房地产开发项目增值税预缴探析

　　一、房开项目增值税所指的预收款范围，包括定金、意向金吗?未取得预售许可的情况收取的资金?

　　房地产开发企业的预收款，为不动产交付业主之前所收到的款项，但不含签订房地产销售合同之前所收取的诚意金、认筹金和订金等。

　　实务中是以签订商品房销售合同为时点。签订合同前的订金、意向金、诚意金不需预缴;签订合同时，合同定金及之前收取的款项，一并作为预收款预缴。

　　未签订正式书面合同直接销售(或长租)的停车位、储藏间等而收取的定金，未交付之前，因其具有法律上的履约担保效力，实务中按预收款预缴。

　　定金，是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。

　　定金具有法律上的担保效力，担保未来双方将签订具体买卖合同，缴纳定金，双方已明确买卖标的物以及价格等。签合同时，对定金必须以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。

　　订金、意向金、诚意金、认筹金等，不是法律意义上的定金。房地产开发企业在预售前收取的，并与摇号、认购等行为挂钩，这种资金并不具有定金性质。

　　未取得预售许可收取的一般是订金、意向金等，客户与房地产企业之间不存在固定合同关系，客户支付诚意金购买的不是具体的实物或者服务，只是一种购房可能性，并没有具体的标的物，也未确定价格。

　　二、房开项目增值税纳税义务发生时间

　　财税[2016]36号附件1第四十五条规定，增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：(一)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。

　　收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

　　取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

　　36号明确，销售不动产过程中收到款项的，即为收讫销售款项，并未要求实际交付或合同约定交付时间。

　　增值税暂行条例实施细则规定的“采取预收货款方式销售货物，为货物发出的当天，但生产销售生产工期超过12个月的大型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。”

　　营改增与货物销售的纳税义务时间确定原则基本一致。只是营改增相关政策并未详细明确建造工期超12个月的处理问题。

　　至此，各地基本明确为：房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

　　对于交付时间，以商品房销售合同上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

　　实际交付迟于合同约定交房时间呢?还可再分：业主因未及时办理交付原因、房企自身因工期延迟等原因。

　　这就涉及应该按应交付时间、或实际交付时间。如统一遵从实际交付时间，实务中难以把握，不利于征管。

　　显然是推迟了纳税义务的确认，但未能考虑纳税必要资金问题，因此前置了一个预缴环节。

　　如果是棚改项目，尤其是土地招拍挂时所约定的，在项目外需配建还建房或廉租房的，税负未达3%，预缴大于应纳税额的，能否允许房企在实际交付之前确认纳税义务发生而正常申报纳税?

　　笔者认为，合同签订后，销售不动产过程中收到款项的，即可确认纳税义务发生。当然，这样就会难以自圆其说，造成房开项目纳税义务发生时间确认的逻辑混乱。

　　三、房地产企业预缴截止时点?已竣工达到可交付的现房是否不需预缴?

　　一般认为，交付时点之后的继续销售，为现房销售，不需预缴，收到销售款项的、或合同约定已到付款时间的、或先开具发票的，都应以其销售额按规定申报纳税。

　　交付时点以后的定金，即是应税销售额，不需预缴，而应申报纳税。

　　这又涉及应交付、可交付、实际交付的问题。如按实际交付，现房销售的只要未实际交付业主，都可只预缴，而不需正常申报纳税，对于税负高于3%的则是利好。

　　当然，预缴截止时点与纳税义务确认时点应是同一个原则，不考虑异地预缴情况下，不应对同一笔业务既有预缴又有正常计税申报。

　　四、2021年5月29日实际交付，2021年5月1日预收款是否应预缴?

　　同一个项目不应同时存在预缴与正常计税申报。

　　五、房地产企业兼有一般计税、简易计税的多个项目，预缴税款能否相互抵减?

　　(一)跨项目抵减，未说明各项目的计税方式。

　　1、问：是抵减全部项目的预交税款?还是只能抵减发生增值税纳税义务项目中的预交税款?

　　2021-02-04新疆纳税服务中心答复：根据上述文件规定，纳税在确定纳税义务发生时间时，申报抵减已预缴税款即可。

　　2、问：房地产企业申报时如何抵减已预缴的增值税税款?不同项目间预缴税款能否互相抵减?

　　河南：房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在纳税申报时互相抵减。

　　3、福建：房地产企业不同项目已经预缴的税款，可以在纳税申报时抵减当期应缴税款。

　　4、问：房地产开发企业预缴的增值税可以跨项目抵减吗?

