如何计算经营性楼房应纳房产税

　　日前，水儿在论坛发了个讨论的贴子：某商场是一家有限责任公司，其在H市中心区拥有一座独立的5层楼房。其中：第1层店面分为若干门市，所有门市都有单独的门且互不相通，商场只按月收取费用，各门市的经营者可自主决定经营项目及营业时间；第2层进货销货都由此商场自主经营；第3层采用厂商联营的方式，商场统一收款，扣除一定比例后向各经销商返款；第4层租给经销商A某从事品牌服装专卖，商场不参与收款，只按月收取租金；第5层分租给B、C、D三户个体商贩，他们分别从事快餐、美容、网吧，商场也不参与收款。请问这家商场的房产税具体该如何计算？

　　笔者认为，水儿提供讨论的这个房产税题材很有意义。这家商场发挥地处市中心区的优势，实行多种经营模式，也给财务人员计算经营性楼房应纳房产税带来难题。笔者认为这家商场的应纳房产税具体计算问题具有一定的代表性,值得认真探讨一下。

　　要解决房产税该如何计征这一问题，笔者认为有必要温习一下房产税的相关税收政策。《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第一条规定“房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。”第二条规定“房产税由产权所有人缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。”第三条规定“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”第四条规定“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。”也就是说，该商场拥有这座独立的5层经营性楼房，地处市中心区，符合申报缴纳房产税的要求；商场使用的楼层应由其自己承担房产税，依照房产余值乘以税率1.2%计算缴纳；楼层出租的由承租人负担房产税，依照房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。

　　该商场的第1层店面分为若干门市，所有门市都有单独的门且互不相通，商场只是按月收取费用，各门市的经营者可自主决定经营项目及营业时间。商场按月收取的“费用”包含哪些内容，题目没有交待清楚。要是这些门市的经营资金由商场提供，且由商场统一申报缴纳应纳税款，而门市自主决定经营项目及营业时间，只是为了发挥各门市的主观能动作用，那么商场收费的“费用”也就不仅仅是租金部分了。这时的房产税计征，应依照商场第1层店面的房产余值乘以税率1.2%计算缴纳，即应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2%。要是这些门市的自主决定经营项目包括经营核算、经营风险等内容，则商场收取的“费用”便是租金，房产税计征应按商场实际收取的“费用”乘以税率12%来计算缴纳。

　　该商场的第2层进货销货都由此商场自主经营，属于商场自己使用，应由商场承担应纳房产税，依照商场第2层楼房的房产余值乘以税率1.2%计算缴纳，即应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-(10%—30%)]×1.2%。

　　该商场的第3层采用厂商联营的方式，商场统一收款，扣除一定比例后向各经销商返款。既然是厂商联营，肯定要涉及经营利润分成与费用分担等问题。同时，联营各方的协议或合同之类的文件如何签订也是计算房产税的关健。从表述上来看，“扣除一定比例后向各经销商返款”这样的条款明显包含委托代销性质，却又与“厂商联营”的经营模式相冲突。要是商场以第3层楼房作为投资，并承担经营风险及独立进行经营核算，却又与“扣除一定比例后向各经销商返款”不相符合。在实际操作过程中,通常是商场与经销商签订联营合同,合同中注明经销商提供商品自主销售,年营业额应达到多少万元,如完成则按一定比例扣除费用(此费用中包括增值税、城建税、教育费、电费、管理费等),如超额完成,对超出部分减按预定比例扣除费用,如完不成,则按定额交纳费用.风险是不共担的,利润也不共享。也就是说，该商场的第3层楼房名义上是采用厂商联营，其实质是出租楼房。根据《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函【1993】第368号）第一条规定，对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，不承担联营风险的情况，实行上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）的有关规定由出徂方按租金收入计缴房产税。为此，该商场的第3层楼房的房产税计征应按商场实际收取的“扣除一定比例”乘以税率12%来计算缴纳。

　　该商场的第4层租给经销商A某从事品牌服装专卖，商场不参与收款，只按月收取租金。属于商场出租场地收取租金，应由承租人A某负担房产税，依照房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。第5层分租给B、C、D三户个体商贩，他们分别从事快餐、美容、网吧，商场也不参与收款。也属于商场出租场地收取租金，应由承租人B、C、D三户个体商贩分别负担房产税，按其实际支付的房产租金收入乘以税率12%计算缴纳。