样板间要缴纳房产税吗

样板间要缴纳房产税吗

　　案例背景：我司是从事房地产开发企业，其中利用本公司开发的几套商品房作为样板房，主要用途是供客户参观。我司的主管税务机关认为我司的样板房是自用，要根据次月开始要交房产税。我司的观点是：

　　1、依据国税发〔2003〕89号中第一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。

　　2、样板房是为销售产品而定制的样板，本身就是广告、推广的性质。

　　3、客户在买房前，都是要参观的，不仅是样板房，其他的毛坯房的现房销售，也会要参观，如果把参观也认定为使用的话，那几乎所有待售已被参观过房屋都可以认为是使用。

　　4、如样板房的性质认定为使用，那么，无论是作为居住、办公、商用质性，样板房都是达不到交付标准的。房地产企业的样板房是否要交房产税?依据是什么，使用的范围包括哪里?

　　答：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第四款规定，房地产企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。样板房作为销售展示用途供客户参观，属于企业自用房产，应征收房产税。

来源：阳江市江城区税务局

　　税中望月观点：

　　以下节选自《房地产开发企业税收与会计实务大全》第二版

　　(1)税务处理：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定：开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。因此，在具体的成本核算中，项目营销设施可通过“开发间接费——项目营销设施”归集核算。基建临时设施属于项目前期筹建费用，可通过“前期工程费——临时设施”归集核算。

　　另外，该办法第二十六条第(一)项规定：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。因此，这些临时性辅助设施不作为计税成本核算对象，应作为过渡性成本处理。

　　(2)会计处理：这些临时性设施一次性支出金额较大，理应分期摊销，但由于房地产项目开发周期较长，临时性设施一次性计入成本或者分摊计入成本从会计核算效果上看没有差别。并且临时性设施均不构成最终开发产品实体，也没必要分摊占地面积的土地成本。对于建造成本，实际发生时直接计入开发成本相关科目，将来开发产品销售时，作为共同成本予以分配转出。因此，会计处理和税务处理没有差别。

　　房产税处理需要明确两个问题：一是是否缴纳房产税，二是如何缴纳房产税。

　　(1)是否缴纳房产税。《财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔86〕财税地字第008号)第二十一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税”;第十九条明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税”。该文件规定不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一，必须为基建工地服务;其二，必须处于施工期间。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。一般情况下，开发项目工地，无论施工企业还是开发企业均会建造基建用房，各自均应按照上述规定处理。

　　样板房分两种，一种是将开发产品精装修后作为样板房，一种是建造临时设施单独作为样板房使用。开发产品属于房地产开发企业的商品房，根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第一条规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”老樊理解，样板间仍然为房地产开发企业的一种存货，仅仅展示未取得收益还是不征收房产税为宜，本案例以单独建造临时设施作为样板房，从建成之日起，则应该征收房产税。

　　来源：税中望月   作者：樊剑英
 

样板房缴不缴房产税？一个问题三种答案

　　样板房缴不缴房产税？结果发现不同的省份有不同的回答，大家一起围观一下：

　　问题：房地产开发企业作为存货核算并出售的样板房，是否需要缴纳房产税？

　　2021-01-21湖南省税务局回复：

　　根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第一条的规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

　　因此，如果房地产开发企业对于装修的样板房并未实际使用，并最终是要出售，可以按上述文件规定，不缴纳房产税。

　　问题：企业一共修建500套普通住宅,为了更好的销售住宅,将其中4套住宅精装修用于销售展览,后期这4套住宅连同装修也会一起销售,销售前这4套住宅是否应该缴纳房产税?