　　北京2018年11月征期货物和劳务税热点问题：可以跨项目抵减。

　　(二)跨项目抵减，分别有一般计税和简易计税的。

　　河北：提供建筑服务和房地产开发的预缴税款可以抵减应纳税款。应纳税款包括简易计税方法和一般计税方法形成的应纳税款。

　　例如：某房地产开发企业有A、B、C三个项目，其中A项目适用简易计税方法，B、C项目适用一般计税方法。2016年8月，三个项目分别收到不含税销售价款1亿元，分别预缴增值税300万元，共预缴增值税900万元。2017年8月，B项目达到了纳税义务发生时间，当月计算出应纳税额为1000万元，此时抵减全部预缴增值税后，应当补缴增值税100万元。

　　房地产开发企业应当在《增值税申报表》主表第19行“应纳税额”栏次，填报1000万元，第24行“应纳税额合计”填报1000万元，第28行“分次预缴税额”填报900万元，第34行“本期应补(退)税额”填报100万元。

　　(三)跨项目抵减，均为一般计税的。

　　问：房地产开发企业有多少自行开发的房地产项目，均是新项目，一般计税方法。其中A项目处于预售阶段，按规定预缴增值税款;B、C项目已经开始交房，产生了增值税纳税义务，当期有应纳税款。请问，A项目预缴的增值税税款可否抵当期B、C项目应纳增值税税款?

　　2019-06-17安徽省税务局货物和劳务税处：A预缴的增值税可以抵减B、C项目应纳增值税税款。

　　(四)部分省局认为：“纳税人当期抵减预缴税款应按对应项目和已确认销售收入对应面积的预缴税款进行抵减。即：不同项目之间的预缴税款，不能相互抵减应纳税额;同一项目，应以确认收入的销售面积对应的预缴税款，抵减当期应纳税额，不能以未确认收入面积对应的预缴税款抵减应纳税额。”

　　(五)按税务总局公告2016年第18号第十四、十五条规定，一般计税或简易计税计算的当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。

　　以上并未限制其他抵减条件，房开企业产生了当期应纳税额均可抵减预缴。

　　六、房地产企业非开发项目形成的应纳税额能否抵减?

　　如房企同时兼营销售货物、或出租未售商品房等其他应税服务的，其所产生的的应纳税额，不应抵减开发项目的预缴税款。

　　因为税务总局公告2016年第18号第十四、十五条规定的被抵减的应纳税额，是销售自行开发的房地产项目按规定计算的当期应纳税额。

　　思考：停车位、地下车库等非可售的配套设施，对外销售或长租视为销售的，其所形成的应纳税额能否抵减开发项目预缴税款?
 

　　2017年8月的解读——

增值税环境下房地产企业增值税的预交问题

　　一、增值税预缴

　　(一)一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率缴纳增值税。应预缴的税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%

　　适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

　　一般纳税人应在取得预收款的次月申报期向主管税务机关预交税款

　　(二)预收款包括分期取得的预收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的预收款。定金属于预收款。

　　诚意金、认筹金和订金不属于预收款，但是合同成立且用于抵房款时，应当依法预缴或者申报增值税。

　　部分税务机关对诚意金等有更加细致的规定。例如，房地产开发企业以订金、意向金、诚意金、认筹金等各种名目向购房人收入的款项不同时符合下列条件的，均属于预收款性质，应按规定预缴增值税;1、收取的款项不超过5万元(含5万元);2、收取的款项从收取之日起3个月内退还给购房人。

　　注：房地产开发企业在收到预收款时，根据《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局2016年第23号）附件《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码调整，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本(V2.0.11)

　　增加6“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形，下设602“销售自行开发的房地产项目预收款”

　　使用未发生销售行为的不征税项目编码，发票税率栏应填不征税，不得开具增值税专用发票。

　　二、增值税预缴的地点

　　房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　三、其他税种预缴的规定

　　(一)土地增值税规定，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应纳税收入不含增值税应纳税额。

　　为了方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计税依据;土地增值税预征的计税依据=预收款-应预缴增值税税款

　　例如，一般纳税人采取一般计税方法，预收款1000万，土地增值税预征率为2%，按照税法规定，预缴土地增值税为【1000-1000/(1+11)*3%】*2%=19.46

　　而非1000/(1+11%)*2%=18.02

　　(二)企业所得税规定，企业通过正式签订房地产销售合同或者预售合同所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

　　注：企业所得税预缴时，部分税务机关明确按照不含税收入。例如，房企的预收账款111万(含税)，按预计毛利预交企业所得税时，时按100计算20%，还是111万?

　　来源：信源会计  作者：伊春芳