破产企业房产拍卖、过户流程指引

　　笔者就破产企业房产拍卖、过户流程及常见实务问题(仅限上海地区)简要说明如下，供大家学习参考。

　　一、拍卖

　　根据《上海市高级人民法院关于破产程序中财产网络拍卖的实施办法(试行)》(沪高法[2021]222号)第九条规定，管理人在进行破产财产网络拍卖前，应先在财产变价方案中明确网络拍卖方案并提交债权人会议讨论、表决。网络拍卖方案一般应当包括：(1)拟通过网络拍卖处置的债务人财产的范围、状况;(2)拟选择的网络拍卖平台;(3)是否聘请拍卖辅助机构、所需费用;(4)拟拍卖时间、起拍价、拍卖次数、保证金的数额或比例、出价递增幅度、每次拍卖的降价幅度及流拍后的处理方式、拍卖可能产生的费用和税费负担情况等。管理人应当将网络拍卖方案中的各项具体内容向债权人会议进行充分披露和释明。网络拍卖方案，应由出席会议的有表决权的债权人过半数通过，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的二分之一以上。

　　债权人会议通过网络拍卖方案后，管理人可启动网络拍卖程序。首先，管理人应先选择网络拍卖平台。上海地区使用较多的网络平台主要是阿里拍卖、京东拍卖、公拍网，阿里拍卖和京东拍卖均向买受人收取破产资费(软件服务费：系统成交价总额的0.5%)，不收取管理人费用，而公拍网既不收取管理人费用，也不收取买受人费用。管理人入驻平台应提供入驻资料经网络拍卖平台审核，以阿里拍卖为例，阿里拍卖要求管理人提供银行开户许可证、团队负责人身份证、法院受理破产案件的裁定书及法院指定管理人决定书及管理人电子邮箱。

　　经网络平台审核通过后，管理人方可在平台发布拍卖公告及标的物信息等。根据《上海市高级人民法院关于破产程序中财产网络拍卖的实施办法(试行)》第十三条规定，首次网络拍卖的公告期不少于十五日，流拍后再次拍卖的公告期不少于七日。公告应同时在选择的网络拍卖平台和全国企业破产重整案件信息网上发布，并可以根据案件需要在其他媒体发布。拍卖公告应当包括拍卖财产、起拍价、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台、破产案件审理法院、管理人名称及联系方式等信息。

　　如拍卖成功，保证金由平台转至管理人账户，尾款由买受人直接付至管理人账户，管理人确认收到全款后，应向买受人出具拍卖成交确认书。如流拍，管理人可根据网络拍卖方案降价再次拍卖或变卖、以物抵债等。在拍卖过程中，如有第三人对拍卖标的物提出权属异议，拍卖程序应中止。

　　二、过户

　　拍卖成功，买受人付清全款后，管理人应向破产案件受理法院提交拍卖情况报告。如拍卖房产在破产清算案件受理前已被其他法院查封的，管理人可依据上海高院《关于解除破产案件债务人财产保全和相关执行措施的暂行办法》第三条规定向破产案件受理法院提交移送处置权的申请。待房产处置权移送至破产案件受理法院后，管理人可向法院提交出具房产过户法律文书的申请，房产过户法律文书包括民事裁定书、协助执行通知书。破产案件承办法官持上述法律文书原件至房产所在地自然资源确权登记事务中心现场办理房产过户手续。买受人在要求时间内持相关文件至房产所在地自然资源确权登记事务中心税务窗口办理房产涉税手续。税务窗口所需材料一般为：法院过户民事裁定书、协助执行通知书、管理人拍卖成交确认书及破产企业营业执照、过户房产之前成本(购房合同、契税单、发票)、破产企业房土二税结清证明、完税证明等。需要注意的是，如破产企业无三证合一代码、税务账户为非正常户，管理人应先至破产企业注册地税务部门办理恢复企业状况或申请企业组织临时编号的手续，如管理人选择恢复企业状况，则需补缴税务罚款，如选择申请企业临时编号则不用。在恢复企业状况或已获得企业临时编号后，买受人方可进行上述程序。

　　为方便理解，笔者另以思维导图的形式将办理流程展现如下：

　　以上内容仅供参考，在具体办理时请详询相关部门。