〔2001〕89号）规定，自2001年1月1日起，房地产开发企业每一纳税年度可在销售（营业）收入8%的比例以内据实扣除广告支出，超过比例部分的广告支出可无限期向以后纳税年度结转。

　　其次，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）对房地产行业的广告费和业务宣传费进行了特殊规定。即新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。此外，开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费三项费用的计算基数，待预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。因此，只有新办房地产开发企业的业务宣传费可以向以后年度结转，但是最长不得超过3年。广告费的扣除情况分两种，新办企业第一笔销售收入之前发生的广告费在3个纳税年度内结转，但是新办企业第一笔销售收入之后发生的广告费和非新办企业的广告费仍按照原政策执行，即可以无限期结转。

　　再次，关于房地产开发企业发生的其他各项费用的税前扣除，国税发〔2006〕31号文件都有具体规定，具体规定如下。

　　1．关于已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积。已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。

　　2．关于开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：①属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。②属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

　　3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

　　4.关于维修费用的扣除。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

　　5．关于共用部位、共用设施设备维修基金的扣除。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

　　6．关于开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：①属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。②属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

　　7．关于开发企业在开发区内建造的邮电通信、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：①开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。②由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。

　　8．关于开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

　　9．对保证金实际发生损失时可据实扣除。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

　　10．关于借款利息的扣除处理：①开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。②开发企业向金融机构统一借款后转借给集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。③开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50%的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

　　11．关于土地闲置费的税前扣除。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

　　12．关于成本对象报废和毁损损失的扣除规定。成本对象在建造过程中如果是单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如果是成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

　　13．关于固定资产折旧扣除。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。