　　2020-11-20贵州省税务局回复：

　　根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)：“一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”根据上述文件规定，如您的房产已经使用，用于销售展览，需要缴纳房产税。

　　房地产建设工地临时建设的售楼处、样板房。工程结束后会进行拆除，请问使用期间的售楼处、样板房需要缴纳房产税吗？

　　2019-10-31国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：

　　根据《财政部 税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）规定：“二十一、关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税？凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

　　【晶晶亮读后感】

　　尽管是同样的问题，依据的是同一个政策，第一个和第二个答复却截然相反，关键是大家对“使用”这个概念理解不一样。房屋的使用，到底是什么意思？居住肯定属于使用？用于销售展览是不是使用呢？总局没有明确规定，所以大家只能按各自理解去适用政策了。我个人的理解，尽管展览不是房屋的主要用途，但也是对房屋的一种使用，不应该把使用的涵义理解窄了。

　　一千个人眼里有一千个哈姆雷特，所以同样的税务条款，落在实务中就千差万别。

　　第三个回复，我认为依据的文件就不合适，究其原因，是回答者受到了题目的干扰，没有准确领会问题的实质。提问人说到了工地，临时建房。所以回复人就查找到了（1986）财税地字第8号文件，但没有注意这个文件是针对施工企业的，不是房地产企业，大前提不对，所以说免税是不合适的。

　　来源：晶晶亮的税月

　　2018年12月的解读——

样板房要不要交房产税？ <税律郑大世 hechenhd>

　　税务局检查，认为企业样板房没交房产税，要补税加滞纳金，然后企业当然不乐意了啊，可又没办法说服税务局。

　　因为《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）文件是这么规定的:“一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题:鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

　　税务局认为，你企业把房子装修好，给人看，就是一种使用，然后文件规定了，使用就要交房产税，所以你企业肯定要交房产税。

　　这个看起来，也挺有道理的，貌似确实是企业使用了。可企业总感觉不对，但又找不到什么好理由来反驳人家税务局，于是就找到大世咱了。

　　怎么解决？很多人以为肯定是啥打官司之类，其实，真正高手律师，从来是先把问题解决在诉讼打官司之前。

　　怎么把问题解决在打官司之前？沟通啊，协调啊。这里的沟通协调，可不是有的人想的送礼托关系，这年头，反腐严打这么严，你要是法律上站不住脚，光靠关系，早就走不通了。

　　而咱税务律师嘛，说理辩护才是咱强项，自然就是找税务局说理去嘛。

　　话不多说，略去一大段日常性的寒暄客气话，税局负责这个的姓王，咱就叫人王科长吧。（备注：和税务局打交道，你要是不知道怎么称呼人，不管人家是科员还是科长，全叫科长，准没错，当然，人家要是局长，相信也没几个傻子会叫人科长的。）

　　“王科长哈，国税发〔2003〕89号里规定房地产企业的房产存货不征房产税，本质上是给了企业一个优惠，这没错吧？”大世咱切入正题，首先从简单问题入手。

　　“嗯，从实际看，是没错的。”

　　王科长这回答的还是有些不够直接，不过大世咱只要人家承认目的是对企业房产存货不征房产税就行了。

　　“这89号文里这段目的是让房地产企业的存货房产不征房产税，接下来咱再探讨下这里面的后面半段，就是企业使用了就要交房产税的使用的理解哈。”

　　这时候，这王科长也坐正了身子，因为明显的，双方都知道，进入正题了。

　　就看王科长正准备发表他们的意见，大世咱赶紧把人话打断了：“第一个问题，就是房地产企业把准备卖的房子装修再卖，这里装修算不算使用？”（备注：辩护说理，主导权非常重要，一定要把节奏掌握在我们这边，而掌握主导权的最好方法，就是通过问式，把对方带入自己的思维模式，使对方不自觉的就顺着我们的问式来思考回答问题。）

　　大世看王科长开始思考咱这问题了，立刻接着说：

　　“如果装修算使用，那像现在很多房地产企业都有精装房出售，这些精装房都应该因为装修，而被认定为“使用”，所以要交房产税了。

　　但就我所知，你们这边XX公司、还有YY公司等好几个房地产开发公司都有精装商品房出售，可都没交房产税，而在全国，也没听说过对精装商品房交房产税的。所以，仅仅因为对毛胚房精装出售就认定为这里的“精装”是使用，而征房产税，这种观点肯定是有问题的，王科长你觉得对不对？”

