房企异地项目，预缴税款归属地的辨析

预收款方式销售自行开发的房地产项目，如果提前开具应税发票的，笔者分析后得出的结论是：在预收款环节，如果提前开具应税发票，纳税义务提前实现，就应当跨过预缴税款义务，直达应缴税款义务。

但是作为项目地，是否会表示反对？不要着急，我们继续梳理。

政策规定一：

《财政部 税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税〔2017〕58号）

三、纳税人提供建筑服务取得预收款，应在收到预收款时，以取得的预收款扣除支付的分包款后的余额，按照本条第三款规定的预征率预缴增值税。

按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税。按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。适用一般计税方法计税的项目预征率为2%，适用简易计税方法计税的项目预征率为3%。

收到预收款时，预缴义务发生。本地项目在机构地预缴，跨区域项目在项目地预缴。此时的预缴税款义务，不仅承担财政收入在项目地和机构地之间的分配的责任，而且承担着保证税款及时足额入库的责任，属于应缴税款的前置预备。

特别注意：此时只能612开头的不征税发票。如果提前开具应税发票，纳税义务提前实现，转入下一条款。

政策规定二：

《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）

第三条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

也就是说，此时的跨区域建筑安装工程的异地预缴税款义务，仅仅承担着财政收入在项目地和机构地之间的分配的责任。所以，即使提前实现纳税义务，也应该在项目地预缴。只不过，这个预缴和应缴在同一所属期内完成。

但是需要注意的是，如果属于分包工程，总包方收到预收款时直接提前向甲方开具应税发票的话，此时分包款的扣除凭据大概率是没有取得的。所以导致的直接结果是，总包需要按照票面开具的金额全额预缴增值税，不仅不能适用差额预缴，而且也不能适用差额计税。

政策规定三：

第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

上篇已经说到，预收款方式销售自行开发的房地产项目预缴义务，是为了保证税款的及时足额入库，属于应缴税款的前置预备。

所以，在本地开发房地产项目预售环节，未开具应税发票情形下，需要在机构地预缴税款。

特别注意此时只能开具602“销售自行开发的房地产项目预收款”不征税发票。如果开具应税发票，预缴税款义务因应缴税款义务而自动消弭。

但是问题来了。如果属于异地开发房地产项目呢？

政策规定四：

财税【2016】36号文附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（十）项第三款：

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

该规定仅仅对房地产老项目一般计税方式下应当在项目所在地预缴做了明确规定。对于常见的老项目简易计税和新项目一般计税方式下，是否需要在项目所在地预缴，并未做明确。实务中两家税务机关常常因此出现纠纷，实在令人遗憾。

根据“第三只眼”的统计，目前全国各省份对异地房地产开发老项目简易计税和新项目一般计税项目，是否需要异地预缴或者如何预缴，执行口径并不一致。

河南省的意见是：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税[2016]36号文件附件2）第一条第十款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。”

可见，对于房地产企业老项目适用一般计税的预征问题，政策是明确的。但是目前总局文件未对适用一般计税方法的新项目，以及适用简易计税方法的老项目的跨县（市、区）开发房产预缴税款问题作出规定。

本着不影响现有地方财政利益格局和便于加强税收管理的原则，参照房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目应在项目所在地预缴税款的有关规定，房地产企业可按以下处理原则申报缴纳增值税：

1、项目所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，房地产企业直接在机构所在地按规定申报纳税；收取预收款的，按规定预交增值税。

2、项目所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，适用一般计税方法的房地产企业，应在项目所在地以取得的全部价款和价外费用按3%预征率预缴税款后，回机构所在地按一般计税方式申报纳税；适用简易计税方法的房地产企业，应在项目所在地以取得的全部价款和价外费用按3%预征率预缴税款后，回机构所在地按简易计税方法申报纳税。

所以，如果属于异地开发房地产项目，收到预收款时，在纳税义务发生之前，在何处预缴税款，要根据当地主管税务机关的口径，在项目地和机构地之间分配利益。

如果因为提前开具发票，引发纳税义务提前实现，还应当按照当地的口径，在纳税义务发生当期，在机构地或者项目地预缴税款，然后在机构地纳税申报。此时预缴和应缴在同一纳税属期完成。

综上，不管纳税义务正常实现，还是提前实现，对于项目地来说，不会因此产生影响，不会因此造成税款流失。

来源：莲税观  原标题：增值税提前确认纳税义务时预缴税款如何处理
 

2017年7月的解读——

“营改增”后，房地产企业增值税的预交问题 <信源会计 伊春芳>

一、增值税预缴

（一）一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。应预缴的税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款

（二）预收款包括分期取得的预收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的预收款。定金属于预收款。

诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。

部分税务机关对诚意金等有更加细致的规定。例如，房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收入的款项不同时符合下列条件的，均属于预收款性质，应按规定预缴增值税；1、收取的款项不超过5万元（含5万元）；2、收取的款项从收取之日起3个月内退还给购房人。

注：房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码（试行）》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11)

增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”

使用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不得开具增值税专用发票。

二、增值税预缴的地点

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

三、其他税种预缴的规定

（一）土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。

为了方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据；土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款

例如，一般纳税人采取一般计税方法，预收款1000万，土地增值税预征率为2%，按照税法规定，预缴土地增值税为【1000-1000/（1+11）*3%】*2%=19.46

而非1000/（1+11%）*2%=18.02

（二）企业所得税规定，企业通过正式签订房地产销售合同或者预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

注：企业所得税预缴时，部分税务机关明确按照不含税收入。例如，房企的预收账款111万（含税），按预计毛利预交企业所得税时，时按100计算20%，还是111万？