　　“我们也没说精装房要征房产税……”王科长反驳道。

　　“嗯，所以房地产公司精装商品房销售，在装修时，不算使用，不用交房产税，对吧。”这里大世咱先总结观点，再后面延伸：“而同样的，对于样板房，在从毛胚装成精装这个过程，也一样不能算是使用，对不对。因为精装商品房也好，样板房也好，装修过程都一样，目的也都是卖，所以这个样板房精装的过程肯定是不能认定为使用而要交房产税才对。”

　　“但样板房是给人看，相当于商品展览了，这展览肯定是使用。”王科长摆出了自己的观点。

　　很明显的，这时候，你要是跟着人税务局的观点走，肯定得被绕进去，怎么办？当然是不能正面回应。

　　“我认为，样板房，说白了就是两个过程，一个是装修成精装，一个是让顾客看了买。前面也分析了，装修成精装这个过程不算房产税89号文里的使用，对于房地产开发企业存货房来说；现在的问题就是，这个让顾客看了买的过程是不是使用的问题了，王科长你说对不对？”

　　“差不多。”王科长回答道。

　　“接着我们再来分析下，这个让顾客看了买，如果是使用，要交房产税。王科长肯定买过房子，买房子时肯定会看房对不对？要按照被顾客“看”就是使用，那所有的房子，肯定都被不同的顾客看过，那是不是所有的房子都属于房产税上的使用了？是不是都该交房产税了呢？”

　　就看这王科长听完，开始皱起了眉，明显开始思考，有些动摇了，大世咱赶紧趁热打铁。

　　“前面咱也说过，89号文，实际上是让房地产公司存货房产不征房产税，可如果按照前面分析的，存货让人看了就是使用，就要交房产税，那所有的房地产公司存货房产肯定都让人看过，那都要交房产税，那89号文这一条就没意义了，等于是白写的。”

　　“咱是搞法律的，法律上，对文件解释，有字面解释，还有逻辑体系解释，目的解释等方法。对于89号文里的房地产公司使用的“使用”，我们从目的和逻辑体系上来分析，如果理解成房被顾客看就是使用，那明显就不符合89号文里面文件目的——房地产公司产品房不征房产税。

　　这样一来，这个89号文里“对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税”这一条就成了摆设了，因为任何房地产公司卖房，顾客最终都会看看房的，而看房，房地产公司就要交房产税，那没有一个房地产公司商品房不交房产税的了。”

　　这下，王科长眉头也开始皱起来了。

　　“前面都分析了，商品房装修成精装，不算使用，让顾客看，也不算使用。因此，样板房也不算房产税上的“使用”，所以我们认为，对样板房，从法律上看，是不应该征房产税的。”（最后总结，强调结论，明确最终目标。）

　　“而且，作为律师，以我个人经验，像这种案子，到法院，法院肯定是要法学方法来解读文件，而法学方法，前面也解释了，肯定是不征房产税，这要是真正到法院，说真话，败诉可能性是很大的，税务局。”（这里小小的暗示一下，给对方心里上再施个压。）

　　……最终结果，税务局对房产税不再提及，大家都懂的……

　　可能有人看过后，觉得很简单，自己也能分析个一二三出来，但事情真那么简单嘛？假如你是个企业财务，你和税务局说，你这个案子，到法院会败诉，税务局会信你财务的判断嘛？但假如你是个律师，你这么说，公信力上自然就不一样了。很多时候，同样的话，不同的人说，作用力就是完全不同的。

　　而作为税务律师，相比较起企业财务或者税务师，说起法律来，给税务局的影响力是完全不同的。当然，要想真正有影响力，首先的前提是，你得让税务机关认可你的税务专业能力，如果税务机关认为，你这个律师对税一点不懂，那你说的再多，没说到点子上，一样是无人搭理。